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每經(jīng)記者 蔡鼎 高涵 每經(jīng)編輯 文多

“兩房”崩盤迫使政府出手救市

房地美和房利美均是由美國國會創(chuàng)建的政府支持企業(yè)，在美國住房金融體系中扮演著重要角色。

“兩房”為美國房市提供流動性、穩(wěn)定性和抵押貸款市場的購買力，主要業(yè)務都是在美國房屋按揭貸款二級市場中收購貸款，并通過向投資者發(fā)行機構債券或證券化的按揭債券，以較低成本集資，賺取利差。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱“兩房”2017第二季度財報發(fā)現(xiàn)，房利美二季度凈利潤達32億美元；房地美二季度凈利潤16.64億美元。而按照聯(lián)邦政府救助“兩房”的協(xié)議條款，“兩房”應以股息形式按季將大部分利潤上交美國財政部，其中，房利美在今年二季度已向美國財政部繳納28億美元的股息。

為何“兩房”要向美財政部交付股息？這都源于當年的次貸危機。

2008年，美國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)衰退，“兩房”在2008年股價雙雙累計暴跌超過97%。次貸危機時期，“兩房”擁有超過5萬億美元的抵押貸款證券和債務，而其中光是債務就有1.6萬億美元。

在次貸危機持續(xù)，房貸市場低迷、法院拍賣房屋大幅增加的情況下，美國財政部于2008年以總計1875億美元的代價，接管了瀕臨破產(chǎn)的房利美和房地美。美國政府當時接管“兩房”的舉措也被形容為“數(shù)十年來規(guī)模最大的政府干預私有金融市場的行為之一”。

2010年6月16日，因股價以低于1美元的價格交易超過30天，“兩房”應美國聯(lián)邦住房金融局要求從紐交所退市。退市后，兩房的股票繼續(xù)在柜臺交易（又稱場外電子交易板）。

美國廣播公司報道，如今“兩房”仍占有美國房貸市場的半壁江山，控制了全美約半數(shù)的住房貸款。據(jù)彭博社8月初報道，美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）發(fā)布報告稱，年度“壓力測試”結果顯示，一旦爆發(fā)新的經(jīng)濟危機，“兩房”可能需要近1000億美元的紓困金。

房利美：次級房貸已急劇下降

美國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺Zillow集團本月初發(fā)布的報告顯示，6月全美房價中位數(shù)為20.04萬美元，同比上漲約7.5%，是有史以來首次突破20萬美元大關，比次貸危機前的美國房價中位數(shù)峰值19.6萬美元還高。報告指出，供不應求是導致全美房價上漲的主要原因。

對此，房利美經(jīng)濟戰(zhàn)略研究小組（以下簡稱“房利美研究組”）在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，隨著美國房市的擴張，庫存異常緊張，成品住房的數(shù)量和建筑工人的數(shù)量也都不足，流動率下降的趨勢限制了待售住房的水平。與此同時，需求卻在增長，庫存的緊縮自然就推高了房價。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，房地美在今年7月和8月的展望報告也均提出了美國住房供應緊缺的問題。房地美8月展望報告稱，因住房需求高而供應緊缺，預計2017年全年房價平均上漲6.3%；2017年第二季度，新房開工率低于預期。此外，報告還顯示，如果按揭利率在2017下半年仍然維持在4%以下的話，2017年全年的住房銷售量應該會達到620萬戶，較2016年增長3%。如果庫存不像現(xiàn)在這樣緊縮的話，銷售量還會更高。

房地美首席經(jīng)濟學家Sean Becketti在7月展望報告中表示，金融危機后房市一直在反彈，現(xiàn)在的房價比2006年夏季的峰值還要高，臨近歷史最低點的抵押貸款利率提高了住房需求，銷售量強勁。美中不足的是待售住房庫存不足。美國全國范圍來看，目前待售的住房僅夠支撐5個月的供應量，部分火熱的市場比全國平均情況還要緊張。截至目前，住房建設不足以填補供需差距。

美國商務部在當?shù)貢r間8月16日表示，7月新屋開工年化總數(shù)為115.5萬戶，低于預期。此外，7月新屋營建許可年化總數(shù)122.3萬戶，也低于預期。建筑商們也表示，建筑材料的成本在不斷上升，不僅僅因美國政府今年4月對進口加拿大軟木木材征收反補貼稅，此前建筑材料的價格就在上漲。

房利美研究組對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，當前美國的住房市場與次貸危機爆發(fā)前最大的一個不同點，是住房抵押貸款的標準目前要嚴格得多。“例如，就購房抵押貸款而言，平均的信用評分相對次貸危機前要高很多；而對于非傳統(tǒng)的抵押貸款，例如那些較少或者無記錄的、只支付利息（無本金貸款）的，以及可調(diào)利率抵押貸款（ARM，注：在貸款期限內(nèi)，允許根據(jù)一些事先選定的參考利率指數(shù)的變化，對合同利率進行定期調(diào)整的抵押貸款）在現(xiàn)階段已經(jīng)不再流行。次級房貸已經(jīng)急劇下降，其信用標準依然非常嚴格。”

房利美研究組進一步對記者指出，如今的房貸操作與次貸危機前的方式狀況截然不同，當時寬松的信貸和低利率刺激了投機性的需求，推動了住宅的建設、房價和私營部門的證券化。2004年，當美聯(lián)儲開始實施貨幣緊縮政策，并繼續(xù)大幅提高短期利率，許多只付利息和可調(diào)利率抵押貸款迅速違約，銀行終止大量抵押住房的贖回，隨后大量止贖房屋流向市場，導致房市的供給大增，也就造成了房價的暴跌。

房利美：未來房價上漲會放緩

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，房利美在其2016年年報中指出，房利美的業(yè)務會受到美國經(jīng)濟大環(huán)境的影響，尤其是房價和就業(yè)的趨勢。美國經(jīng)濟的長期緩慢增長，或任何經(jīng)濟狀況、金融市場的惡化，都可能對房利美的經(jīng)營產(chǎn)生嚴重的影響。例如，如果房價下跌或失業(yè)率上升，就可能導致信貸損失和信貸相關費用的大幅上升。此外，美國房市流通率，抵押貸款利率下降，以及美聯(lián)儲加息也都可能對房利美的業(yè)績產(chǎn)生不同程度的影響。

那么房利美對自身可能會遇到的此類風險是怎么看呢？美國房價會否持續(xù)上漲？

房利美研究組向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在勞動力市場改善的大環(huán)境下，緩慢提高抵押貸款利率能夠推動美國房市在未來1~5年內(nèi)的持續(xù)增長，只是房價上漲會有所放緩，但未來5年房價并不會下降。

房利美研究組向記者指出，目前美國絕大多數(shù)抵押貸款證券化由美國政府、房利美和房地美運作。但房利美并不認為美國房市存在泡沫，房利美研究組向記者分析稱，“排除通脹因素，現(xiàn)階段房價依然低于峰值。勞動力市場方面，美國國內(nèi)的就業(yè)和收入都有所提高；人口因素方面，千禧一代對住房的需求在上升，這些都有利于美國房市的發(fā)展。此外，溫和的通脹趨勢讓美聯(lián)儲能夠繼續(xù)循序漸進地進行貨幣政策正常化。”

據(jù)《西雅圖日報》報道，已然是美國最火房產(chǎn)市場的西雅圖當前房價上漲速度超過了2007年來的任何時候。據(jù)美國Case-Shiller住房價格指數(shù)顯示，今年5月，大西雅圖地區(qū)的單戶住宅比去年同期上漲13.3%，此幅度連續(xù)9個月占據(jù)全美第一的位置。高企的房價甚至讓部分的外國買家被擠出市場。

另外，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）的一項最新年度調(diào)查顯示，在截至今年3月的1年時間中，華盛頓州的外國房屋銷售下降至15.5億美元，較去年同期的20.5億美元驟降了24%。然而，報告顯示，外國買家越來越多地將資金集中在更廉價的市場上。除華盛頓外，其他房價處于高位的加利福尼亞州、紐約和伊利諾伊州等地，今年的外國購房者數(shù)量都減少了，而在像德州和亞利桑那州這樣房價相對較低的州，海外買家則在增長。

對此，房利美研究組認為，“今年外國買家在美國購房交易量的增長，意味著美國的經(jīng)濟和政治環(huán)境并未打消外國買家購置美國房產(chǎn)的熱情。美元的貶值有可能一定程度上推動了外國購房者的需求。然而，外國購房者對某一個特定地區(qū)的需求激增可能會導致當?shù)胤績r高于經(jīng)濟基本面所指示的價格，而一旦經(jīng)濟環(huán)境變化，快速上漲的房價也會崩潰。我們一直密切監(jiān)控這上述發(fā)展，目前并未發(fā)現(xiàn)令人擔憂的狀況。”