信托、貸款、發(fā)債紛紛收緊 房企融資“命脈”告急！

信托、貸款、發(fā)債渠道紛紛收緊，房企融資四面楚歌。

信托“拿地融資”突然收緊

據(jù)中國證券報(bào)，近期銀監(jiān)會(huì)向各銀監(jiān)局下發(fā)《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》，將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)。分析稱，文件規(guī)定直指信托公司開展的“拿地融資業(yè)務(wù)”，可謂切中要害。

這意味著，海外發(fā)債被叫停后，房企通過信托公司融資這一重要渠道也遭遇收緊。華爾街見聞周一提及，信托融資是房企除銀行貸款外的主要融資方式，隨著房地產(chǎn)主要融資渠道紛紛被限，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)悄然升溫。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》援引數(shù)據(jù)指出，今年以來，68家信托公司共發(fā)行326只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，累計(jì)為房企融資1005.5億元；5月房地產(chǎn)信托發(fā)行依然“有增無減”。截至目前，5月房企通過發(fā)行集合信托計(jì)劃募資額已達(dá)113.7億元。5月13日至5月19日的一周內(nèi)，共有24家信托公司發(fā)行了39款集合信托產(chǎn)品，發(fā)行數(shù)量環(huán)比增加11款，增幅為39.29%。其中，10款為房地產(chǎn)項(xiàng)目。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》也提及，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直以來都是信托產(chǎn)品違約的重災(zāi)區(qū)。

此前人民網(wǎng)報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)近期要求信托公司控制向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資的行為，重點(diǎn)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及其他產(chǎn)能過剩行業(yè)。在4月初召開的信托監(jiān)管工作會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)信托監(jiān)督管理部就指出，房地產(chǎn)信托的信用風(fēng)險(xiǎn)呈上升趨勢。據(jù)該監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，房地產(chǎn)信托余額1.64萬億元，同比增長18.29%。但監(jiān)管層認(rèn)為，考慮到部分資金繞道投放至房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托的實(shí)際規(guī)模可能更大。

申萬宏源分析師KrisLi在報(bào)告中指出，持續(xù)調(diào)控政策下房地產(chǎn)銷售會(huì)面臨放緩，因此開發(fā)貸和自籌資金（包含自有資金、債券融資、股權(quán)融資、信托融資以及其他渠道融資）在整體資金來源中的重要性會(huì)更加凸顯，而這兩個(gè)再融資渠道接下去都會(huì)面臨額度收窄、定價(jià)上行的壓力。

監(jiān)管屢出重拳房企貸款、發(fā)債雙雙受阻

在防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿的大背景之下，監(jiān)管盯緊了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。銀監(jiān)會(huì)一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會(huì)明確指出，將嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

今年4月底，據(jù)媒體報(bào)道，銀行大幅收緊開發(fā)貸，監(jiān)管部門也加大對(duì)銀行理財(cái)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的排查力度。中國證券報(bào)援引銀行業(yè)人士稱，目前在股份制銀行，開發(fā)貸審批權(quán)限上交總行很普遍，個(gè)別股份制銀行大幅收縮房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)甚至停止新增業(yè)務(wù)。多家銀行的對(duì)公信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)貸業(yè)務(wù)并未停滯，但全面收縮的勢頭相當(dāng)明確。

第一財(cái)經(jīng)日前報(bào)道，某家資產(chǎn)規(guī)模2000億元級(jí)的城商行總行剛剛下達(dá)被稱為“史上最嚴(yán)”的流動(dòng)性管控方案，重?fù)?dān)落到了吃資金大戶的房地產(chǎn)信貸上。銀行們心里會(huì)有一個(gè)貸款定價(jià)的底價(jià)，若是低于這個(gè)貸款利率，那么對(duì)方即便是“名單制”里頭的房企，也不予受理授信審批申請(qǐng);即便是行里此前已經(jīng)批復(fù)了授信，也不予放款;即便是已經(jīng)放款了，到期也“假惺惺”表示可以續(xù)貸，但收回資金后就不再續(xù)做。

除了貸款收緊，房企發(fā)債也遭遇阻礙。

華爾街見聞月初提及，年初至今，萬科和富力等房企紛紛取消發(fā)債，涉及金額至少為50億元人民幣。這兩家公司在取消發(fā)行的公告中均表示，鑒于近期市場的變化，決定取消中期票據(jù)的發(fā)行，萬科更兩度取消中期票據(jù)發(fā)行。

事實(shí)上，房企發(fā)債的困境在去年四季度已經(jīng)顯現(xiàn)。海通證券分析師姜超、周霞和朱征星在報(bào)告中指出，當(dāng)季地產(chǎn)債券發(fā)行量和凈融資額僅為三季度的30%，主要源于公司債的收緊。從去年11月至今年2月底，地產(chǎn)公司債僅發(fā)行29只。

（來源：華爾街見聞，作者：劉怡心）