每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

去年初，恒隆地產董事長陳啟宗的致股東信在朋友圈廣為流傳，因為他預測中國經濟將進入長冬。

不知道是受悲觀心態的影響，還是環境不行，抑或戰況焦灼，反正看過恒隆去年的成績單后，大家都在說“陳啟宗的心應該是涼的吧～”

2015入不敷出？

2015年恒隆地產業績不樂觀，財報顯示其租金收入同比增幅僅7%(內地物業增幅7%，香港物業增幅8%)。這是什么概念？

恒隆地產中報顯示，截止2015年6月30日，恒隆在內地的物業面積共計190萬平方米。邦爺又粗略估算了下，除去尚未建成和未投入運營的項目，截止2015年底，恒隆在內地投入運營的物業面積大概在230萬方左右。

按其2014年176.1萬平方米的物業面積來看，一整年其營業面積增加了30%，但是內地總體租金收入才增加了7%。如果算上前期的投資成本和相關的管理成本，邦爺真的替這位老人家捏了一把汗。

有業內人士就直言，恒隆的一些內地物業，租金水平甚至抵不上運營管理成本。如果算上項目的投資成本，更是入不敷出。估計陳啟宗是真切感受到了經濟下滑的影響。

新開商場生長乏力

再來看一看恒隆地產的新開商場情況。

其在內地的開店速度基本保持“一年一家”，近年開設了4家恒隆廣場(昆明的恒隆廣場尚在籌備中)，而這幾家新開的恒隆廣場，業內普遍給予的評價是“業績不甚理想”。

以無錫恒隆廣場為例，去年五一期間，無錫恒隆廣場人氣被網友形容“太冷清”，有人甚至形容它是“市民的豪華休息室”。

業績正在好轉的沈陽的皇城恒隆廣場租金錄得有升，但沈陽的市府恒隆廣場卻租金下跌。

另外，天津的恒隆廣場開業一年，也處在“養”的過程中，運營現狀與當初設想還有一定差距。但要知道，在天津的恒隆廣場開業后六個月內，當地最少有六家具規模的零售物業結業。

一個商業廣場的培育期大概在3-5年，恒隆廣場在廣大二線城市的商場“養商期”才剛剛開始，離維穩和盈利還有一定距離，如何在逆市中良好運營等待回暖是重點。

恒隆商業已跑不贏同行？

恒隆地產2015年整體租金收入雖然增長了7%，比起大多數入不敷出的商業地產企業來說還算好，但要知道，這么一家商業地產運營技術十分老道的企業怎么能與初生牛犢相比？將他與目前中國的幾家大商業地產企業相比，又有些相形見絀。

比如說萬達，2015年其一口氣在全國開了26家商業廣場，租金收入增長率30%。

緊隨其后的是華潤，2015年在內地開設的商業廣場數據達7家，截至2015年12月31日，投資物業實現租金收入約港幣65.4億元，增幅高達115%。

銀泰商業在2015年也新開出5家商業廣場，截至2015年9月30日，集團旗下租金收入6.29億元，同比增幅85.4%。

若尚不考慮統計范圍和算法的不同，光就“增幅”的數據來看，相比之下，恒隆廣場的7%驟然失色。

完全押寶上海也有風險

有人說，來到恒隆地產的大本營“上海”，無論是誰都要對其禮讓三分。話雖如此，但當二三線布局尚未成熟的時候，大幅押寶上海也有不小風險。

首先，2015年伴隨電商的迅猛發展，傳統的商業地產受到了不小的沖擊。

先來看看幾家數據里殘酷的現實：

萊坊2015年第四季度商鋪市場報告顯示，上海淮海路等核心商圈的首層平均租金環比微跌0.7%至57.7元/平方米/天。

第一太平戴維斯的數據顯示，上海南京西路商圈商場首層租金為每天每平方米人民幣42元，全年基本沒有漲幅。

在這一背景下的恒隆地產(2015年中報顯示)，雖然商場整體租金收入增加9%，租金漲了約10%。但結構并不算優，因為其中僅上海的商場租金收入就占了總體收入的63%，而上海目前零售的增長速度已明顯放慢，(上海市統計局數據)2015年上海零售業和批發業的增加值整體增幅不到5%，完全押寶上海市場的恒隆后勁有限，何況其在上海又主要靠兩個項目：港匯購物廣場和恒隆廣場。

以上海恒隆廣場為例，其一直被視為恒隆地產在內地最賺錢的項目，恒隆2015年整體租金的提升也主要得益于恒隆廣場內的品牌店的擴充。而戴德梁行數據顯示，恒隆廣場首層店鋪租金，2014年前三季度分別為117、117和115(元/平方米/天)，2015年前三季度則均降為114元/平方米/天。

如何在深耕舊有項目的同時，優化結構提振后勁，也已成為恒隆跑贏更多同行的關鍵之一。

（本文基礎數據來源企業財報，機構報告及統計局）

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波