每經編輯｜每經記者 陸慧婧 發自上海    

◎每經記者 陸慧婧 發自上海

正當基金子公司爭食新三板“蛋糕”的時候，一些房地產資管計劃風險逐步暴露。

今年4月，信達澳銀基金子公司信達新興資產所管理的“信達新興資產-北京亞奧果嶺假日房地產投資專項管理計劃”（以下簡稱亞奧果嶺資管計劃）到期違約。

一個月后，信達新興資產找到新的債權收購方，以債權收購的方式償還投資者本息，違約危機才得以化解。

信達新興資產信披遭疑

亞奧果嶺資管計劃募集規模3.8億元，今年4月已經到期，但由于未能及時償付投資者本息，構成實質性違約。

5月15日，信達新興資產為已經延期兌付一個月之久的亞奧果嶺資管計劃找到債券收購方，最終化解了違約危機。

在這場違約危機中，信達新興資產信披時效性成為外界質疑的焦點。3月27日，亞奧果嶺資管計劃向投資人發布重大事項公告稱，截至2015年2月25日，融資方未能按照約定歸集保證金至監管賬戶，屬于嚴重違約行為。而這一日期，據公告時間已經時隔一個月。亦有投資者反映，上述資管計劃2015年一季度報表是在4月份發布重大事項臨時報告后才補發的。

此外，對于亞奧果嶺資管計劃的風控措施，投資者也頗有微詞。按照協議，亞奧果嶺項目銷售資金于專項計劃到期前3個月進行歸集，每個月歸集額不少于1.2億元，總歸集額3.6億元。“顯然，管理人并未監督資金歸集情況?！庇型顿Y者表示。

項目預售證存漏洞

一位參加信達新興資產投資者交流會的專業人士透露，對于資管計劃違約的原因，信達新興資產稱由于項目方流動性不足。不過，據了解，亞奧果嶺資管計劃開發商的預售證環節也存在一定風險。

記者從北京市住建委官網查詢得知，北京亞奧先科房地產開發有限公司（以下簡稱亞奧先科）先后以果嶺假日和果嶺華舍的名義申領過5期預售許可證，時間跨度為2005年12月7日至2011年1月7日。上述5個預售證的地址都坐落于大興區黃村鎮宋莊村，而預售證下標注的信息均稱，“預售許可的期限已到期，未售房屋不能進行預售合同網上簽約。該項目樓棟需申請辦理初始登記，取得房屋所有權證后，方可現房銷售，進行現房合同的網上簽約。”

一位北京地產界人士分析稱，“預售證到期可以延一次，預售證到期，意味著工程基本已達到竣工驗收條件。而如果過期又未能轉現，要么工程就可能存在爛尾問題，要么建筑質量有問題，竣工驗收通不過，拿不到現房證，要么是工程存在違反規劃的情況?！?/p>

目前，亞奧果嶺項目預售證是否申請延期并不清楚，不過在現房項目公示中，記者并沒有查到亞奧先科開發的項目。

一位第三方銷售人士指出，“根據信達新興資產提供的項目調查報告，該交易對手總資產1.2億元，凈資產1億元。業內通常要求融資金額不超過凈資產40%，因此相對亞奧先科1億元的凈資產規模，3.8億元委托貸款金額顯然偏高。”

業內呼吁加強盡職調查

信達新興資產成立于2013年3月14日，注冊資本2000萬元，是信達澳銀基金全資子公司，也是業內最早成立的30家基金子公司之一。

信達新興資產于2013年7月開始公開發售資管計劃產品。此前信達澳銀基金有關負責人對媒體表示，截至2014年底，信達新興資產已成立專項資產管理計劃13個，規模近50億元，其中主動管理產品規模接近一半，公司盈利超千萬元，凈資產收益率超過40%。

從已發產品來看，信達新興資產發行產品多為房地產類型，或與其實際控制人中國信達主營業務關系密切。不過值得注意的是，今年以來，在信達新興資產官網及基金業協會網站備案產品中，均未有信達新興資產新的資產管理計劃成立。“今年以來，基金子公司風險暴露的項目不在少數。”一位房地產律師稱，地產類資管項目出現問題很頻繁?！暗禺a企業本身對現金流需求大，一旦現金流出現問題很容易出現違約。出現這種情況后，多數地產商寧愿選擇一拖再拖，等到有現金流之后再支付。投資者在投資地產類資管項目時，要充分考慮到地產項目固有風險以及地產企業經營風險。”

與此同時，基金子公司盡職調查方面的問題也受到關注?！百Y產管理公司之前很多都是通道業務，依靠項目提供方作盡職調查，并沒有實際去了解情況。未來，資產管理公司要加強對項目的管理，對項目進行實地考察，嚴格盡職調查，在項目進行期間也要實時監管，一旦出現問題應及時向投資者披露信息?！鄙虾Ｒ晃粡氖沦Y產管理業務的律師表示。

“同時，投資者也要知曉買者自負原則，資管計劃產品并不能保本保收益，只要管理人履行了盡職調查、勤勉盡職的管理義務，風險就應該由投資者承擔，剛性兌付不利于投資者培育。”上述律師稱。

（本報記者楊羚強對本文亦有貢獻）