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每經記者 夏冰

作為蘇寧在徐州商業版圖上的首個旗艦作品，蘇寧廣場“闖入”徐州淮海經濟區這個中心城市顯然是有備而來，不僅帶來超60億元的投資，還創造出266米“徐州第一高樓”，打造出徐州目前僅有的精品高端商業體項目。

“徐州目前商業結構不合理，業態不全，中心商圈缺少精品高端項目，缺少高大上的現代商業廣場，缺少真正意義的購物中心。同時，商業競爭不充分、不激烈，某種程度上還屬于一家獨大，多項目、多業態、多級次的競爭格局并沒有真正形成，也導致了當下徐州百姓追求個性化、多元化、品質化、生活化的消費需求得不到釋放和滿足，這反而是給徐州蘇寧廣場搭建了一個很好的發展空間和機遇平臺。”4月26日，蘇寧置業集團商業廣場公司副總經理邵勇在徐州蘇寧廣場全球招商發布會間歇告訴記者。    

作為蘇寧在徐州商業版圖上的首個旗艦作品，徐州蘇寧廣場計劃投入超60億元，項目以50萬平方米的總體量、16萬平方米的商業規模，成為目前徐州乃至淮海經濟區首屈一指的商業項目。在4月26日召開的全球招商發布會活動現場，500名來自國內外知名品牌的負責人，激烈爭搶蘇寧廣場商業席位。

填補徐州商業業態空白

蘇寧廣場是蘇寧置業商業地產開發領域的旗艦產品。公開資料顯示，徐州蘇寧廣場位于徐州核心商圈彭城廣場，占地66.5畝，建筑規模50萬平方米，總投資60億元，整體建筑由五棟塔樓組成，多為城市核心地標性建筑，涵蓋超五星凱悅酒店、SOHO辦公、國際5A甲級寫字樓、服務型國際豪宅、空中商鋪以及16萬平方蘇寧廣場。

因地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，輻射徐州周邊20多個地級市、1.3億人口的龐大的消費客群的地理位置優勢。也正因如此，目前，徐州中心商圈聚集了多個商業項目，的如金鷹國際、中央百大、金地百貨、彭城壹號、銀座商城以及在建中的蘇寧廣場、雨潤廣場，那們，在激烈的競爭中，蘇寧廣場走差異化的業態拉開了競爭位置。

邵勇表示，徐州蘇寧廣場所在商圈具有先天的、超強的聚客能力。徐州蘇寧廣場正坐落于彭城廣場商圈的核心位置是徐州最具活力和人氣的商業中心，其日均客流就有20萬人次，節假日客流更是達到30萬到40萬人次，同時也是正在建設中的一號、二號線雙地鐵接駁的樞紐位置；另外，由于定位是高端商業體，該業態將填補徐州當地貧瘠的徐州商業業態的空白。 

“對商業企業來說，定位其實就是進行廣場細分，確定目標客層，占領顧客心智資源。我們針對消費轉型升級，緊緊圍繞80后90后主力消費客群、家庭消費、旅游消費，依據徐州市場商業業態空白的現狀，充分做好了行業細分、優化業態、精準定位的準備工作，使得我們擁有了近距離聆聽消費者心聲的平臺。”邵勇如是介紹。

據權威調研以及過往實際經驗，餐飲、影院、娛樂可以帶來10%-15%的客流轉化，生活超市可以帶來35%-39%的客流轉化。

邵勇表示，為了緊貼上述的主流業態趨勢，徐州蘇寧廣場進行了業態優化，精選優選優質品牌，通過品牌自身的吸附力來開拓市場，贏得市場。“隨著消費的多元化、個性化發展，新興品牌方興未艾，目前還有很大未開拓的市場和為涉及的領域，蘇寧廣場將大量引進市場上新興品牌、設計師品牌、生活化品牌，以女性消費為主題，引進個性品牌，整合美發美容、書吧、個人護理、集合店，讓消費更加有調性、有品質、有氣質。”

據介紹，將有40%的品牌為首入徐州市場，更有80%的品牌將在徐州蘇寧廣場開設品牌形象店、旗艦店。

多元業態組合引進智能管理

對商業企業來說，定位其實就是進行廣場細分，確定目標客層，占領顧客心智資源。

采訪中，邵勇表示，總體量16萬平方的徐州蘇寧廣場購物中心，其定位就是“精品、時尚、家庭品質消費”。

邵勇對記者舉例，為打造頂級的城市商業綜合體，蘇寧廣場希望在未來O2O模式引領下，與品牌商家打造共生共榮的商業生態系統。比如，目前零售品類中運動、休閑、兒童、快銷品呈現增長趨勢。廣場將以兒童消費為主題，在傳統零售品牌整合基礎上，積極引進玩具集合店、兒童早教、兒童娛樂等各類DIY體驗項目；另外，還將充分發揮蘇寧集團自有品牌優勢，大力推廣零售科技，發揮蘇寧O2O零售領先優勢；如在廣場內打造蘇寧易購精品店、蘇寧紅孩子母嬰產品旗艦店、蘇寧影院外，同時與日本丸悅超市合作精品超市，與喜悅冰場打造徐州唯一真冰滑冰場，為消費者創造智能化、主題化、差異化的體驗服務。

值得注意的是，徐州蘇寧廣場將推出商業生態場景化、商業業態定制化。項目將在廣場內建設綠植墻、空中花園、小型水井，在蘇寧易購店內，在VIP客服中心里，建立蘇寧海外購、蘇寧易購、蘇寧旅游、蘇寧金融、易付寶、眾籌、足球展覽等項目體驗場景。

 除重點在休閑場景、社交場景、體驗場景上進行精心設計和打造外，蘇寧置業在構建智能管理上，重點構筑智能建筑、智慧運營、智慧購物三大模塊。這就包括智能停車、全場WIFI、BA系統、云POS銷售、客流統計、巡場管理、庫存管理、CRM體系、導購體系、互動體驗等，以及線上線下以及游戲互動。

“在購物中心的業態組合上，零售占到55%、國際美食占到20%、娛樂占到10%、生活配套占到15%。”邵勇在向記者介紹傳統商業綜合體結合“互聯網+”時代如何創新時表示，徐州蘇寧廣場將集合電子商務優勢，融入大數據、物聯網元素，實現傳統商業綜合體“互聯網+”改造，利用大數據實現精準營銷。憑借蘇寧獨有的資源優勢，打通線下實體平臺與線上易購平臺兩億會員，實現線上線下資源的開發共享。通過大數據收集，對會員進行消費行為分析，聯合品牌商，同時滿足了線下體驗和線上便捷的雙重需求，已經成為精準營銷的成功范例。

對于蘇寧置業的多元業態布置以及對傳統商業綜合體做出多元創新，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示，“從蘇寧置業的投資方向看，其在商業地產方面的動作頻頻，比如和萬達等房企進行合作，從而實現項目的快速擴張。而從其徐州項目來看，抓住了徐州后續商業地產大發展的時機，項目的城市進入積極且富有進取型，同時能夠通過‘商業生態系統’來實現商業運營能力的提升。”

嚴躍進認為，從其商業運營來看，因為本身在業態布置方面，就可以利用其自有業態進行O2O平臺和產業鏈的搭建，所以整個運營成本是不高的。而且這樣會使得建筑設計、招商運營、消費需求挖掘等更加具備使用性。這也使得此類項目的招租成本很低，同時使得租賃期的運營比較穩定，對于相關商家和相關品牌運營商都是一個利好。