每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 蘭素英 張凌霄 每經(jīng)編輯 王可然    

50萬美元，聯(lián)排別墅，朋友介紹的經(jīng)紀(jì)人……來自四川省成都市的吳女士未多加思索，便當(dāng)即拍板，在美國加利福尼亞州帕薩迪納（Pasadena）市全款購置了一套房產(chǎn)。

事實(shí)上，跟吳女士一樣赴美購房的中國人越來越多。次貸危機(jī)后這幾年，中國人在美國房產(chǎn)海外買家的占比已從2007年的9%增長至如今的14%。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）發(fā)布的《2017年美國住宅型房產(chǎn)國際交易調(diào)查報(bào)告》顯示，2016年4月至2017年3月的這一年間，中國人再次成為美國房產(chǎn)頭號海外買家，一年花掉317億美元，其中65%的買家選擇全款支付。

房產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)CoreLogic的美國房價(jià)指數(shù)（HPI）預(yù)測顯示，2017年5月至2018年5月這一年時(shí)間內(nèi)，美國房價(jià)還將上漲5.3%。CoreLogic首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克·諾斯福（Frank Nothaft）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)提醒中國購房者，投資美國房產(chǎn)當(dāng)警惕房產(chǎn)價(jià)值波動。

中國買家購房年花317億美元

根據(jù)NAR的報(bào)告，2016年4月至2017年3月期間，中國買家在美國的購房成交總額達(dá)到317億美元，超過了來自加拿大、英國、墨西哥和印度的買家，成交金額連續(xù)四年蟬聯(lián)冠軍，創(chuàng)下新高。同期，中國買家購入40572套房產(chǎn)，購房數(shù)量連續(xù)三年榮登美國海外住房買家榜第一名。

中國買家的購房實(shí)力不僅僅體現(xiàn)在數(shù)量上。美國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺Zillow集團(tuán)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞倫·特拉薩斯（Aaron Terrazas）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“與其他海外買家相比，中國買家更中意價(jià)格偏貴的沿海地區(qū)。Zillow統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三分之一的中國買家主要關(guān)注的城市有六個，分別是圣何塞、舊金山、西雅圖、洛杉磯、圣地亞哥和波士頓。這些地區(qū)價(jià)格都不便宜，因此中國購房者的目標(biāo)價(jià)中位數(shù)就非常高，2017年第一季度達(dá)到了53萬美元，相比之下，美國當(dāng)?shù)刭彿空叩哪繕?biāo)價(jià)中位數(shù)僅為25.8萬美元。不僅如此，中國買家還喜歡相對較新的獨(dú)立式住宅。”

為什么越來越多的中國人熱衷于購買美國房產(chǎn)呢？特拉薩斯表示，這其中的原因各不相同。“就業(yè)和子女教育是中國人赴美購房的主要驅(qū)動因素之一。從中國人的社區(qū)搜索記錄來看，他們傾向于勞動力市場強(qiáng)勁的地區(qū)，尤其是技術(shù)人才就業(yè)良好的地區(qū)。除此之外，中國人還喜歡有實(shí)力雄厚的學(xué)校配套的社區(qū)。” 他同時(shí)指出，“投資也是中國買家赴美購房的主要原因之一。”

在美購房的吳女士就是一個典型的例子。她向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，她與丈夫共同經(jīng)營著一家公司，兒子在美國賓夕法尼亞大學(xué)就讀碩士，在美國買房一方面是為了自家人的居住所需，另一方面也是以投資為目的配置海外資產(chǎn)。

美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司RE/MAX Champions加州地區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Linda Ing告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她的客人幾乎百分之百是以投資為目的，因此他們并不是買最好或最貴的房子，而是選擇投資回報(bào)率最高的地方。有些客人是聽朋友說某一地區(qū)投資回報(bào)率較高，就和朋友一起購買了房產(chǎn)。

26%中國買家申請美國貸款

美國抵押貸款銀行家協(xié)會（MBA）近期發(fā)布的一份報(bào)告顯示，今年7月，美國的可獲信貸指數(shù)上漲了0.3%至179.0。這說明美國的信貸政策在一定程度上有所放松。

盡管如此，中國買家要想在美國申請到房貸也是非常困難的事，因?yàn)槊绹馁J款篩查機(jī)制非常嚴(yán)格，而且大多數(shù)抵押貸款機(jī)構(gòu)，包括一些大型銀行，認(rèn)為放貸給國外買家風(fēng)險(xiǎn)太高。

據(jù)匯豐銀行網(wǎng)站信息，國外買家在美申請抵押貸款有以下幾個程序：貸款預(yù)批及申請、信用核實(shí)、提交信貸記錄、銀行對賬單和收入證明等相關(guān)資料，以及完成房產(chǎn)交易。除了復(fù)雜的手續(xù)，國外買家的首付比例也比較高，甚至達(dá)到40%以上，利率也比當(dāng)?shù)鼐用窀摺?/p>

NAR的報(bào)告顯示，2016年4月至2017年3月期間赴美購房的中國買家中有65%選擇全款買房，26%申請美國貸款。

對此，特拉薩斯向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋說：“通常，只有那些在中國和美國均有業(yè)務(wù)運(yùn)營的銀行才愿意貸款給這類買家，因?yàn)橹挥兴麄儾拍茉u估貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)及收入，一旦貸款人拖欠貸款不還，他們有能力回收其資產(chǎn)。”

今年以來，央行與國家外匯局加強(qiáng)了跨境人民幣業(yè)務(wù)管理，使得個人購匯程序更加嚴(yán)格。2017年7月1日起實(shí)施的新《金融機(jī)構(gòu)大額交易和可疑交易報(bào)告管理辦法》已將大額現(xiàn)金交易的人民幣報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)由20萬元調(diào)整為5萬元。此外，辦理購匯業(yè)務(wù)時(shí)必須填寫《個人購匯申請書》，以提供真實(shí)購匯用途信息。但CoreLogic首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾斯福對記者表示，目前尚看不出該規(guī)定對美國房屋銷售的影響，盡管最近幾個月，中國買家將目標(biāo)價(jià)降低了約2萬美元。

Ing則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她經(jīng)手的中國買家?guī)缀蹙捎萌钯彿?，主要通過自己每年5萬美元的換匯積累，以及充分利用親戚朋友的換匯額度來籌集資金。

房價(jià)高企購房者需警惕風(fēng)險(xiǎn)

截至今年5月，美國房價(jià)已經(jīng)連續(xù)6個月創(chuàng)下新高。CoreLogic的最新數(shù)據(jù)顯示，繼2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美國房價(jià)指數(shù)（HPI）至今已經(jīng)上漲了近50%。同時(shí)，CoreLogic HPI預(yù)測顯示，在2017年5月至2018年5月這一年時(shí)間內(nèi)，美國房價(jià)還將上漲5.3%。

諾斯福解釋說：“強(qiáng)勁的房屋需求和有限的供應(yīng)量是造成房價(jià)上漲的主要原因。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及抵押貸款利率的下降刺激了需求的增長。2017年7月，美國失業(yè)率小幅下跌至4.3%，這使許多家庭都有能力購房。不僅如此，美國30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而，新房修建數(shù)量依然保持在較低的水平，待售房產(chǎn)量保持在近30年的新低，供不應(yīng)求使得房價(jià)穩(wěn)步上升。”

摩根士丹利美國固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潛在購房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋數(shù)量接近新低、抵押貸款申請放松等因素影響，今年美國房價(jià)的年增長率將達(dá)到4%。

Ing也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“未來美國房價(jià)還將會繼續(xù)上漲，并且最近幾年內(nèi)不會出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但漲幅并不大。”

但記者在采訪中也注意到，雖然目前美國房市走勢強(qiáng)勁，但中國購房者同樣需要警惕其中的風(fēng)險(xiǎn)。以加州為例，據(jù)Ing介紹，目前加州房產(chǎn)的投資回報(bào)率為3%到4%，而2010年和2011年的時(shí)候，投資回報(bào)率約為12%。繼2014年房價(jià)上漲后，去年到今年房價(jià)漲幅較小，投資回報(bào)率變低，但購房成本和租金并未變化，因此很多客人已開始從買房轉(zhuǎn)向賣房。

諾斯福說道：“在美購置房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與投資其他不動產(chǎn)一樣，房產(chǎn)價(jià)值容易出現(xiàn)波動。CoreLogic美國房價(jià)指數(shù)在2006年4月達(dá)到最高點(diǎn)，2011年3月跌入最低點(diǎn)，期間跌幅達(dá)33%，許多當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)價(jià)格跌幅甚至超過這一數(shù)值的兩倍還多。”

對于準(zhǔn)備或已經(jīng)在美購房的非居住中國買家，他提醒說，除了按時(shí)交房產(chǎn)稅，還必須按時(shí)繳納房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

同時(shí)，特拉薩斯在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪中，也提出了幾點(diǎn)建議：“買家在購房時(shí)應(yīng)該注意到，房價(jià)之外還有筆房產(chǎn)買賣手續(xù)，這是完成交易所需另外支付的費(fèi)用。此外，買家還需留意的是，找一個經(jīng)常與中國買家打交道、且信譽(yù)良好的經(jīng)紀(jì)人。與其他國家不同，在美國，不管是買家還是賣家都有自己的經(jīng)紀(jì)人。買家經(jīng)紀(jì)人只對買家負(fù)責(zé)，將買家利益放在首要位置。因此，找一個值得信賴且可隨時(shí)溝通的經(jīng)紀(jì)人至關(guān)重要。”