每經編輯｜每經記者 胡健 萬敏 楊羚強    

◎每經記者 胡健 萬敏 楊羚強

2008年開始、2010年結束的“兩成首付”重出江湖，重新擔負起穩定樓市的重任。

2月2日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，就個人住房貸款政策進行調整。這是央行等部委繼“3·30新政”“9·30新政”之后，在一年時間里第三次下調首付比例。

《每日經濟新聞》記者發現，通知規定，不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。

據央視財經報道，截至2016年1月22日，全國46個限購城市，僅剩5個城市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）沒有取消限購。

二套房方面，通知顯示，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

政策：發力點聚焦首付比例

諸多房企和市場研究者均向《每日經濟新聞》記者表示，政策本身在預期之中，供給側改革大背景下，樓市去庫存在去年中央經濟工作會議就已經被圈定為今年五大任務之一，相關政策還會不斷出臺。

國家統計局數據顯示，2015年末，商品房待售面積達71853萬平方米，創下歷史新高。中國社科院財經戰略研究院院長助理倪鵬飛告訴記者，自2009年以來，房地產市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導致供給出現階段性和結構性嚴重過剩。庫存長期積壓嚴重威脅著經濟、金融和社會的健康、安全與發展。因此，去庫存是當前首要住房政策目標。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，今年五大任務之一就是房地產去庫存，此時央行出臺此政策，不僅及時而且必要，對惠民生和穩增長具有雙重作用。

“當前我國住房市場一個很突出的問題是，發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。”倪鵬飛說，一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三、四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企，房價下跌。

上海易居房地產研究院智庫總監嚴躍進告訴記者，從市場預期看，能夠較好撼動去庫存市場的絕招，只能是商業銀行貸款政策的繼續放松。“因為從很多政策看，包括住房公積金等政策，實際上都已經處于一個底部。”嚴躍進說，從降息等政策看，也基本上在一個相對寬松的區間。而商業銀行貸款的政策放松空間卻依然很大。降低了首付比例，對于購房者來說是一種減輕購房成本負擔的表現。

業內人士認為，從我國實際情況看，我國住房貸款首付比例政策比較審慎，首次購買住房的商業性住房貸款最低首付比25%，在國際上也處于合理且較為審慎的水平；二套房最低首付款比例為40%，存在一定的下調空間。以前過于嚴格的以單純抑制房地產過熱為目標的政策措施，主要是適應當時控制房價上漲的需要。隨著當前房地產市場進入調整期，區域分化有所加劇，上述政策已經不適應形勢發展的需要，對部分家庭改善性購房需求產生了一定抑制，應該及時予以調整。

業內人士認為，去年3月，央行在調整第二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例的基礎上，按照“分類指導、因地施策”的要求，在全國范圍內建立了區域性差異化住房信貸政策體系，以適應各地不同情況，在實踐中取得了積極的政策效果。一線城市中，北京和上海二套普通住房的最低首付比例為50%、廣州和深圳仍執行70%；多數省份將二套房最低首付款比例統一調為40%；福建、江蘇、安徽、江西、四川等省根據當地實際情況，將省內部分城市的二套房最低首付款比例定在45%左右，實現了省內住房信貸政策的差異化。當前，我國房地產市場區域分化更加明顯，因此，房地產政策長效機制需要從各地實際出發，因地制宜制定住房信貸政策。

購房者：農民工、剛需受益

誰會是最大受益者人群？就購房者而言，答案應該是農民工和戶籍人口中的剛需及改善性需求。

“由于農民工近70%在地級及以下城鎮就業，而且身份認同與留守家庭福利提升決定農民工傾向回家鄉購房。因此，農民工最適合、最可能在地級及以下城鎮購房。”倪鵬飛說。

這些城市無一例外都是非限購城市。此外，在住房金融等制度體系完善的假定下，農民工在地級及以下城鎮基本具備住房可支付能力，但舉家外出就業家庭仍可能存在50%的資金缺口，一人外出就業家庭可能存在75%的資金缺口。

這背后一個主要原因是住房金融等相關制度的缺失和約束，降低非限購城市新房首付比例也是彌補的方向之一。

倪鵬飛還建議，建立商業性普惠金融體系，讓農民工獲得與戶籍居民平等的商業住房抵押貸款機會，同時加快完善農民住房財產權等抵押與擔保制度。

記者梳理房價、庫存以及地方經濟和收入水平時發現，很多庫存偏高的三四線城市，雖然房價和一線城市差距很大，但若比對當地收入水平，仍屬偏高。

記者采訪了某三線城市一個事業單位的職員小張，他說：“我所在城市新房均價在7000元左右，但自己的月收入也不過四千左右，若買一套90平方米的房子，大約需要65萬左右，算上稅費，三成首付需要我一次性拿出20萬，這是我不吃不喝四年的工資。”

“我的選擇可能就是再等等，但若首付只需要兩成，那我的首付壓力低很多，按揭雖然提高，但也可以承受，畢竟可以住進好房子。”小張說。

房企：拿地策略或變

房地產市場現在并非處于冰點，2015年，中國房地產市場在寬松的政策刺激下，總體上步入了復蘇通道。包括市場成交、房價等指標總體上出現回暖，甚至好于預期。

但在開發端，2015年全年，全國房地產開發投資達到95979億元，同比增長1.0%，增速比前11個月回落0.3個百分點。2015年12月單月，房地產開發投資增速下降1.9個百分點。盡管單月房地產開發投資降速比上個月有所放緩，但仍然持續負增長。

龐大的房地產庫存使得房企開發動力減弱，這在拿地情況這一先行指標上體現最明顯。

上海易居房地產研究院報告認為，2015年前11個月，在樓市復蘇態勢下，由于房企對行業中長期發展保持謹慎態度，以及去庫存壓力等因素，土地購置面積及其增幅創近十幾年來歷史同期新低。

在此背景下，房企的策略也從撒網式發展變成“定點突破”，一線城市和熱點城市因此倍受追捧，地王頻出，三四線城市則屢遇流拍。北京某大型國內房企高管告訴《每日經濟新聞》記者，企業不敢去小城市拿地，即使單價和總價都并不貴，但風險不好預判，北上廣深相對穩妥很多，回籠資金的周期和成效好預判。

但降低新房首付比例的這一明顯利好樓市政策的出臺，可能會使得開發商心態發生些許變化。

嚴躍進分析說，這一政策繼續強化房企一線城市拿地決心的同時，一些城市可能會進入“備選考察名單”。比如蘇州、合肥等城市，雖然局部區域也有庫存過剩壓力，但并不妨礙房企積極將其作為拿地的優先選擇方案。

“這也容易帶動全國房地產投資指標的回升。很多房企在目前利好政策下，積極去庫存后就會積極進入土地儲備的新的環節和流程中去。”嚴躍進分析道。

商業銀行：配合意愿較強

《2015年金融機構貸款投向報告》中顯示，2015年末個人購房貸款余額14.18萬億元，同比增長23.2%，增速比上年末高5.7個百分點，比各項貸款增速高8.9個百分點；全年增加2.66萬億元，同比多增9368億元。個人購房貸款的增速明顯高出各項貸款的平均增速，或與央行等部門在2015年數次下調首付比例有關。

同時，2012年我國資產證券化試點重啟以來，信貸資產證券化規模井噴，數據顯示，2014年信貸資產證券化規模達2788.6億元，比2013年發行規模增長了十幾倍。基礎資產種類規模日漸豐富。但由于受房地產調控政策的影響，住房信貸證券化產品發行一直較為冷淡。

2015年4月3日，中國人民銀行下發《信貸資產支持證券發行管理有關事宜》，標志信貸資產證券化發行實行注冊制管理，明確符合一定條件的機構可申請一次注冊、自主分期發行，大幅提高后續項目的發行效率。

此后，住房信貸證券化發行明顯提速，招行、建行、民生等銀行相繼發行了相關資產證券化產品。“住房按揭貸款現在也適合用于資產證券化，因為這一類資產是最安全的。雖然我們只擁有房改以來短時間的數據，但從目前來看不良貸款率是極低的。”民生銀行投資銀行部總經理張立洲在此前接受記者采訪時表示。

溫彬表示，商業銀行持續加大對實體經濟和居民消費升級的支持力度，在保持相對安全首付比例的情況下，去年下半年以來，商業銀行住房按揭貸款的投放加快，占比上升。