每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉曉丹

杭州土地市場(chǎng)并未因?yàn)橄拶?gòu)政策的實(shí)施而遇冷。

繼9月18日傍晚出臺(tái)限購(gòu)政策之后，杭州于9月20日迎來(lái)了首次土地拍賣(mài)。據(jù)了解，此次出讓的土地包括余杭、蕭山共計(jì)5宗地塊。值得關(guān)注的是，此次土地拍賣(mài)時(shí)間持續(xù)多達(dá)4個(gè)半小時(shí)，其中所拍賣(mài)的宅地溢價(jià)率最高超過(guò)了300%。

針對(duì)本次杭州土地拍賣(mài)，世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“這么高的溢價(jià)率，說(shuō)明即便有限購(gòu)政策，但開(kāi)發(fā)商對(duì)杭州未來(lái)的樓市還是比較樂(lè)觀的。起碼不認(rèn)為本次的限購(gòu)政策會(huì)打壓樓市的銷(xiāo)量。”

●拍賣(mài)歷時(shí)4個(gè)半小時(shí)

浙江土地網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，本次現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)從20日下午2點(diǎn)半開(kāi)始，一直持續(xù)到近7點(diǎn)，歷時(shí)4個(gè)半小時(shí)。

最后的成交結(jié)果顯示，崇賢新城沾橋D-01地塊由祥生以13.87億萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)1.03萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率150.32%；新街單元D-03地塊由中南以14.61億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)1.26萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率323.01%；同時(shí)，新街單元D-01地塊由陽(yáng)光城以17.81億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)1.28萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率325.31%；蕭政儲(chǔ)出[2016]26號(hào)號(hào)地塊由港中旅以15.21億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)2.03萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率68.89%；此外，還有一塊未來(lái)科技城加油站用地也在此次土地競(jìng)拍之列。

根據(jù)浙江土地網(wǎng)直播的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，對(duì)于新街單元D-03地塊和D-01地塊，中南和陽(yáng)光城似乎都志在必得，在競(jìng)拍后期呈現(xiàn)出拉鋸狀態(tài)，最后兩家競(jìng)買(mǎi)人分別競(jìng)得其中一個(gè)地塊。

對(duì)此，馬英樞認(rèn)為，“中南這次拿下了新街單元D-03地塊，這個(gè)區(qū)域以剛需為主，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的結(jié)果，雖然溢價(jià)率比較高，不過(guò)考慮到目前杭州樓市成交的價(jià)格，我們預(yù)測(cè)目前還不存在價(jià)格下降的基礎(chǔ)。”

當(dāng)然，也有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中南和陽(yáng)光城以近1.3萬(wàn)元樓面價(jià)拿下新街單元的地塊，如果該地樓盤(pán)能夠以1.8萬(wàn)元/平方米的價(jià)格出售，也許才能平衡開(kāi)發(fā)商的拿地成本以及稅收成本。

值得關(guān)注的是，3天前，也就是杭州樓市推出限購(gòu)政策當(dāng)日，杭州周邊城市嘉興迎來(lái)有史以來(lái)起拍單價(jià)最高的宅地拍賣(mài)——2016南-009地塊，吸引了萬(wàn)科、碧桂園、中梁、新城、中鐵建、榮盛等12家房企爭(zhēng)奪，最終中鐵建以總價(jià)11.25億元，樓面價(jià)約10040元/平方米競(jìng)得該地塊，首次進(jìn)入嘉興，溢價(jià)率達(dá)132.7%；當(dāng)日，嘉善縣的土地出讓同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，新城以樓面價(jià)8050元/平方米，溢價(jià)率285％競(jìng)得2001-29-2號(hào)地塊。

對(duì)于目前土地市場(chǎng)的情況，馬英樞告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，其周邊區(qū)域希望能夠得到一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)迅速上漲所產(chǎn)生的需求溢出和投資需求放大,這種情況也會(huì)出現(xiàn)在一些二線(xiàn)城市，“不過(guò)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的，這種瘋長(zhǎng)的浪潮已經(jīng)從上海市周邊二線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移延伸到了一些地級(jí)市，其泡沫風(fēng)險(xiǎn)被進(jìn)一步放大了。”

●市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)分化情況

自去年以來(lái)，杭州樓市打出了去庫(kù)存的組合拳后，再加上2016年市場(chǎng)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，尤其是G20峰會(huì)之后，疊加效應(yīng)明顯，投資性需求急劇升溫。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院發(fā)布的《銷(xiāo)售進(jìn)度遲緩及擱置未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告》顯示，截至8月底，杭州8區(qū)住宅去化周期僅剩5個(gè)月，部分房企面臨無(wú)房可售的局面。但在此背景下，仍有部分項(xiàng)目銷(xiāo)售遲緩,甚至有部分項(xiàng)目仍擱置未開(kāi)發(fā)。

上述報(bào)告還顯示，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院研究了從2010年至今，杭州市區(qū)(主城區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū))的項(xiàng)目情況，發(fā)現(xiàn)杭州市區(qū)銷(xiāo)售遲緩、未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共計(jì)有51個(gè)，其中拿地?cái)R置未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目占據(jù)了76%，占比達(dá)到3/4。

同時(shí)，銷(xiāo)售遲緩及擱置未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要來(lái)自于本土中小型民營(yíng)企業(yè)，占比高達(dá)近八成。銷(xiāo)售遲緩及擱置未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要原因包括：地價(jià)過(guò)高，如開(kāi)發(fā)售價(jià)無(wú)法覆蓋成本，鐵定虧損；財(cái)務(wù)成本較低，沒(méi)有較大壓力，開(kāi)發(fā)定位搖擺不定；開(kāi)發(fā)商自身原因(開(kāi)發(fā)商股權(quán)變動(dòng)、內(nèi)部分歧、開(kāi)發(fā)能力有限)；產(chǎn)品和市場(chǎng)定位錯(cuò)誤等原因。

對(duì)這一現(xiàn)象，馬英樞認(rèn)為，如今市場(chǎng)也在分化，并不是所有的項(xiàng)目都火，不像前些年，只要有房就能賣(mài)，現(xiàn)在需求越來(lái)越細(xì)化，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，市場(chǎng)可能更多的關(guān)注一些熱點(diǎn)項(xiàng)目和熱點(diǎn)區(qū)域，不管是自住還是投資，即便是投資客，也不像以前那么盲目，他們的投資理念也在進(jìn)化。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受寬松的貨幣政策、利率下降等因素刺激，投資型需求入市，而人們往往普遍有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，樓市看漲投資客就會(huì)蜂擁而至，盡管如此，一些不好的項(xiàng)目也未必受市場(chǎng)歡迎，好的項(xiàng)目很容易出現(xiàn)泡沫，如此冷熱不均，并不利于樓市的健康發(fā)展。

上述業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的分化情況也將考驗(yàn)地方政府的智慧。是不是還要進(jìn)行調(diào)控，什么樣的調(diào)控力度，希望達(dá)到什么樣的預(yù)期，政策出來(lái)之后短期能解決什么問(wèn)題，中長(zhǎng)期可能又會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，這都需要一并來(lái)考慮。