葉檀：農(nóng)村改革加速土地資產(chǎn)化將為人民幣提供錨定物

每經(jīng)編輯｜葉檀    

新一輪農(nóng)村改革即將開始。11月2日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》（以下簡稱《方案》），指出到2020年，基本建立城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展一體化體制機制。引人關(guān)注的是其中關(guān)于土地承包權(quán)與宅基地的相關(guān)描述。

《方案》強調(diào)，嚴格保護耕地的制度不會變，禁止以農(nóng)業(yè)為名圈占土地從事非農(nóng)建設(shè)，防止“非糧化”現(xiàn)象蔓延。可以釋放的是宅基地以及集體經(jīng)營性建設(shè)用地，對應(yīng)的可能是幾十萬億元的資產(chǎn)。

當(dāng)前存在著宅基地浪費的現(xiàn)象，很多農(nóng)村居民已在城鎮(zhèn)購買商品房，由于戶口限制還在農(nóng)村擁有宅基地。為了未來資產(chǎn)升值，很多農(nóng)民都在想方設(shè)法擴張宅基地面積。城鎮(zhèn)化過程中的戶籍改革必須與土地改革同步推進，否則會形成戶籍制主導(dǎo)下的小農(nóng)經(jīng)濟社會，農(nóng)業(yè)工業(yè)化將無法實施。

在2012年舉行的重慶金融開放論壇上，重慶市長黃奇帆曾表示，如果能夠把中國9億農(nóng)民的2億多畝宅基地按使用權(quán)價值計算形成資產(chǎn)，那么農(nóng)民就將增加20多萬億元的財產(chǎn)，這些財產(chǎn)可與GDP中的收入形成關(guān)聯(lián)，并將廣義貨幣M2“堰塞湖”沖抵掉一半。

有的測算顯示宅基地數(shù)量要少一些。如《證券導(dǎo)刊》2014年發(fā)表的《農(nóng)村宅基地何去何從》一文，根據(jù)各個省市國土資源部門土地利用數(shù)據(jù)變更情況，假設(shè)農(nóng)村宅基地面積為農(nóng)村居民點面積乘以建筑用地比例（取55%的比重），可測算出2013年全國農(nóng)村宅基地面積大約為973億平方米（1.46億畝）。宅基地總面積比2005年提高6.7個百分點，平均每年提高0.83個百分點。即使釋放出20%也可以達到近3000萬畝。

《方案》中提及加快推進戶籍制度改革。到2020年將有1億農(nóng)民進城落戶，這是去年3月16日推出的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》中的數(shù)據(jù)。到2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，努力實現(xiàn)1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。1億農(nóng)業(yè)人口估計為不到3000萬戶，以1戶1畝宅基地計算，約有3000萬畝宅基地。

2014年，全國土地購置單價平均約為每平方米3002元，比2013年每平方米的2555元上漲了17.5%。1991年~ 2014年，全國商品房平均銷售價格由每平方米786元增長到6323元，增長了7.04倍，年均增長率達到10.38%。

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地也不少，雖然目前尚沒有官方權(quán)威數(shù)字，但據(jù)中國社科院農(nóng)村所研究員黨國英估計，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地可能會超過20萬平方公里，如果釋放一半，相應(yīng)的資產(chǎn)還會增加。

土地從來都是財富的重要來源。小農(nóng)經(jīng)濟主導(dǎo)期間，土地幾乎是財富的全部來源。中國土地半市場化之后，政府控制土地供應(yīng)加上人多地少，導(dǎo)致土地溢價居高不下。而未來隨著土地單位面積上的財富增加，雖然不同的土地價格相差較大，但地價整體還會維持基本穩(wěn)定。

在中國貿(mào)易大發(fā)展階段，主要通過外匯占款發(fā)行基礎(chǔ)貨幣，通過宅基地資產(chǎn)化加快貨幣流轉(zhuǎn)，通過土地資產(chǎn)化解決部分城鎮(zhèn)化成本。未來人民幣的錨定物是財富增長，也是土地。所以，房地產(chǎn)市場未來不會硬著陸。