房價(jià)要漲了！這N個(gè)理由夠不夠？

每經(jīng)編輯｜王婷婷    

上一次，小記談了談長期誘發(fā)房價(jià)下跌的因素。

一群熱情的邦地產(chǎn)粉絲，跟小記在后臺(tái)愉快地掐了一架。他們“友好”地勸我去看看短期數(shù)據(jù)出現(xiàn)的房價(jià)“轉(zhuǎn)折”。

不看不知道，一看嚇一跳！

這一次，小記想說：短期未來，房價(jià)是漲的姿勢啊~

說到房價(jià)，先看房價(jià)：已經(jīng)止跌。選取房價(jià)指數(shù)高于全國水平的三個(gè)城市：北京、上海、深圳（不好意思，真沒廣州），來看它們從2010年6月到2015年5月4月的房價(jià)指數(shù)。



從走勢圖可見，三大中國“房價(jià)核心軸”城市，商品房平均價(jià)格基本自2014年10月開始，已經(jīng)逐現(xiàn)回暖態(tài)勢，從2014年的低谷，向2013年的水平回升。（北上深5月房價(jià)指數(shù)32343元/㎡，32509元/㎡，31495元/㎡）

全國范圍的情況是怎樣呢？

同樣截至今年4月，全國百城住宅均價(jià)環(huán)比跌幅僅為0.01%，基本止跌；同比下跌4.46%，跌速放緩。

 
10個(gè)主要城市到今年4月，房價(jià)平均水平環(huán)比轉(zhuǎn)跌為漲（7漲3跌），小幅上漲0.12%。深圳已出現(xiàn)同比上漲，且一下子漲超1個(gè)百分點(diǎn)，十城整體跌幅減緩至3.46%。

短期未來：供求活力開始反轉(zhuǎn)

以上數(shù)據(jù)講的是截至目前的情況。但咱老百姓更想知道的是短期（一年）未來會(huì)咋樣對吧？

不考慮與政策之間“剪不斷理還亂”的關(guān)系，排除與金融、體制、區(qū)域等等之間“金枝欲孽”的劇情，其實(shí)決定房價(jià)走勢的關(guān)鍵因素就兩個(gè)：供、求。
 

從2006～2014年的全國商品房供求和價(jià)格關(guān)系上看，供小于求，沒話說，房價(jià)走高。

新增供應(yīng)“悠著走”

這樣說，是因?yàn)榭吹搅艘豁?xiàng)側(cè)面證明新增供應(yīng)，且綜合反映供求的一項(xiàng)指標(biāo)——庫存，它已經(jīng)開始變化了。

截至2015年5月16日主要城市庫存情況

全國主要12個(gè)城市中，截至5月16日，住宅存量已有8個(gè)城市環(huán)比下降了，另外4個(gè)城市由于庫存基礎(chǔ)巨大，而且有了相對較大的新增供應(yīng)量，所以存量保持上升。

為何說“相對較大”？因?yàn)檫@4大城市新增供應(yīng)量只能說比其他二三線城市更多，但跟自己比，到底大不大，則見仁見智了。

比如北京，就出現(xiàn)新增供應(yīng)量“歷史新低”的局面。

由于北京去年累計(jì)的庫存基數(shù)大，目前存量依然超8萬套，按4月份每月成交4342套的水平計(jì)算的話，消化期約18.6個(gè)月。
 

這個(gè)水平不低，比起曾經(jīng)出現(xiàn)過的“22個(gè)月消化期”，算是狀況好轉(zhuǎn)，但能否繼續(xù)轉(zhuǎn)頭向上，還得看成交能不能持續(xù)支撐了。

成交量能否支撐？

4月份情況顯示，政策影響下，主要城市樓市成交走高的趨勢比較顯著。

從一二三線城市中選出的近40個(gè)城市代表，它們在4月份，有近七成的成交環(huán)比上漲（漲幅11.37%），居然同比也上漲了！（漲幅21.81%）。

4月份全國主要城市成交情況（部分）


一線城市更夸張！成交面積環(huán)比上漲24%，北京漲幅最大（49.82%）；同比上漲59%，上海漲幅最大（72.71%）。

庫存調(diào)整+成交復(fù)蘇≈市場活躍+價(jià)格回升

從≈走到=，其實(shí)還要市場反映一段時(shí)間，不過除供求以外，來自二手房的回暖、大戶型的放量等等局部因素，也在影響價(jià)格數(shù)值的上揚(yáng)。

但最后說一句，就算你的城市在表格上住宅均價(jià)上漲，也不代表你看上想買的區(qū)域/房子，價(jià)格是漲的。

買房自住的話，錢夠房優(yōu)，該買就買，你就別想太多啦~