每經編輯｜王浩也    

(本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

2015年上海二手房成交了361550套之多，成功壓倒2013年和2009年，成為上海歷史上二手房交易量最大的一年。但眼尖的小伙伴依然發現，12月的成交量出現了環比下降，這是也全年二手房交易量第一次下滑。

無論是2008年、2011年，還是2014年，歷史上每逢二手房成交量下滑，樓市就會開始慢慢從高潮走向低谷。而對二手房中介來說，這也意味著關店潮的開始。

那么這一輪的“下滑”會帶來怎樣的危險？

年底入淡季，部分區域購買力見頂

2015年上海房產市場很火熱。改善性需求得到巨大釋放，二手房成交量也大幅提升。但很多人也發現，到12月，持續上升了一段時間的二手房成交量開始回落。

其實，每到年底樓市普遍會步入淡季，12月的環比調整幅度不是很深，在一個相對穩健的交易周期當中，這種下降是正常的，談不上拐點。

但由于房產的置換情況，足以反映市場對買家購買力的挖掘深度。在這一方面，很多業內人士指出，目前上海市場對購買力(特別是改善型換購人群)的挖掘，基本上已見頂。

明年上海中介或大面積關店

中原地產研究總監宋會雍指出，如果一個區域的住房改善當中，有40%是采用置換的形式，那就有60%的人是用自己的積蓄來完成改善的，這意味著他們的購買力還有很大挖掘空間。

我們從上海的內環線來看，年初的置換型的比例在七成，年底這個比例已經達到九成，中環線附近區域市場對于改善型買家購買力挖掘基本已經見頂了。

而在外環線附近，年初置換的比例在四成，年底到了七成。但是對于一些相對比較頂級的豪宅，這部分的購買潛力還很大。

這樣看來，隨著房產換置的比例見頂，二手房需求會極速縮減，隨之而來，以依靠二手店交易賺錢的中介，市場空間會越來越受到壓縮。在很多業內人士看來，這也意味著明年上海市中心的二手中介很可能會出現關店潮。

相對而言，外圍市場的二手中介還有發展空間，屆時也或出現一輪中介外遷的情形。

邦爺也提醒，中介需要早作謀劃，及時調整門店布局，才能未雨綢繆贏得生機。

編輯：王婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波