◎每經記者區家彥 10月23日，央行宣布再降息及再降存款準備金率。其中銀行的房貸利率經過連續降息已經跌入自2009年以來的最低。此前，企業的開發貸、公司債利率也已經跌至較低水平。在資金使用成本不斷降低，流動性相對充裕的大背景下，資產價格存在上漲可能性，那么開發商和購房者應該奉行怎樣的投資策略呢？ 上周末，在央行再度宣布實施“雙降”后，與CPI漲幅相抵，實際上的負利率時代已經來臨，資產價格或將引發新一輪上漲，房地產無疑是最重要的受益者之一。 難道是“春江水暖鴨先知”？進入10月份以來，以京滬為代表的土地市場異常火爆。繼葛洲壩（600068，SH）擲49.5億元獲得北京豐臺地塊，以7.5萬元/平方米的樓面地價刷新單價地王記錄；中國金茂與碧桂園聯合體又以140%溢價率、51.8億元奪得兩宗地。“地王”頻現的背后，與流動性充裕不無關系。中原地產研究中心的統計數據顯示，自今年下半年起，房企密集發行公司債，截至截稿前，年內的實際發行量超過1700億元，遠高于去年全年的235億元。對于許多手握重金的大型房企而言，砸向土地市場似乎是最好的去向。 然而，在本輪流動性寬松的背后，多數城市的商品住宅庫存壓力依然高企。對于房企而言，高價搶地是否隱藏著風險？是否還有穩健的投資渠道？ “地王”重出江湖 北京市國土資源局網站公布的統計數據顯示，從10月20日到11月23日，北京共出讓31宗土地，總起始價合計高達624.17億元。如無意外，今年北京的土地出讓金將突破2000億元大關。 廣州的土地市場升溫跡象也明顯，就在央行“雙降”當天下午，路勁地產擊敗保利、碧桂園等強敵，以19.4億元的總價加29700平方米的配建面積，奪得廣州市花都區的新任單價“地王”。當天晚上，廣州市房管局一口氣推出位于琶洲、番禺區的6宗地塊，起拍價達到46億元。 新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，對于房企來說，現在要做的首先是借錢，借得越多越好，因為負利率會讓企業的融資成本降低；其次是拿地，因為負利率讓貨幣貶值更快，土地反而更加值錢。 大型房企似乎早已意識到負利率時代背后的機會，紛紛通過發債充實“彈藥”。 中原地產研究中心的統計數據顯示，截至截稿前，年內已經有超過60家上市房企已經或計劃發行境內公司債，預期融資金額高達1700億元，而在2014年全年房企發債融資金額只有235億元。僅僅是恒大地產一家，今年通過境內發債融資金額便達到400億元。 在擁有充裕的現金后，砸向土地市場已經成為房企之間的共識。 在克而瑞研究中心分析師楊科偉看來，今年以來，房地產市場結構性分化嚴重，促使房企向一線和部分二線城市集聚，就連堅持深耕三、四線城市的碧桂園、恒大都紛紛搶占一線城市市場，在一線城市土地供應匱乏、貨幣政策寬松、資金充足等有利情況下，房企拿地情緒高漲更易推動地價超預期上漲。 建議房企冷靜拿地 如今，巨量流動性再度釋放，對于豪賭樓市將出現“大牛市”的房企而言，高價搶地是否隱藏著風險？“如今的市場環境與2009年已經大不相同。”歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，一方面，從2014年起，自主性需求、投資性需求和農村人口進城需求都在下降，市場剩下的改善性需求其實更多的是品質性的改善需求，因此未來房地產銷售下滑的趨勢將不可逆轉；另一方面，多數城市的庫存依然高企，很多城市的地方政府即便在未來3~5年內不再出讓一畝土地，也可以保證市場的足夠供應。在需求萎縮、供應大增的情況下，房地產要重現2009年后的大牛市幾乎不可能。 在歐陽捷看來，雖然一線城市房地產市場長線看好，但如今地價已經被大幅抬高，一旦接下來市場發生波動，短期被套牢無可避免。龍頭房企可以憑借均衡布局抵御局部風險，但對于規模有限的中小型房企而言，少數一線城市項目的套牢就可能引發生存風險。 中國房地產業協會原副會長朱中一告訴記者，雖然今年全國商品房銷售面積將好于去年，但市場的回暖動力更多來自調控政策的放松。“今年以來的刺激政策其實是在透支未來的需求，資本市場已經用低估值告訴大家未來的結果。”中信建投首席研究員蘇雪晶在《2015年三季度地產金融形勢發布會》上表示，目前房地產市場面臨兩大不明朗因素，一個是人民幣匯率問題；另外一個就是后續需求的問題，因此建議房企一定要在土地市場保持冷靜。 如何獲取攻守平衡 在流動性充裕的大背景下，盡管房地產市場存在短期繁榮的機會，但盲目擴張所帶來的風險不言而喻，對于房企而言，如何在防守與進攻之間獲取平衡是關鍵。“對于大多數上市房企而言，成功發債后的錢用來干嘛？”歐陽捷認為，目前經濟形勢不穩，連百強房企也有傳出破產、并購等消息。因此在房企拿到現金后，應該用來償還債務降低杠桿率，或者替換前期的高息負債，減少利息支出，甚至拿著現金等待市場機會，只有謹慎的經營策略才能做到手中有糧心里不慌。 對于實力雄厚的超大型房企而言，相對于在土地市場高價搶地，入股甚至收購發展不佳的中小型房企或許是更好的選擇。萬科于10月13日宣布，公司將以每股2.20港元認購綠景中國地產（00095，HK）3億股新股份，占公司已發行股本約17.81%。 此外，增加海外發達市場的投資占比，也有利于對沖境內經濟下行以及人民幣貶值風險。萬科于日前便宣布，擬通過3000萬英鎊注資方式收購位于英國倫敦科技城中心的TheStage項目20%股份，一舉進入歐洲房地產市場。世茂集團更以總價70.2億港元，成功獲得香港九龍大窩坪延坪道一幅住宅地。 不過，世邦魏理仕策略顧問部中國區資深董事王淳提醒，房地產開發具有極強的地方性差異，境內房企在籌備海外開發項目前期，應該充分考慮地方政策、法律、稅收、競爭等方面與國內的差異，避免在拿地后產生不可預知的風險。