自2011年1月份開始，北上廣深的限購政策其實從未退出，今年上海、深圳更是進一步升級了限購力度，要求非戶籍人口繳納社保必須滿五年。

人們越來越疑惑，這些特大城市的限購到底會不會退出，何時才能退出，能讓新北京人、新上海人、新深圳人，擁有一套屬于自己的住宅。

就在昨天 ，國土部頒布了一個政策，揭開了一個驚天秘密：大城市的限購政策恐怕在5年內都不會退出，不但不退，限制還可能比之前更嚴。

因為這些大城市，并沒有為可能流入的1億農業人口準備好相應的建設用地。而且，不只是北上廣深，可能會有更多城市開啟長期限購。

這意味著如果限購取消，房價將因為供求矛盾進一步升級，出現快速的上漲。只要人口向超大城市、特大城市轉移的大趨勢不改變，樓市的限購政策就很難會退出。

1億農民進城名單：沒有北上廣深

10月10日，國土部發布了《關于建立城鎮建設用地增加規模同吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制的實施意見》。

在發布上述文件時，國土資源部還召開了專題新聞發布會，提出2015-2020年全國新增建設用地總規模約3900萬畝，其中包含了進城落戶1億人口的各類用地需求，初步估算為1200萬畝。（折合成人均，是每人80平米。）

然而，這1200萬畝建設用地，沒有一畝安排在超大城市、特大城市。文件提出，超大和特大城市的中心城區原則上不因吸納農業轉移人口安排新增建設用地。

目前，我國的超大城市一共有七個，除了北上廣深外，還有重慶、武漢和天津。特大城市則有南京、成都、沈陽、哈爾濱、杭州、西安、蘇州、佛山、東莞等9個，除了哈爾濱、沈陽、西安和重慶外，其他城市都已經被列入了限購范圍內。如果這些城市建設用地不擴增，或者不通過行政區劃的調整，并入周邊的縣級市，那么就存在被長期限購的可能。

以上海為例，截至去年末，全市常住人口總數為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人,外來常住人口981.65萬人。根據之前公布的規劃，上海未來20年的總城市建設用地規模就3200萬公頃，折合成人均，也就132平米。

如果允許人口大量流入，又不給上海增加建設用地指標，人均建設用地就會大幅減少。不只是房價又會迅速飆漲，馬路上的車也會更多，交通也會更堵，地鐵里的乘客會更多，甚至三甲醫院的排隊都會邊得更長。

人均建設用地的懸殊差距，在反映了上海突出的供求矛盾同時，也解釋了為什么上海的限購措施、落戶條件會比其他城市更為嚴格。

事實上，不僅僅北京、上海這樣的城市，其他城市也存在人口大量流入和嚴控新增建設用地的矛盾。

比如《國務院關于蘇州市城市總體規劃的批復》要求，“嚴格控制新增建設用地”，中心城區常住人口控制在360萬人以內,城市建設用地控制在380平方公里以內。而截至2015年年末，蘇州全市常住人口1061.60萬人，其中城鎮人口794.08萬人。

也正是因為這一原因，盡管蘇州新一輪規劃和上一輪比，建設用地多了80.4平方公里，但人均建設用地卻由2005年的128.6平方米下降到105平方米。如果未來人口進一步流入，蘇州城市建設用地顯然將面臨更大的壓力。

限落戶是另一種房地產調控

建設用地比上海更緊張的是深圳。全市年末常住人口1137.89萬人，比上年末增加60萬人，增長5.6%。其中戶籍人口354.99萬人，占常住人口比重31.2%；非戶籍人口782.90萬人，占比重68.8%。根據《廣東省土地利用總體規劃(2006年—2020年)》,要求深圳市2020年的建設用地總規模控制在9.76萬公頃內。折合成人均，只有85.77萬平米。

盡管，深圳通過“圍海造田”近年來新增了不少建設用地，但最近幾年的新增建設用地數量實際上是一路下滑。

深圳市公布了《2016年度城市建設與土地利用實施計劃》，確定全市（含前海合作區）計劃供應建設用地13.5平方公里，其中新增建設用地僅2平方公里。而在前一年的新增建設用地還有4.3平方公里。

新增建設用地增幅不斷減少，但深圳的落戶政策卻遠遠比北京和上海寬松。具有全日制本科以上學歷年齡在45歲以下的引進人才都可以直接落戶。另外，根據國家的“十三五”規劃，到2020年為止，深圳常住人口發展目標將達到1480萬人。

人均建設用地本來就少，對人口流入又不加限制，在很大程度上加重了深圳樓市的供求矛盾，也使得深圳房價的漲幅超越了上海和北京，領跑了一線城市。

之前，北京和上海都設置了常住人口的紅線，上海要求到2040年，人口規模不能超過2500萬，北京則要求六城區常住人口，每年減少2%—3%。深圳的案例，解釋了北京、上海限購同時限制外來人口落戶，對調控房價所起到的作用。 

樓市的熱點：會轉向四大都市圈外圍的中小城市

雖然超大城市和特大城市的中心城區，對進城農民掛起了“謝絕進入”的牌子。但他們周邊的中小城市，卻依然持開放態度。

早在去年就有人對2009年到2014年的5年間，各大城市人口流量進口進行梳理，結果發現人口集中遷移往三大都市圈。

人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。

長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。渤海灣北京+天津=流入684萬人。

盡管大城市紛紛限購，并且提高了落戶門檻。但是，人口流向三大都市圈的大趨勢卻沒有改變。這也成為20多城市國慶發布樓市調控政策以后，人口向三大城市群的中小城市轉移的邏輯推理依據。

事實上，在調控政策出臺前，上海和蘇州、杭州、南京間的幾個中小城市：昆山、太倉、嘉興、南通都大規模出現了外來購房者的身影。

7月嘉興曾經成為百城房價的領跑者。長三角都市圈的另一城市——無錫則是9月房價漲幅第一。

和很多人判斷的不同，樓市不會就此變冷，只是會換個城市，換個區域，繼續牛市行情。