每經編輯｜每經記者 王杰 發自北京    

◎每經記者 王杰 發自北京

在鄭東新區“復活”的同時，其他一些“鬼城”也慢慢有復蘇跡象。

首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池認為，城市的發展是有一定規律的，有自發的過程，也有人為因素。城市本身就是人口與產業的集合體，尤其是第二、第三產業的集合。有人口聚集、有產業帶動，城市才有活力，城市規模才會不斷擴大。宜居宜業是城市發展的動力。

在中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞看來，新區建設起來，也不能立刻住人，配套設施、產業跟進、產城融合等一系列客觀條件，都需要時間。鄭東新區的今天，恰恰說明某些地方“鬼城論”的破產。

如何給鬼城糾偏？

有觀點指出，“空城”、“鬼城”的出現，反映了當前城鎮化流于房地產化的傾向，城鎮化的核心是人的城鎮化，目前的做法方向偏了。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對城市的定位，不能輕易冠以“鬼城”的說法。比如說，短期內一定數量的空置，是為城市建設做出的提前量，這一類算不上“鬼城”。

他認為，確實有一些地方，違背了經濟規律，本來應該容納10萬人，結果造出了容納100萬人的規模，這就是名副其實的“鬼城”了。

對于如何給“鬼城”糾偏，上海易居研究院研究員嚴躍進認為，首先，要給房地產去“功利”，既要防范“GDP第一”的政績觀的出現，也要防范地方政府借機大肆賣地的行為；其次，要有一個新常態的意識，比如要從“造城”轉變到提供宜居生活空間的思路上；最后，需要有務實的精神，比如在城產融合過程中，通過落戶政策、社會福利保障制度等，引導人口流入此類新城。

此外，嚴躍進認為，培育新市民任重道遠。舉例來說，部分進城農民的文化素質和技能都不高，對于此類新城的居住也缺乏較好的市場需求。通過提高此類群體的素質，提高此類群體的收入等，能夠加快此類新城居住社區的氣氛形成。

鬼城如何復活？

據《投資時報》報道，“鬼城”的出現與我國城市過去五年來的擴城有關。國土資源部2013年的一項調查顯示，全國391個城市的新區規劃，人均城市建設用地197平方米，已建成區人均城市建設用地達到161平方米，遠遠超過人均100平方米的國家標準。

去年4月21日，據國家發改委城市和小城鎮改革發展中心調查顯示，90%的中國地級市正在規劃新城新區，部分城市新城總面積已達建成區的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等現象頻現。

牛鳳瑞表示，“鬼城”往往是指二三線城市的新區。

究竟什么樣的“鬼城”會率先改變面貌？牛鳳瑞給出了一個公式：鬼城改變面貌的時間，等于其依附的主城區的發展勢頭，除以主城區與鬼城的距離。換句話說，主城區發展勢頭越強勁，依附于主城區越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

嚴躍進分析，鬼城能否復活，要看幾類“鬼城”出現的原因和要素供給能否跟進。第一類是土地資源供給規模大的城市，此類城市出現“鬼城”，在于資源供給過度，忽視了市場需求。此類城市“鬼城”陰影的消失可以做到，關鍵在于控制土地出讓規模。

第二類是資金供給規模大的城市，比如一些濱海城市“忽悠”外地購房者買房，結果產生了大量空置房。第三類是城市重心轉移背景下的城市，比如鄭東新區就逐漸承擔了老城區人口的轉移，此類新城未來出現繁榮，是必然的。

那么，具體哪些鬼城正在“復活”，或者已經“復活”？開發商和個人購房者能否抓住機遇“揀漏”？《每日經濟新聞》將制作《“鬼城”“復活”白皮書》，供投資者參考。