安麗芬廣州報道 2016年房地產市場的火熱，成就了不少房企的靚麗業績，但在“高分成績單”背后房企分化正在加劇。以下專題從凈利，存貨和現金流等多項關鍵數據來解構目前房地產業格局，以及未來行業“轉型”的可能方式。 134家上市房企中營業收入、凈利潤同比增長超50%就有50家和38家，其中這兩項指標超過100%的有25家、19家。 暴漲、分化、調控，2016年房地產市場熱點不停切換，上市房企的業績表現也在不斷刷新行業高度。 Wind數據顯示，按照申銀萬國分類，目前共計134家主營為房地產開發（不包括園區開發房企）的上市房企披露了2016年年報，合計實現營業收入1.6萬億元，同比增長31%；合計實現凈利潤1324億元，同比增長41.6%。 不過，在這個地產豐收年中，仍有不少上市房企業績出現下滑甚至虧損。這一年，多家大型房企也在年報中聚焦“分化、集中、轉型”。 業績豐收年 在去庫存政策的刺激下，2016年全國商品房銷售面積和金額均實現大幅增長，雙雙創下歷史新高。在此背景下，多家上市房企業績也創下“歷史最好水平”。 “2016年是房企的豐收之年，不僅體現在結算收入和利潤上，還體現在行業的量價齊升。”5月4日，華南某公募地產分析師表示。 21世紀經濟報道記者通過Wind數據簡單排序發現，2016年，134家上市房企中營業收入、凈利潤同比增長超50%就有50家和38家，其中這兩項指標超過100%的有25家、19家。 比如華聯控股（000036.SZ）2016年實現凈利潤13.5億元，同比增長高達1846%，創下了歷史最好水平；渝開發（000514.SZ）實現凈利潤1.2億元，同比增長高達1564%；另外新湖中寶（600208.SH）、粵泰股份（600393.SH）等17家上市房企凈利潤同比增幅超100%。 “去年有一個項目銷售，剛好也碰上行情不錯。我們跟別的大型房企不一樣，他們一直有建有銷，而我們的項目是間斷性的，做好一個銷售一個，所以有銷售收入時業績會有大幅增加。”5月4日，華聯控股證券證代沈華表示。 從營收同比增長情況看，2016年，共計50家上市房企營收同比增長超50%，其中中茵股份（600745.SH）、綠景控股（000502.SZ）等25家上市房企同比增長超過100%。 值得注意的是，表現突出的中茵股份和綠景控股均屬轉型房企，正在逐步地“去房地產化”。 5月4日，中茵股份證券辦人士對21世紀經濟報道記者表示，“我們本來是房地產企業，但去年增長迅速的卻是通訊板塊，目前業績占比超過90%以上，房地產板塊占比已非常小。我們去年房地產板塊是虧損的，對業績還造成了一定的拖累。” 值得關注的是，從營收規模來看，2016年房地產企業集中度正在進一步提升。 134家上市房企中，有三家營業收入突破1500億元，分別是綠地控股（600606.SH）、萬科A（000002.SZ）、保利地產（600048.SH），全年營業收入分別為2471.6億元、2404.77億元和1547.5億元。 占據第二梯隊的則是招商蛇口（001979.SZ）、金地集團（600383.SZ）、華夏幸福（600340.SH），其營業收入均超過500億元，較2015年有大幅增長。 而營業收入處于100億-500億的上市房企僅有23家，營業收入處于50億-100億元的有24家，剩余80家上市房企的營業收入均在50億元以下，還有些不足千萬元。 分化與集中 盡管2016年是房地產豐收年，但分化卻在加劇。 “房地產市場的分化在2016年呈加速態勢，主要原因一是由于區域的分化，導致布局不同的房企銷售表現明顯不同；二是高企的土地價格形成了競爭壁壘，導致規模不足的房企逐漸退出土地市場；三是房地產市場告別了暴利時代，這意味著房企需要在成本上多下功夫。而龍頭企業的融資環境更為優越，融資成本明顯低于規模小的競爭對手，進一步導致小房企難以形成競爭力。”上述房地產分析師指出。 可以作為以上論點注腳的是，2016年，部分上市房企利潤下滑甚至虧損。 其中，天房發展（600322.SH）、陽光股份（000608.SZ）、海航創新（600555.SH）等50家上市房企凈利出現下滑；陽光股份、*ST匹凸（600696.SZ）、*ST松江（600225.SZ）、海航投資（000616.SZ）等15家上市房企出現虧損。 “虧損跟結算有關系，結算和銷售時間上有一定的差距。公司2016年結算的項目主要是天津市外環線以外的項目，所處區域及周邊整體房地產供應較多，銷售價格提升幅度有限；另外公司近年來融資力度較大，利息支出增加比較多。”5月4日，天房發展證券辦人士表示。 陽光股份則在年報中解釋稱，“公司利潤虧損較上年同期變化較大的原因，主要為開發產品銷售結轉成本增加、上海淮海路項目推出以及較上年同期無重大資產處置收益”；海航投資則稱，“凈利潤下降主要系公司報告期內房產銷售收入大幅減少、財務費用支出大幅增加、資產減值損失大幅增加所致。” 除了利潤分化之外，存貨指標也顯示地產企業的分化及集中。WIND數據顯示，2015年、2016年和2017年一季度，134家上市房企的存貨分別合計為3.1萬億元、3.6萬億元和3.76億元，同比增幅分別為34.8%、16%和14%。值得注意的是，2016年，前20家上市房企合計存貨約為2.6萬億元，占比72%，而在2015年這一占比為69%。 2016年，存貨規模最大的綠地控股達到4845億元，萬科A緊隨其后為4673.6億元，其次保利地產、華夏幸福、首開股份、招商蛇口等4家上市房企的存貨也過千億元；而存貨低于百億的上市房企多達81家，其中有些小型房企的存貨不足百萬元。 對此，方正證券房地產行業首席分析師夏磊5月4日指出，“房地產企業分化正在加劇，大房企通過并購獲取資源，形成多元化布局，中小房企則在加速轉型。房企發展主要受銷售的影響，住房品質有嚴格保障、在消費者中有良好口碑的公司銷售業績也更好，回款速度及數量也會有優勢；從企業集中度來看，中小房企受定增及發債受阻影響較大，資金不充裕，發展受限，存在被大型房企收購的可能性；從盈利能力來看，資金雄厚的公司有能力在核心城市及周邊集中布局，享受稀缺資源帶來的高回報。” 在行業分化和集中的大勢下，很多房企都在談轉型，但規模不同的房企，轉型的思路天壤之別。 上述房地產行業分析師指出，大中型房企在考慮往多元化方向發展，比如以前純粹做住宅開發的，逐漸涉及商業地產的開發和運營、物流地產、養老地產、長租公寓等，也有通過參股一些牌照型的金融企業向金融領域發力，還有一個方向就是房地產投資信托——REITs；小型房企更多是以逐漸退出房地產市場為主，轉型方向主要有醫療、環保、傳媒、教育、互聯網等，有的是自謀變，有的是直接將企業或者項目賣掉。（編輯：巫燕玲）