上海調(diào)控房價(jià)的真實(shí)意圖：每一個(gè)城市新移民，都能有自己的房子

每經(jīng)編輯｜包雨朦    

上海政府為支持剛需置業(yè)者買房可謂操碎了心。

先是韓正書記喊話，要調(diào)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，造福剛需置業(yè)人群。緊接著，幾幅地就被停拍，一些地被調(diào)了戶型比例。然后公積金也上馬，不僅三令五申企業(yè)要為員工做好公積金繳納工作，還同意符合條件的境外人士繳納公積金...

但邦爺告訴你，政府這些動(dòng)作可不僅是為解決房地產(chǎn)的問題，它瞄準(zhǔn)的可是上海的經(jīng)濟(jì)問題和人口問題。

數(shù)量問題：上海會成慢慢老去的城市？

人口是一個(gè)國家的命運(yùn)。

法國社會學(xué)家奧古斯特·孔德的這句話太對了！

不僅19世紀(jì)末人口大爆炸給美國帶來了巨大繁榮（諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主西蒙·庫茲涅茲的“長周期理論”描述），城市層級體系模型的精確推演，也證實(shí)人口遷徙能造成城市的興衰（來自2008年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主保羅·克魯格曼理論）。可見，人口是經(jīng)濟(jì)長周期中的決定性力量。

而上海的人口情況是怎樣呢？

第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，十年間上海的外來人口總數(shù)增長了40.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5.8%的全國水平，來滬常住的外省市人口也已達(dá)到897.7萬。在15-39歲這個(gè)年齡段（占65.7%），外省市來滬人口比重為56.9%（589.56萬人），更是多于戶籍人口

這意味著，在上海的青壯年人口中，戶籍人口與外來人口是倒掛的。也就是說在上海的勞動(dòng)力人口中大部分都是來自外省市的新上海人。而根據(jù)人口發(fā)展自身規(guī)律和大城市的集聚效應(yīng)判斷，未來上海外來人口數(shù)量更將逼近戶籍人口。

面對大規(guī)模的外來人口，雖然人口增多會推升城市病，但限制人口來滬，絕對不是明智之舉。

復(fù)旦大學(xué)城市規(guī)劃研究院就曾做過一個(gè)假設(shè)：如果保持現(xiàn)有人口，不再引進(jìn)新增勞動(dòng)力。那么，到2040年上海的人口總量將減少到約1900萬，60歲以上老人的數(shù)量將從347萬增加到800萬，占比從15%增加到41%。

參照東京、倫敦、紐約的情況，其勞動(dòng)人口比例常年保持在70%左右，這基本上可以看做是一座特大型城市想要可持續(xù)發(fā)展的人口紅線。

雖然目前上海15-59歲的勞動(dòng)力人口為1756.38萬人，占76.3％。但是如果沒有外地人口的進(jìn)入，這一比例將迅速下滑。勞動(dòng)力人口將低于人口總數(shù)的一半，卻又要負(fù)擔(dān)起整個(gè)社會另一半人的生活。這樣的高老齡化城市，簡直讓人不明覺厲。

但值得注意的是，2013年滬籍人口自然增長率已經(jīng)為負(fù)（-0.8‰）！上海的生育率幾乎是全國最低的，而目前中國的生育率又已降到1.5%。如果不依賴引進(jìn)外來勞動(dòng)力，10年后上海的勞動(dòng)人口將急劇減少，它很快會成為一座“變老”的城市，屆時(shí)上海的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展也將難以為繼。

所以，面對新城市移民，上海應(yīng)該做的是保障來滬人員的基本公共服務(wù)權(quán)益，讓他們更好融入上海發(fā)展。

質(zhì)量問題：上海人才缺口很突出

不過，想要促成上海經(jīng)濟(jì)更加優(yōu)質(zhì)和活躍得發(fā)展，遷入人口的數(shù)量重要，質(zhì)量也很重要。

在一場以上海建設(shè)全球科創(chuàng)中心為主題的研討會上，在座的專家?guī)缀鯚o一例外地提到，人才是上海建設(shè)全球科創(chuàng)中心道路上最大的短板。

在過去，由于上午商務(wù)成本過高，導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)人才流失嚴(yán)重。“上海為什么留不住馬云”常常被視作是讓上海市政府難堪的詰問。

的確，目前上海的人才缺口問題依然突出。但隨著上海“建設(shè)全球科創(chuàng)中心”等概念的提出，對人口質(zhì)量的要求更高。而這不僅出于上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段要求，也符合中國整體經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的需求。

過去世界對中國的印象是“世界工廠”、“微笑曲線的低端”、“廉價(jià)勞動(dòng)力”。但經(jīng)過30多年的改革開放，在全球分工體系中，中國已經(jīng)走向了發(fā)展的新階段，具備了加入全球化的深度、廣度和能力。

因此，在新的一輪發(fā)展中，中國必須在自主知識體系和技術(shù)體系等方面有所突破。上海的重要角色讓他必須擔(dān)當(dāng)科技進(jìn)步的排頭兵，因此引進(jìn)人才至關(guān)重要。

但是什么阻礙著上海的人才吸引力提升？

杉杉集團(tuán)董事局主席鄭永剛就舉了個(gè)例子。杉杉集團(tuán)1999年初將總部從寧波遷到上海浦東，在金橋開發(fā)區(qū)買了100畝地，每畝地的價(jià)格是19萬元，而當(dāng)時(shí)寧波開發(fā)區(qū)的地價(jià)是每畝12萬元。到了2003年，只幾年的光景，金橋開發(fā)區(qū)工業(yè)用地的價(jià)格每畝上升了３０萬元左右，仍然要比寧波開發(fā)區(qū)高３０％左右。并且杉杉集團(tuán)在滬員工的平均工資水平，也要比寧波高出20％左右。此外，上海的運(yùn)輸、倉儲等成本都要比寧波高。

對，貴，就是一個(gè)因素，對企業(yè)而言如是，對個(gè)人而言更如是。

解決問題：靠什么？

如何解決？

對企業(yè)而言，上海社科院與中國工程科技戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（上海）聯(lián)合課題組就指出，要在上海全面降低商務(wù)成本不現(xiàn)實(shí)，但我們可以通過特殊的政策打造特殊的商務(wù)成本洼地。可以在科技創(chuàng)新重要承載區(qū)（張江、紫竹、臨港、松江、嘉定等），實(shí)施特殊的住宅建設(shè)土地出讓金政策，給予開發(fā)商稅收減免、房地產(chǎn)交易減免等政策，確保這類區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格成為洼地，與周邊的蘇州等地差距不大。

對個(gè)人而言，課題組認(rèn)為，政府可以收儲一批經(jīng)濟(jì)適用房作為創(chuàng)業(yè)人才或初創(chuàng)企業(yè)的廉租房，以優(yōu)惠價(jià)銷售給創(chuàng)業(yè)者。同時(shí)，完善創(chuàng)業(yè)人才廉租房政策，針對遠(yuǎn)郊地區(qū)的廉租房采取低租金政策，針對中心城區(qū)或新城區(qū)的廉租房推出租金補(bǔ)貼。

另外，“技術(shù)移民”也是可取之策。每留住一個(gè)高技能人才，相應(yīng)地也為低技能勞動(dòng)者創(chuàng)造了就業(yè)崗位，吸引他們來到城市尋找就業(yè)機(jī)會。所以應(yīng)該對科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化、科技服務(wù)業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域的重要人才，可以提供一系列優(yōu)先移民政策。

而在一系列移民需求中，房子是最重要的內(nèi)容之一。

根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在897.7萬外省市來滬人口中，20-34歲青年人有422.03萬，他們也是最有購房意愿的人群。因此，想要留住這部分勞動(dòng)人口，就要鼓勵(lì)并支持他們在上海置業(yè)安家。

對于這一點(diǎn)，文章《盲目控制人口將傷及城市自身》就指出：“通過減少住房供給來調(diào)控人口，房價(jià)將上升，工資會隨之提升，最后體現(xiàn)為企業(yè)的生產(chǎn)成本的大幅提升。當(dāng)人口素質(zhì)沒有提高的時(shí)候，企業(yè)生產(chǎn)成本提高了，企業(yè)就將面臨無錢可掙的局面，最終影響到老百姓的就業(yè)和收入增長，這會讓經(jīng)濟(jì)增長付出沉重的代價(jià)。”

所以，從居住角度環(huán)節(jié)人才問題，需要先從房產(chǎn)供應(yīng)這個(gè)根源入手。

這么看來，與其說上海政府是為剛需人群買房操碎了心，不如說他們是已預(yù)估到這座城市會面臨的嚴(yán)峻問題，而加以調(diào)整。所以說，上海這輪調(diào)控說到底調(diào)的不是房價(jià)，是人心！