每經編輯｜陸慧婧    

“資產配置荒”持續已久，券商聯合房地產商推出的年化收益或接近7%的產品近期賺足眼球。

牛妹（微信號：buerniu5188）了解到，華泰證券和萬達地產正式宣布雙方合作推出第三期萬達輕資產項目。“華泰紫金投增1號”通過投向基金子公司一對多專項資產管理計劃，最終投資萬達商業地產設立的用于開發建設自有租賃物業的5家項目公司，認購金額100萬起，預留了回售以及REITs上市兩種退出方式。

最近一年，萬達地產在輕資產運營上快速發展，除了早前與華泰證券發行的兩期產品，萬達還聯合快錢金融推出“穩賺1號”涉足房地產眾籌。通過一系列金融產品運作，地產項目的投資及資產歸屬投資方，萬達得以專注于招商、建設、管理。對于投資者而言，在參與此類創新型地產項目獲得高額回報同時，又有哪些潛在波動因素值得注意呢？

預期年化收益6.7%

據“華泰紫金投增1號”產品資料顯示，該產品管理人為華泰證券（上海）資產管理有限公司，產品存續期為2年6個月，分為優先級和劣后級，杠桿比例不超過不超過5:1，各自的參與門檻分別為100萬元和500萬元。

在產品收益情況方面，優先級前1年不派息，之后每季度末按6%派息，產品結束時按照預期年化收益率和存續期已分配的收益，將剩余收益一次性分給優先級份額，優先級預期年化收益率6.7%，進取級獲得產品到期后的剩余收益。該資產管理計劃封閉運作，原則上不設開放期，管理人有權根據情況設置臨時開放期。

在產品的交易結構上，華泰證券推出“華泰紫金投增1號”同時引入快錢金融作為合伙企業的GP方，長安資產·華泰3號專項資產管理計劃認購合伙企業的LP份額，華泰紫金投增1號資管計劃則投資長安資產·華泰3號這一基金子公司一對多專項資產管理計劃。

根據《股權轉讓協議》等規定，萬達地產5家項目公司將每年凈物業收入的70%分配給上述合伙企業，機構投資人（LP）將獲得合伙企業之中投資總金額的6%，如LP方收益低于投資總金額的6%，GP方將不收取管理費。凈物業收入剩下的30%將分配給萬達商管，若合伙企業收入低于投資總金額的年均7.5%，萬達商管將用其分配所得的30%收入回補合伙企業。

在最關鍵的增信措施上，萬達商管以及GP快錢表示將以管理費作為回補，若前五年年度凈物業收入的70%低于投資總金額的7.5%，則萬達商管將以其向項目公司收取的上述凈物業收入的30%部分為限，向合伙企業進行補足。若年度凈物業收入的70%低于投資總金額的6%，則快錢將不再收取管理費。萬達集團出具安慰函，對不足6%的有意向補足。

關注萬達地產回售能力

對于投資者而言，預期收益接近7%的固定收益類產品確實具有誘惑力，不過牛妹（微信號：buerniu5188）覺得其中的一些潛在波動因素依舊值得注意。

首先，資產管理計劃的利息收入或受到房地產固有周期的影響。

“由于所投項目仍未建成，華泰紫金投增1號一年之后才開始支付利息，雖然產品資料宣傳一年之后按季付息利率5.14%，不過產品合同只注明優先級的預期年化收益為6.7%，并沒有約定每期付息時間，就是因為考慮到房地產建設運營周期波動。”一位華泰證券從事財富管理的人士在介紹產品時稱。

產品資料上也表明，目前集合資產管理集合投資的項目資產為還未建成運營的萬達廣場項目，若項目不能如期建成并投入運營，則后續的物業租金及項目退出都將面臨風險。

此外，合同中還注明管理人并不承諾或保證優先級份額持有人獲得預期收益。在集合資產出現極端損失情況下，優先級份額持有人可能面臨無法取得預期收益或者本金損失的風險。

這又涉及項目退出時萬達地產的回售條款：如合伙企業未回購有限合伙人持有的全部合伙份額，則萬達商業地產或其指定的第三方有權向投資人發出收購要約，以不低于投資金額1.08倍（2.5年）的金額收購投資人持有的全部合伙份額。萬達集團出具回購承諾函。

這也意味著，若是營業期物業收入為0，萬達溢價回購，2.5年累計收益率13.29%；而在極端情況下，萬達集團倒閉或違約，萬達地產無能力回購，項目退出總額為處置收入——到期處置土地和物業。

“華泰紫金投增1號”同時預留了其他方式：所有項目的權益通過REITs或以其他屆時法律、法規和監管允許的方式實現上市流通，有限合伙人獲得增值收益的70%。

“REITs和投資者收益關系不大，即使未來可能通過REITs退出，因為投資者投資的是優先級份額，上市之后的增值收益多數歸屬于劣后方（快錢金融）。”上述華泰證券從事財富管理的人士介紹。

“華泰紫金投增1號收益各方面確實不錯，但地產項目差別性非常大，還需要實地調研對應的萬達具體項目實際情況才有發言權，上述資產集合計劃安全性保證主要依靠萬達的回售能力。”一位基金公司從事固定收益的人士分析。

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