馮焱東：房地產行業當前要務是消化庫存

每經編輯｜馮焱東    

◎馮焱東

2014年以來，我國房地產投資增速開始大幅下滑，今年下滑勢頭更加明顯。根據國家統計局10月19日公布的最新數據，今年1~9月全國房地產投資同比增長僅2.6%，增速比1~8月回落0.9個百分點，遠低于前些年動輒20%~30%的增速。

房地產作為固定資產投資的主力之一，其投資增速快速下降客觀上影響了GDP的增長，也引發了各界的高度關注。隨著房地產銷售的回暖，很多人期望房地產投資能早日提升，對穩增長做出一定貢獻，但這是否符合房地產市場規律值得商榷。

因為當前全國房地產市場整體仍處于供大于求的狀態，除4個一線城市外，絕大部分二線及以下城市的供應泡沫十分明顯，投資過剩、庫存過大已成為行業的主要矛盾。

從房地產相關統計數據來看，我國房地產待售面積自2011年來一直在不斷增長，待售面積/年銷售面積比例從2011年的25%，持續升高到今年8月的51%。從以上數據可以看出，2011年至今，我國房地產一直處于庫存增長階段，去庫存階段尚未來臨。值得注意的是，實際庫存可能遠高于統計數據。

再從投資與銷售數據來看，自2011年以來，全國房地產投資額一直高于銷售額，表明開發商資金正在不斷沉淀于存貨中，供大于求的情況還在繼續。只有銷售額大于投資額的時候才能說明供大于求的情況開始改善，去庫存階段來臨。

今年9月底，全國商品房待售面積66510萬平方米，以1~9月成交均價6844元/平方米計算（再扣除1200元/平方米建安成本），沉淀資金3.8萬億元，加上大量未領預售證的在建工程和土地，再考慮到待售數據嚴重低估，全國房地產沉淀資金可能達到10萬億元左右。

雖然今年以來銷售回暖較明顯，1~9月全國商品房銷售面積增長7.5%，銷售金額增長15.3%，但房地產待售面積也處于不斷增長狀態，投資額持續高于銷售額。房地產供過于求的狀況并沒有因為銷售回升有所減輕，而是在不斷加劇，這種情況已經嚴重影響了行業的健康發展。

供應泡沫不像房價泡沫那樣惹人注目，它像一種慢性病，隱蔽性也較強。但供應泡沫危害很大，會積壓巨額資金，導致行業利潤快速下滑，部分項目面臨資金鏈斷裂和爛尾危險，嚴重影響了行業健康發展。如不及時治理，還可能危及國家金融經濟安全和社會穩定。

當前房地產市場的主要矛盾是投資過剩、庫存過大，因此房地產行業當前第一要務不是增加投資，而是控制投資，消化巨量顯性和隱形庫存。只有積極控制投資、新開工量和土地出讓面積，加快庫存銷售才是恢復行業健康的唯一辦法。

因此，雖然宏觀經濟下行壓力較大，但此時想依靠房地產投資來穩定增長并不可行。投資、新開工量和土地購置面積下降對于行業乃至國民經濟并不是壞事，某種程度上講是個好事。只有通過這種市場的自我調節，行業才能逐步恢復健康，從而對國民經濟產生正面推動作用。

今年以來，國家促進房地產銷售的各項政策開始發揮作用，銷售面積開始正增長，而投資增速同時較大幅度下降，促使全國庫存增幅出現明顯放緩的積極變化，房地產市場正在向一個好的方向發展。

庫存是多年來逐步積累的，所以消化庫存需要一個過程，是一個比較艱巨的任務。當然消化庫存的過程會比較痛苦，行業各相關方特別是地方政府和整體經濟必須在一定階段內承受這種陣痛。

如果行業和整體經濟不愿意來接受和承擔，人為提高房地產投資來拉動GDP增長，其結果可能是房地產暫時對GDP有所貢獻，但會積累更大更難處理的問題。所以說，過去依靠房地產投資增長拉動經濟的慣性思維在新形勢下必須重新調整。

（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）