每經編輯｜◎每經記者 林東岳 盧曦 王杰發自上海、北京    

對運營商來說 核心目的是增加租金收入

盡管不少服務式辦公室的運營商都提出創業概念，并聲稱開放的辦公場所為風投提供了絕佳的觀察機會，但是從目前中國版WeWork的運營情況來看，“創業樂園”一時還很難落地。而傳統孵化園的孵化成功率高達85%，這一數字背后，是較高的準入門檻。服務式辦公室正是瞅準了這一利基市場，利用門檻較低這一特質來吸引租戶，但是目前仍停留在概念炒作階段。

上述孵化園的負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“由于很多孵化園是公益性質的，因此對入駐的創業團隊有準入要求，一般會要求他們提供創業計劃書，審核評估通過后才可以進駐，并且會定期要求他們匯報創業進展。當企業發展到一定程度后，為了加大園區企業流轉率，他們將會被要求離開孵化園，時間一般在6個月左右，孵化成功率高達85%。”

據了解，這些孵化園很多具有強大背景，他們可以提供與服務式辦公室類似的基本服務，也會提供諸如園區企業交流、人事、法律、市場等更多元化的服務，而且這些服務都是免費的，應該說更適合創業者。而中國版WeWork真能成為入駐創業項目的孵化器嗎？

黃立沖認為，創業不是假手于人就可以成功制造的，大部分創業都是失敗的，只能依靠創業者自己領悟。旁觀者只能從大部分“創新想法”中，選擇最有可能成功的項目進行投資和引導，并通過分享他們的成功而獲利。

黃立沖表示，孵化IT領域企業的想法和概念都很好，但提供的增值服務如何收回成本是大問題。而且，一般企業從成熟到騰飛，正常周期是10年，IT類企業會短些；能指導白手起家創業的人都是稀缺人才；因此，對新創業者盲目提供服務，很可能難以回收成本。

一名業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，實際上服務式辦公室的核心目的仍然是提高商業辦公樓的使用效率，增加租金收入。

在價格高昂的商業物業銷售困難的情況下，SOHO為了提高辦公樓使用效率，將辦公樓化整為零后出租并回收資金，這是比較簡易便捷的操作方式。而在蜂巢辦公空間的網站上，記者看到了一則信息，稱若有閑置辦公樓的地產商可以聯系他們，他們將加以改造后再出租。

上述業內人士認為，中國版WeWork的主要盈利來源為三類：一是工位費，使用辦公桌需要支付部分費用；二是會員費，即享受平臺資源需要交費；最后，如果真的有風投“相中”了項目，服務式辦公室的運營商可以選擇跟投，但此舉風險較大。就現狀而言，如果辦公工位能夠充分出租，就已經可以實現盈利。

在毛大慶辭職創辦中國版WeWork僅幾天之后，就有人以“創客孵化器”概念吸引投資者參與眾籌。“采用眾籌模式，在北京CBD核心區域的朝外SOHO購置辦公場地，建立‘創客孵化器’物理空間，吸引以數字媒體為代表的文化創意產業（包括但不限于互聯網、數字傳媒、創意創作、文化傳播等）的企業或創業團隊入駐。”

這個眾籌項目位于北京CBD核心區域的朝外SOHO，面積為1074平方米。有限合伙總認繳出資額3600萬元，須以現金投資，投資下限180萬元，并以180萬元遞增，上限1080萬元，收入來源是租金收入。《每日經濟新聞》記者了解到，朝外SOHO的租金水平報價為7~7.5元/平方米/天，該眾籌項目將租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元計算，在合伙人不要求使用眾籌項目租賃空間的情況下，項目的租金回報率僅7.62%。

由于朝外SOHO的二手房價格較高，上述投資要比直接買朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房銷售的一位中介業務員告訴記者，朝外SOHO二手房單價在3.5萬~5萬元/平方米之間。

一位熟悉眾籌的業內人士表示，這場眾籌其實是集資購買朝外SOHO的辦公場地，然后出租給創業公司，與“創客孵化器”這個項目的關系不大。

中國的創業經濟產業方興未艾，如何維持源源不斷的客源，對運營商是重要命題。如果沒有持續穩定的客流，資金回籠就變得異常困難，SOHO 3Q也許可以依靠潘石屹的“明星效應”吸引客源，但對那些非自有物業的運營商而言，租賃物業的選擇、客流的數量將會是重要的風險控制因素。