每經編輯｜每經記者 盧曦 發自上海    

◎每經記者 盧曦 發自上海

馬年歲末，九龍倉高層更替。“船王”包玉剛的女婿、九龍倉三十多年來的領袖吳光正宣布將卸任上市公司九龍倉的主席，其子吳宗權正一步步走上權力巔峰。

少帥上馬，“老臣”作用凸顯。2014年下半年，“九龍倉副主席周安橋”這個稱呼，在媒體上的出現頻率驟然升高，作為融綠之爭中大股東九龍倉的斡旋人，周安橋的一舉一動，關系到這樁國內房地產業最大并購案的走向。

融綠之爭在年末倉促收尾，但仍有多個懸念待解。而九龍倉這家向來低調的老牌港資房企，因為周安橋的緣故，顯得愈發活躍而主動。周安橋的名片上，赫然印著“九龍倉中國主席”。這就不難解釋，為什么現場記者們高度關注并剖析著周的言談舉止，試圖從中判斷九龍倉在內地可能走出的下一步棋。

然而周安橋笑言，“九龍倉已經放棄了在內地做老大的想法。”他坦率地告訴《每日經濟新聞》記者，九龍倉對上海董家渡“地王”確實曾有興趣，但能否成功做成一個購物中心，實則“沒有信心”，因此最終放棄了對上述地塊的投資。

“意想不到的情況”

九龍倉在香港聯交所的股票代碼是00004，其在港股市場的歷史和地位可見一斑。當下的九龍倉，是走還是留，是攻還是守？

恰在此時，吳光正漸漸卸下擔子，其36歲的兒子吳宗權一步步走向臺前。吳宗權目前是上市公司會德豐（00020，HK）的主席，而會德豐持有九龍倉56%的股份。在這樣的情況下，掌管九龍倉內地事務的周安橋，顯得格外重要。

“我們比李嘉誠激進一些。過去一段時間，香港發展商中我們是比較積極的。”周安橋在上海表現得非常健談，記者們本以為他會回避一些問題。

其實九龍倉早期就是港商中的“激進派”。世紀之交，九龍倉在上海開發出大上海時代廣場，輸出的是九龍倉在香港的金字招牌“時代廣場”，選取距上海市中心人民廣場不遠的位置。隨后，九龍倉又漸漸開發出多個住宅項目，是北上進軍內地較早的港資房企。

而接下來的十余年，中國內地房地產行業群雄并起。野蠻生長的年輕對手迅速占領市場，特別是在住宅領域做出驚人規模，這讓注重品質、決策往往三思而后行的港資房企措手不及。但近年來，九龍倉漸漸遠離了聚光燈。

恰在2015年初，周安橋面見記者的前一天，業內突然傳出消息，九龍倉有意收購上海融綠平臺。后者是融創和綠城爭斗的焦點之一，也是綠城旗下含金量最高的資產。

面對洽購融綠平臺的傳言，周安橋稱“正在進行、不予評論”。他還表示，今年內地房地產市場上有些開發商可能遇到“意想不到的情況”，而九龍倉準備了充足的現金。

周安橋的上述表態，讓人聯想起九龍倉當年對綠城的“搭救”。

彼時，融綠正處“熱戀”之中，孫宏斌曾開玩笑說：“等我死了，九龍倉可能還在持有（綠城的股份）。”回望綠城2012年危機之時，九龍倉以每股約5港元入股，隨后綠城股價一度升至16港元以上，九龍倉在賬面上賺得盆滿缽滿，但未減持一股，也沒有再增持。當融綠之爭爆發，綠城股價跌回九龍倉持有成本價時，九龍倉還是紋絲不動，以不變應萬變。

與歷史不過二三十年的內地房企那種野蠻生長的發展模式相比，百年九龍倉少了些銳氣，如同一個閱歷頗深的中年人，一旦決定“長相廝守”，就不會輕易改變。只是今年，似乎有所不同。

在大城市加大力度

當《每日經濟新聞》記者提起九龍倉2014年末在常州大幅降價“甩賣”時，周安橋解釋道，與同在常州的對手相比，九龍倉的項目價格只是在高位調整。

常州是2014年樓市調整的“重災區”，大量庫存拖累之下，各類房企打起了割肉式價格戰，九龍倉也未能幸免。如今硝煙散去之后，九龍倉坦言對住宅單價1萬元每平方米以下的城市無心戀戰。“我們已經放棄了在內地做老大的想法，我們希望少做一些城市。在二三線城市，很多人沒有聽過九龍倉，我們的優勢在一線城市。”周安橋說。“那么，常州是要被九龍倉放棄嗎？”記者問，周安橋不答。他盤點起2014年，九龍倉最理想的是北京的一個項目，銷售火爆，價格也好。常州的那些項目，辛辛苦苦卻虧錢。

放棄小城市，也就意味著將在大城市加大力度，轉守為攻。2014年全年，九龍倉僅聯手老搭檔綠城在杭州蕭山拿了小小一塊地，但進入2015年，九龍倉風格大變。

1月5日，北京土地市場首拍，出讓的兩宗地塊均位于豐臺區亞林西居住區。首幅地塊被招商、華潤、九龍倉、平安聯合體以總價42億元、配建4.53萬平方米限價房的代價拿下，溢價率近50%。

另一幅地塊，招商、華潤、九龍倉、平安聯合體“梅開二度”，再次以總價44.9億元、配建6000平方米限價房的代價成功奪得，溢價率也接近50%。

這兩次精準出手印證了九龍倉在大城市增強火力的戰略。“那些‘非要不可’的地，是我們要長期持有的，我們希望得到主導權。”周安橋透露，4家企業組成聯合體奪下的兩幅地塊，九龍倉和平安都只出錢，招商和華潤各主導其中一個項目。四家在項目中的持股比例非常接近，僅操盤方持股略高一些。

比照面包的價格買面粉

在香港，九龍倉是可與新鴻基比肩的商業地產大佬，九龍倉的海港城是香港著名的奢侈品消費地標。很多內地商業中心都要跑到海港城看有哪些品牌，再照著樣子去招商。

然而，當被問起九龍倉在內地的商業地產進展時，九龍倉人最先提起的常常是成都國金中心（IFS）。成都IFS出租率為100%，帶動了300多個品牌第一次進入西部，排名穩居成都第一。

在成都這樣的“新一線”城市做得風生水起，九龍倉在一線商業重地上海表現又如何呢？

九龍倉目前在上海已有的商用項目包括會德豐廣場和大上海時代廣場。會德豐出租率長期位于上海浦西寫字樓前列，但項目體量并不大。而大上海時代廣場經歷了多次商戶退出、調整、回歸，很難與恒隆廣場、新鴻基IFC相提并論。

九龍倉顯然不是不重視上海。2013年，九龍倉就出現在當年徐家匯地王的競拍者行列。最終卻是老對手新鴻基殺出重圍，以超過200億元的驚人價格“獨吞”該地塊。落敗徐家匯，周安橋解釋稱，九龍倉主動放棄了與新鴻基合作的可能，因為“都想操盤”，長期持有和管理、收租，無奈一山不容二虎。

2014年，上海董家渡“地王”出讓前夕，九龍倉再度成為傳聞中的熱門。周安橋坦言，對董家渡確實曾有興趣，但最終因為對董家渡這一位置能否成功做成一個購物中心“沒有信心”，不想一時失手砸了自家老招牌。“董家渡，確實讓我們很糾結，住宅部分，就在綠城黃浦灣旁邊。我開玩笑說，董家渡住宅就是黃浦灣第三期。”周安橋說，九龍倉希望在上海找到較大體量的購物中心項目，徐家匯、董家渡兩個地王項目均符合這一設定，徐匯、黃浦、靜安都是理想的區塊。但很多時候，地塊位置合適，而周邊環境又不滿足要求。

在九龍倉一次次錯失上海的同時，新鴻基卻不惜以高昂成本猛攻和死守上海，陸家嘴IFC、環貿廣場以及正在開發的徐家匯超級項目，都是在九龍倉落子上海之后一段時間才陸續敲定的，風頭卻徹底蓋過了其他對手。而在香港落后于九龍倉的恒隆，也因擁有上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場，也在上海把九龍倉遠遠甩在身后。

上海市中心已經難覓空地，土地價格也越來越貴，狼多肉少，恒隆早已宣布鐵了心去二三線城市，九龍倉又將如何抉擇？“北京、上海會多考慮。去年我們在成都開業，明年重慶也要開，長沙也要開。長沙有個100萬平方米的綜合體。重慶商業50萬平方米，寫字樓40萬平方米。”周安橋說。

房地產行業的微利已經成為常態，周安橋說。這家百年港企已經明確表示，會比照面包的價格買面粉，生意就是錙銖必較，主導權、覆蓋率、老大地位，在真金白銀面前都不過是虛名而已。