租金最高可“增值”兩成 北京“商鋪改寫字樓”成新趨勢？

每經編輯｜每經記者 馮彪    

每經記者 馮彪

隨著網終購物日益普遍，實體商鋪正受到沖擊。7月7日，房地產服務商戴德梁行發布分析報告稱，在北京，商鋪改造為寫字樓已成房地產市場新趨勢。

網購拖累普通商業地產租金？

中國網購市場交易規模逐年增長。數據顯示，截至2015年，網絡交易額為3.8萬億元，增長率為36.2%。預計到2018年，中國網絡購物市場在社會消費品零售總額中的滲透率增長到19.2%。

據戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管嚴區海介紹，在網購快速發展的局面下，普通商業地產租金增長緩慢。

而與之對應的是寫字樓租金卻在高位保持穩定，而且空置率保持低位。

嚴區海稱，從2010年第4季度到2012年第4季度，北京寫字樓租金增長了約80%。自2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩定。2016年第二季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓市場平均租金繼續保持堅挺，為每月每平方米378.1元。

另外，由于第二季度，北京五大核心商圈暫無新增供應入市，核心區空置率下降0.8個百分點達4.4%。從商圈層面來看，除近期有新增供應入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。

寫字樓受到互聯網沖擊較弱

戴德梁行北中國區研究部主管魏東向《每日經濟新聞》記者表示：“第三產業發展對寫字樓的需求量大。但目前，北京核心商圈已經飽和且幾乎沒有新供應，帶動本季度五大核心商圈甲級（含頂級）寫字樓市場平均租金環比上升0.5%。”

而且，在嚴區海看來，相對于商鋪而言，寫字樓管理及運營成本較低，受到互聯網的沖擊也較為微弱。另外，受營改增政策特點的影響，開發商可以通過裝修或者“商改寫”裝修進行進項抵扣，開發商不僅改變或提升了自身資產價值，同時避免了因重復納稅帶來的多余支出。

“直觀來看，在租金收益及資產溢價方面，開發商也獲得明顯收益增長，其中租金收益增加可達10%-20%。因此，‘商改寫’可以有效增加業主方的租金收益，有利于緩解北京寫字樓的有限供應量。”嚴區海稱。

但是在嚴區海看來，“商改寫”也存在一些挑戰。例如，從政策層面看，雖然商鋪和寫字樓均為商業用地，但是，如果當初拿地性質不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓。另外，“商改寫”也需要優化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求，大樓內原有租戶的退租，續租工作復雜繁瑣。