每經編輯｜六韜    

金九銀十，秋意濃。

傷感寂寥的季節，就應該聊點應景的話題。大概沒有什么比房價更應景，要知道，這可是由丈母娘說了算的季節。

在“房子是用來住的”，房地產應回歸居住本質的當下，談談大西安的房價，不僅有必要，而且很緊迫——問題是，怎么談？

如果有一個參照物，有對比，可能會更好地預見問題，遏制問題。

為此，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）特意向東看，選擇鄰省城市鄭州。

去年以來，鄭州“地王”頻出，其瘋狂的漲幅、飆升的個人房貸、多渠道的資金蜂涌，都堪稱中國房價教訓中的模板。基于此，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）梳理出許多市面上不多見的信息，看看給大西安帶來哪些啟示？

需要說明的是，之所以將鄭州作為參照，除了去年金九銀十其房價瘋漲之外，還有一個因素，那就是大西安的振興，不能僅僅局限于在西北做老大，也不能滿足于對標西部的競爭對手成都，打開視野向東看，亦有足夠的理由。

西安房價同比漲幅已飆升1年

從前見面談天氣，如今相遇聊房價。

房價無疑是牽動大眾神經最敏感的話題，無論看漲還是看跌，房價的熱度總能占據首位。比如那位喊出北京房價80萬的專家，堪稱看漲之典型。

再比如那位成功預測過東南亞金融危機，也準確預測過美國次貸危機，還曾預言中國房地產泡沫，而且言行一致賣掉自己上海房產的專家，則是看跌的典型。

盡管眾說紛紜，但歸根結底只有市場本身才是王道。我們最后發現，市場終究走出了它自己的風格，就像一只特立獨行的豬。

比如西安的房地產市場，今年以來，各大指標同比均是大漲，勢頭頗為勇猛。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）梳理統計局資料發現，西安1-7月，房地產開發投資約1209億元，同比增長12.8%。西安商品房銷售面積約1295萬平方米，增長27.9%。其中，住宅銷售面積1147萬平方米，增長23.8%。

再從房價漲幅來看，西安也是勁頭十足。從去年7月至今整整一年，西安房價不僅每月都同比上漲，而且更可怕的是每月的同比漲幅也在逐漸增加，從2.9%的漲幅一直增加到今年7月份的13.8%漲幅。

如今，又到金九銀十，“不是在買房，就是在買房的路上”，是市民此時最熟悉的情景。也因此，房價更加令人牽腸掛肚。

現在擺在西安面前的是，每月同比高達兩位數的漲幅，是繼續下去，還是借助調控，改變快速上漲局面——這不僅是相關部門需要考慮的事情，也是西安老百姓非常關心的事情。這種情形下，搞清楚房價上漲背后的深層原因，亦無疑更加迫切。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）就帶你看看，快速飆高的鄭州房價，曾經發生了哪些值得西安警惕的現象。

個人房貸激增是房價推手之一

許多人都沒有想到，去年鄭州房價在高速增長的道路上，竟然如此狂飆，連續8個月同比漲幅超過20%，最高甚至達到28.5%的漲幅。

然而它就是如此特別。

為什么會出現如此驚人的瘋漲？

房價漲到這副模樣，總歸有它的原因。還是以鄭州房價為例，來看看“丈母娘經濟”背后的推手有哪些。

首先要清楚的一點是，近幾年來的房價已具有明顯的金融屬性，也即市場觀點之一的“房價由貨幣推動”。其中，能夠全款現付的土豪只是少數，多數人買房需要依托貸款。

人民銀行鄭州中心支行的數據顯示，從貸款投向看，2016年河南信貸主要投向個人住房消費以及相關基礎設施領域。其中，個人中長期消費貸款同比多增1159億元。

其統計數據顯示，去年1至8月，鄭州市個人住房貸款新增807億元，占鄭州市全部新增人民幣貸款的41%。其中，僅8月份一個月，鄭州市個人住房貸款就新增163億元，占全部新增人民幣貸款的78%，將近八成。

這并不是個例，也因此更需警惕。

一個典型的數據就是,去年7月央行發布的全國信貸數據顯示,7月份人民幣貸款增加4636億元。其中，住戶部門貸款增加4575億元。

值得一提的是，在鄭州房價去年飆漲的背后，還有供給下降的因素。

人民銀行鄭州中心支行的數據顯示，去年河南全省共批準住宅預售面積7735萬平方米，同比減少7.6%。其中，鄭州市去年上半年商品房投放量同比也大幅下降。

鄭州房貸數據如此觸目驚心，那么西安的情況呢?

抱歉，沒找到。對于這類數據的披露，西安有關方面還是比較“謹慎”的。

更大的推手：各路資金瘋狂涌入

以上所說的個人貸款購房，終究僅是推動房價的一部分，更大的推動力恐怕還是來自大資金的運作。從這個角度來看，資金流入的渠道是一個重要參照。

還是以頗為周詳的鄭州房地產信息為例。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）注意到，人民銀行鄭州中心支行的相關研究顯示，去年二季度起，鄭州市房地產市場持續升溫，市場主體對房地產后期走勢普遍樂觀。

尤其是從“金九銀十”前夕的8月份開始，社會資金就開始通過多種渠道提前布局，加速流入鄭州房地產領域，加劇了房地產市場的不穩定性。

作為權威的金融部門，鄭州中心支行通過監測，總結了多條資金涌入的渠道。借此可窺斑見豹，一睹資金對鄭州房地產市場的布局。這些數據，粉巷君得來不易。對于大西安而言，亦值得參考警惕！

概括起來，瘋炒鄭州房地產的資金主要通過5大渠道布局： 

• 傳統的銀行信貸渠道。這類常見的資金渠道，可以分為直接信貸渠道和間接信貸渠道。

直接信貸渠道，是商業銀行對符合條件的房地產企業提供銀行貸款。間接信貸渠道，是銀行通過支持居民住房消費，帶動開發商資金回籠，居民存款間接進入房地產市場。

• 銀行理財渠道。相對于銀行信貸渠道，這是銀行資金流入房地產企業的新型渠道。

具體操作模式是：銀行將募集的理財資金，經由信托公司、證券、基金等通道，間接流向房地產企業。

這種渠道，可以在土地購置環節為開發商提供土地融資，在提款、用款方面，受到的監管約束較少。鑒于此，此種渠道日益成為房地產企業從銀行融資的主流渠道。

• 其它渠道。這些渠道包括委托貸款、境內發債直接融資和境外發債直接融資，以及資產證券化（ABS）等渠道。

渠道為王：開發商的無上法寶

需要說明的是，上述5大資金渠道，不僅是對購（chao）房者重要，對開發商而言亦然。購（chao）房者借助上述渠道獲得大資金會推高房價，開發商獲得大資金，則會進一步推動房地產（房價）再創新高。

譬如，以一家西安本土的中等開發商為例，它通過5種渠道中的部分渠道獲得資金，便可在拿地時揮斥方遒，即使是拍下“地王”，開發商也會表現出在其意料之中的神情。

或者，開發商可以在項目建設時任性而為，為趕工期多個項目同時開工，這在西安也是屢見不鮮。只是很多開發商手藝太潮沒有把牌玩好，以致爛尾樓一大片，爛尾速度幾乎與開工速度成正比。

又或者，開發商也可以借助這些渠道募集資金，用來維持日常運轉。走到這一步，那就證明它只能是一般的開發商。

處于這個檔次的開發商，多數也只能從5類渠道中選擇幾類募資。而要想如行業TOP10那樣具備集齊5大渠道召喚神龍肆意而為的實力，依然是路漫漫其修遠兮。

當然，除了上述用途，這些資金還有N種玩法，不再多言。有錢就是任性，開發商深刻地詮釋了這一真理。

總而言之，猶如脫韁野馬一般狂飆的房地產，對實體經濟造成的擠出效應有目共睹。“房子是用來住的”，如何讓房價處于合理價位，讓房子回歸居住本質，是需要深思的課題。

鄭州瘋漲的房價、飆升的個人房貸、多渠道的資金蜂涌，都堪稱房價教訓中的模板，大西安不可不察。