每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于“邦地產(chǎn)”微信公眾號(hào)real-estate-circle）

靜安和閘北兩區(qū)合并是上海這兩天最熱的新聞，沒(méi)有之一。　

但很少有人知道，七十年前，上海也發(fā)生過(guò)一次兩區(qū)合并。那是發(fā)生在抗戰(zhàn)時(shí)期的租界和華界的合并。這次合并后，上海的金融中心——蘇河灣從此銷聲匿跡。

所以會(huì)發(fā)生這樣的現(xiàn)象和當(dāng)時(shí)日軍對(duì)中國(guó)工商業(yè)的破壞，以及戰(zhàn)后上海把經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心放在了工業(yè)，而輕視了商業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展，以及建國(guó)后高度強(qiáng)調(diào)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致金融中心功能的喪失，有很大的關(guān)聯(lián)。這段歷史告誡我們，合理的產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃是多么重要。

說(shuō)到國(guó)際金融中心，很多人都會(huì)想到上海的陸家嘴。

但是沒(méi)有人知道的是八九十年前，上海就已經(jīng)擁有了當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)東最大的金融中心。只是地點(diǎn)不在當(dāng)時(shí)還是一片農(nóng)田的陸家嘴，而是在蘇河灣，這個(gè)距離外灘不遠(yuǎn)的地方。

這里曾經(jīng)碼頭林立貨船云集，是上海重要的物資集散中心；這里曾經(jīng)云集金城、中南、大陸、鹽業(yè)、中國(guó)實(shí)業(yè)、浙江興業(yè)等17家銀行倉(cāng)庫(kù)，是上海民族金融資本集聚地。

而讓蘇河灣的金融業(yè)務(wù)如此鼎盛的原因，是當(dāng)時(shí)上海強(qiáng)盛的工業(yè)。上世紀(jì)二三十年代，閘北是楊樹(shù)浦之外的上海第二大工業(yè)區(qū)。這里集中了上海民族紡織企業(yè)的54%，面粉企業(yè)的92%，針織企業(yè)的49%，棉織企業(yè)的54%，繅絲業(yè)的97%。到1932年一二八事變之前，閘北的工廠數(shù)達(dá)到841家。

擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)作為基礎(chǔ)，又有上通蘇州，下接杭嘉湖平原的蘇州河，這條水運(yùn)交通的大動(dòng)脈。蘇河灣很容易地成為新興的金融市場(chǎng)，加上區(qū)域內(nèi)北市錢業(yè)會(huì)館的影響，他們對(duì)資金的需求是顯而易見(jiàn)的，便紛紛搶灘入駐其中，開(kāi)設(shè)了現(xiàn)代金融業(yè)的先驅(qū)——華資銀行。于是，蘇河灣區(qū)域就成為了最早出現(xiàn)現(xiàn)代金融業(yè)的地區(qū)之一。

不僅如此，這里還是上海最早的商品房開(kāi)發(fā)板塊，出現(xiàn)了當(dāng)時(shí)最頂級(jí)的公寓和洋房以及別墅。當(dāng)時(shí)的上海華商總會(huì)就設(shè)在蘇河灣附近。

19世紀(jì)70年代后，上海已是全國(guó)最大的商埠和港口，洋貨與土產(chǎn)，大都在這里集散。洋務(wù)運(yùn)動(dòng)興起后，一批近代工業(yè)企業(yè)陸續(xù)在上海創(chuàng)設(shè)。由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，對(duì)資金的需求也日益殷切。

抗戰(zhàn)勝利后，蘇河灣并入閘北區(qū)。由于建國(guó)后，高度強(qiáng)調(diào)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，限制了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)功能地發(fā)揮，加上閘北將重要的工業(yè)區(qū)遷移到了北部，導(dǎo)致金融功能逐漸喪失，作為上海第一豪宅區(qū)的地位和金融中心的功能，也就慢慢蛻化了。直到華僑城的出現(xiàn)，蘇河灣才重新開(kāi)始被認(rèn)為是一個(gè)頂級(jí)的豪宅地段，但這已經(jīng)是七十年以后的事了。

蘇河灣的故事，可以看出目前流行在地產(chǎn)圈的“地段，地段，還是地段”這句話是多么地荒唐，一個(gè)區(qū)域如果失去了支撐它的產(chǎn)業(yè)，又或者規(guī)劃得不夠合理，都會(huì)導(dǎo)致它在城市中的地位下滑，最終從所謂的“豪宅地段”名單中被開(kāi)除；同樣，如果區(qū)域的經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，而且規(guī)劃又非常超前，在城市中的地位就會(huì)上升，就可能成為新的城市核心。