◎每經評論員 葉檀

房地產新政不是為了鼓勵投資，而是為了去庫存。

3月30日，央行、住建部、銀監會推出對二套房首付比例下調的新政，40%的二套房貸款首付比例，力度超出市場預期。同日，財政部和國稅總局聯合發文調整個人住房轉讓營業稅政策，調整力度同樣很大。

對于新政，有人推測，一、二線城市的房價短期內或將上漲10%。事實上，確實一些樓盤開始試水漲價。

但必須認識到，這次房地產市場新政不是為了拉動投資性需求。去年一些地方對樓市政策放寬，主要是從首套剛需住房出發，今年則拓展到二套改善型需求，無論是房貸還是稅收的調整，都為改善型需求提供了最大的便利。

對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。此次購房已擁有一套房者不必結清，不必出售。以一線城市一套二手房成交價200萬元計算，調整前須支付120萬元首付，調整后只需支付80萬元，首付降低了40萬元，將極大釋放潛在的改善型購房需求。

以上海為例，從統計數據來看，目前購房客戶中改善型需求總量占到市場的70%，房貸客戶中符合二套房貸款標準占比近50%，按此推算，市場上將有三成左右的購房者受益。有50%以上的客戶是置換型需求，多數都是以小換大，以近換遠等為目的，上海二套房首付比例目前為70%，不少購房者為享受貸款結清算首套的政策，往往先賣再買，而新政使得改善型購房者無需先賣再買，能自動享受40%首付比例。

新政擴充了去庫存武器，擴大了優惠范圍，如果說以往鼓勵首套剛需，現在鼓勵二套改善型需求，其目的就是為了穩定房地產市場。僅鼓勵剛需是不夠去庫存的，改善型也應被鼓勵。

企業有自己堅定的認知。3月31日，萬科集團總裁郁亮在2014年度萬科業績推介會上表示，“不會因為政策調整而改變這個判斷”。萬科已經準備過冬，現金增加負債下降。2014年萬科經營性凈現金流高達417.2億元，年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負債率下降至5.4%，是2006年以來最低的水平。

不僅萬科，其他大型開發商或者轉向國際國內市場并重，或者從開發商向全產業鏈服務提供商轉型，甚至是向風險投資家變身。

對房地產政策也好，對開發商也好，今年都應該把握兩大關鍵詞——去庫存和轉型。以為新政一出萬事大吉，房地產投資又會重燃熱情，是昧于大勢的想法。

中國房地產去庫存必須與戶籍制度改革和城鎮化相配備，否則很難改革到位。

3月24日，北京市住房保障辦公室發出《關于進一步完善保障性住房資格審核中家庭人員結構變化處理意見的通知》，允許已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結婚組建新家庭，可以參與新家庭申請保障房；保障房家庭夫婦離婚后如果再與他人結婚，再申請保障房取消“滿3年”的限制。

上述政策微調出發點是好的，但容易讓人誤解。保障房是為中低收入階層人群提供保障用的，前提必須是中低收入人群。現在已略有變化：去年6月底出臺的《北京市城鎮基本住房保障條例（草案）》規定：保障房購買資格以無住房為唯一標準。

對照之下，微調之后的新政引起市場議論：已配售保障房家庭成員中的未婚子女，如果結婚組建新家庭，可參與新家庭申請保障房，該政策有可能產生變相鼓勵保障房家庭的子女婚前不要買房的效果，以幫助他們進入保障房領域解決住房問題。

如果保障房家庭夫婦離婚與外地人結婚，假設外地人在外地有房，還是可以在北京申請保障房，這個家庭就擁有了北京與外地兩套房。由于北京保障房采取封閉運行，沒有投資功能，該戶家庭占的這個便宜不算太大，但也足以讓兩夫婦安穩過日子。

上述政策微調有可能造成保障房資源的浪費，一方面是城鎮無戶籍無居住證無房戶，需要保障房而得不到；另一方面是戶籍內居民開始具有“揮霍”保障房資源的機會。假如房地產新政不與戶籍改革配備，就可能導致資源錯配的結果，并且讓庫存無法有效出清。