◎李宇嘉

近日，央行改革存款準備金考核辦法，由現行的“時點法”改為“平均法”，并允許1個百分點以內的準備金缺口“透支”，其直觀目的著意于短期流動性管理。

近年來金融創新不斷、匯率改革提速，外匯占款起伏和資本寬幅雙向流動成了“常態”。為了應對高頻時點考核給流動性管理帶來的壓力，銀行不得不保留收益率非常低的超額存款準備金，或者以高成本理財及“買存款”來沖時點考核。

2013~2015年，金融機構平均超額存款準備金為2.18%，較之前均值明顯上升，這是流動性壓力增加的僵化反應。如果考慮到截至8月底134萬億元的存款余額，將有近3萬億元存款被低效“凍結”，銀行超額準備金規模實際上非常大。

高頻時點考核改革后，最直接的效果就是超額準備金會明顯下降，即便是1個百分點的下降也有1.34萬億元。

因此，在銀行存貸利息差收窄的情況下，允許存款準備金在中短期內波動，將降低銀行負債端的成本；結合存貸比硬性指標的取消、存款準備金進入下降通道，考核新規意味著銀行流動性管理從過去僅著眼于貨幣市場，延續到了信貸市場。資金來源成本降低疊加可貸規模擴大，再加上銀行在中長期內對資金應用的考核，都有利于增強信貸投放的靈活性。

更為重要的是，信貸投放機制改善，也有助于緩解目前銀行濃重的“惜貸”情緒。

目前來看，居民住房貸款成為新增信貸投放的主力。8月份，銀行新增居民中長貸2855億元(主要是購房貸款)，占新增貸款的37%，同比多增加986億元，居民貸款高占比和高增長主要是房地產市場全面回升所致。但同時，企業等非居民中長期貸款在8月持續回落。基于此，房地產將受益于存款準備金考核新規的實施。

房地產開發投資占固定資產投資的五分之一，制造業投資很大程度上是房地產開發投資的“引致投資”，而基建投資要真正發力，也需要房地產開發投資先行或供給項目資本金。因此，房地產開發投資直接影響固定資產投資。

1~8月，全國房地產開發投資同比僅增長3.5%，連續20個月下滑。8月單月，房地產開發投資同比下降了1.1%，接近2014年12月的歷史最低點。因此，穩定開發投資將是下半年樓市政策的著力點，這就要激勵房地產新開工和房企拿地。

前8個月，新開工和拿地已出現“筑底”跡象，要驅動新開工和拿地觸底回升，關鍵要加速庫存去化和夯實銷售回暖。

目前，銷售回升趨勢明顯。1~8月，商品房銷售面積同比增長7.2%，但8月當月的銷售增速為14.7%，低于7月的18.9%，這是在樓市政策寬松和房貸利率下降的前提下出現的，意味著回暖的基礎需要夯實。

夯實銷售回升基礎，關鍵是要降低房貸成本。目前，首套房貸利率已接近2008~2009年金融危機時的水平。8月份，主要城市首套房貸平均利率創歷史最低水平，環比連降14個月。全國首套房優惠利率占比也再創歷史新高。

但同時，二套房貸再回無優惠時代。二套房貸款供應緊縮、利率高企，對于今年以來一直鼓勵的改善型住房需求釋放非常不利。

一般來說，企業貸款需求較穩定，而個人住房貸款需求隨著樓市的波動起伏較大。存款準備金新規將流動性管理延伸到信貸投放，將有助于平滑房貸投放，避免為保持流動性而對房貸急剎車，出現“額度控制”。

今年下半年以來，二套房貸之所以緊縮，原因就在于“額度控制”，而新規則為銀行彈性規劃和投放房貸設置了靈活的機制。

因此，存款準備金新規實施以后，隨著資金來源成本降低、可貸資金的增加，銀行流動性管理彈性將增加，有助于靈活規劃信貸投放。

隨著經濟下行和不良貸款進入新一輪攀升期，個人住房貸款業務的優質性將開始顯現，銀行不再“惜貸”，對于個人住房貸款的投放力度將增加。

同時將驅動個人房貸利率進一步下行，特別是二套房貸利率下行，支持改善型住房需求，加速庫存去化，提振新開工和拿地，確保開發投資穩定。

(作者為深圳市房地產研究中心研究員)