融創馳援天朗 收購與放貸“左右開弓”

每經記者杜冉樂 近日網傳“天朗被收購”的消息，在天朗兩度發布不同版本的澄清公告背后，真相似乎欲蓋彌彰。 9月2日，融創中國（01918，HK）發布公告說，公司與天朗控股簽署了雙方設立合資公司及收購目標公司股權及債權的合作協議。此公告一出，融創與天朗之間的合作終成既定事實。 按照協議，雙方擬成立西安平臺公司，由融創控股八成，參與收購西安天朗兩項目，運作位于西安的待開發及儲備項目。融創單獨收購天朗濟南、南京和成都6個項目。收購總成本6.84億元。 融創之前收購綠城、佳兆業，雖羽鎩而歸，但卻啟發了孫宏斌，融創開啟了一種高效的整合新模式；同時，其手持168億元賬面現金，又與合作方做起了“放貸”生意，可謂左右開弓。 融創收購心經：專撿好項目 8月31日至今，往常冷清的天朗控股官網的訪問量飆升。其中，一篇澄清公告的閱讀量逾1600，另一篇公開聲明則超過2100次點擊。 從天朗的角度來說，公司不是被融創收購，而是向對方轉讓了旗下部分地產項目。 天朗官方強調說，這只是公司“小城鎮建設與投資、文商旅產業運營、蔚藍生活服務”三大業務板塊眾多業態中，住宅開發方面的一次合作，公司的既定戰略規劃不變。 公告顯示，除了雙方合資的西安平臺公司收購西安天朗兩個項目之外，位于濟南、南京和成都的6個天朗項目均由融創獨立收購。未來，西安平臺公司及其他6個項目公司也將被納入融創財報。 《每日經濟新聞》記者注意到，融創“挑選”的這6個項目均較優質。其中，西安兩個項目名為天朗五瓏、天朗曲院香庭，前者為占地127畝的低密住宅，緊鄰2000畝城市生態公園；后者旁邊就是浐河及湖濱區域，現在已有綠地國生態城、湖璽雁鳴墅語等項目。 在成都的兩個項目，一個名為天朗錦邸，位于成都市西一環靠近內側，另一個位于一環內的電信路，附近為四川大學華西校區及附屬醫院。濟南的天朗蔚藍城則位于該市二環以內。 在8個收購項目中，截至目前，除了天朗錦邸已銷售一半以外，仍有4個未售，剩余3個銷售不足1/4，項目業態較為豐富。這相當于融創“曲線”拿地，儲備了項目資源。另從多個可查的項目來看，其口岸、周邊環境及配套均相對稀缺。 這一收購路徑，似乎也首次印證了孫宏斌前不久在融創中期業績會上所說的“打包收購我們不太能接受”的觀點。 此前，融創敗走佳兆業，實際上最初緣起于上海佳兆業4個項收購項目，中途整體收購遲遲未了，最后卻戲劇性地以這4個項目結束。 全國房地產經理人聯盟四川分會秘書長何良栩對《每日經濟新聞》記者表示，與明確收購綠城、佳兆業及中渝成都股權不同，融創處理與天朗的關系上，應屬“非對抗性”的個盤收購與合作，在項目開發和財務、債權關系處理上更精明一些，也容易讓對方接受。 公告還顯示，未來西安天朗擬獲取的待開發項目，將交給西安平臺公司公開競標及后續運作，而其通過一級整理參與或擬獲取的儲備項目，由其與平臺公司合作開發，其中后者持股不低于七成。 之前，天朗的說法是天朗西安的待建項目和土地儲備也納入平臺公司，由雙方共同開發。融創品牌回應記者說，公告里如果沒有指明就沒有那么確切。業內猜測，雙方談判中應有激烈博弈。 8億委貸“輸血”天朗 2013年以來，天朗控股啟動“新十年”戰略，加速全國化擴張步伐。基于這一戰略，飛奔在擴張路上的天朗對資金的渴望越來越迫切。 但進入2014年，經濟大環境低迷，加上樓市供需大逆轉，讓天朗備受資金重壓，這從天朗借信托、資管等高頻融資可窺一斑。 一般而言，房企無法從銀行借到開發貸之后，才被迫轉向信托、資管、地產基金、基金子公司等渠道募資。 用益信托網數據顯示，天朗控股今明年內到期的信托、資管產品總計4款，涉及總融資金額接近14億元，融資成本在9.6%~11.3%之間。 其中，天朗控股借助中信建投信托發行的集合信托產品投向的標的就是天朗五瓏項目一期，該產品總募資額為4.568億元，預期收益率9.2%～10.7%，成立于2013年10月下旬，作為單一期限產品，將于今年10月中旬到期。 透過產品說明書，記者進一步發現，上述資金主要為中信建投信托通過銀行委托貸款渠道輸血上述項目，以替換股東借款。為此，天朗已將持有藍天節能公司51%的股權質押于該信托公司。 隨著融創與天朗達成默契，雙方之間的借款-融資方案也被徹底曝光。按照合作協議，如果融創無法在9月10日之前按計劃完成對天朗濟南和成都目標公司的收購，其將提供4億元委托貸款。10月20日或之前，融創向天朗控股提供委托貸款總計8億元（含前述4億元）， 據了解，上述委托貸款年息率將為11%，這筆資金將由融創內部提供。截至今年6月底，融創的賬面現金流為168億元，孫宏斌曾感嘆“有錢花不出去”。 不過，融創也開出了一攬子條件，包括簽署合作協議及其他貸款協議，西安天朗國際二期6萬平米商業用房用抵押，長春天朗土地使用權及在建工程及長春蔚藍香庭項目土地使用權抵押，西安天朗將西安信樂、仁信全部股權質押等。