每經編輯｜吳若凡    

（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

本周五，A股又一輪暴跌，多少人的財產在短短一天內縮水了超10%！

想一想，在上一輪股災個人投資者人均就基本損失了6萬（損失比例約40%），長期來看，股民“7賠2平1賺”的格局也不會變。風云變幻的股市，大家還敢去？

相比之下來看看房地產。它在2015年中國家庭總資產中占比69.2%（比美國的兩倍還多），這說明在我國家庭資產流動性非常弱的局面下，如果你聰明地把家庭資產放在房子上，不只不會損失，還有很高的財產收益。

邦爺對安居客的一百多個板塊幾千個小區的二手房源掛牌進行了逐一分析，就發現很多板塊房屋已經升值了10%以上，這些家庭依靠房子的漲價，資產更是升值了20%以上，有的甚至高達170%！

算上平均漲幅，大部分上海人在近4個月內資產平均升值了8.8%。

（注：由于郊區成交量低，因而存在個別板塊數據起伏較大的情況）

豪宅漲幅比不過普通住宅？

理論上，上海最近的豪宅行情那么好，是不是豪宅板塊的升值情況更好？

事實并非如此。

邦爺統計的數據顯示，浦東漲幅居前的板塊有梅園、聯洋、碧云、洋涇，累計漲幅均超過10%，但傳統豪宅陸家嘴漲幅只有7.4%，遠遠低于全市平均。

同樣，黃浦的豪宅板塊是南京路、世博濱江、董家渡和新天地，可新天地居然零漲幅，世博濱江和南京路漲幅也沒過10%。閘北的年度熱點“大寧”最近四個月只漲了7.5%。

對比這些豪宅板塊，還有一些板塊最近四個月不但所持有的房子一文沒漲，還跌了2－3%。比如，浦東跌幅居前的新場和臨港新城，前者主要以動遷安置房為主。松江、青浦、奉賢、金山的一些板塊更呈現出斷崖式跌幅，個別板塊跌幅超過30%。

二手房漲得才快！

相比之下，二手房市場整體朝上的趨勢沒有改變。

可以看到最近上海土地市場成交持續走熱，許多地方上演著“搶地大戰”，與此同時今年以來上海房價已經上漲三成左右（僅次于深圳）。受到土地和新房兩個上游市場影響，買家心態容易放松，二手房價逐漸出現顯著的“倒掛”情況。

中原地產的二手房樣本數據就顯示，上海全市224個有效樣本數樓盤中，65個樓盤價格環比下跌（23盤跌幅超5%、42盤跌幅小于5%）；159個樓盤價格環比上升（112盤漲幅小于5%，47盤漲幅超5%）。

此外，邦地產前段時間還暴露了一些，由于中介獨家委托等行為，導致的區域二手房價格高漲的情況。

小心房價上漲后勁不足

但中原的數據顯示，10月份上海全市二手房成交均價達到了40731元/平方米，但成交量僅31858套（環比減少7.2%）。11月二手房交易量也繼續萎縮，跌破3萬套大關已成定局。

“房價高漲、成交下滑”，可見房價上漲的速度已經超出了買家預期，賣家情緒依舊高漲，買家卻轉向謹慎，雙方分歧較大，交易有所轉淡。

一個房企大佬就跟邦爺抱怨過說，上海的持續購買力已經見頂了。

所以，在這一輪上海房屋的升值趨勢下，大家還得注意一個“后勁”的問題。

上海的人均收入以每年近9%的速度在遞增，跑贏了全國CPI，跑贏了通脹，但還是追不上房價！即使像“雙降”這種提升購房積極性的政策層出不窮，但購買力跟不上房價的漲幅，買家預期和積極性終將后勁不足。

這些說明上海房價可能階段性到頂。