現場｜與“小米公寓”劉洋面對面：我不想進入地產

每經編輯｜白亞靜    

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作者：白亞靜

前言

2014年11月，邦地產獨家報道了小米式公寓--You+國際青年社區，來自各界粉絲的反響之熱烈，令本邦始料未及。（回復關鍵詞小米，回顧邦地產報道小米式公寓系列文章）

這個以打造有溫度的年輕人線下社區為定位、獲得小米科技創始人雷軍1億元投資的青年社區項目，自邦地產報道后知名度直線上升，各路開發商、投資基金都希望與它建立聯系以求參觀或合作，房地產界掀起了一波“You+風暴”。

我們知道仍有非常多的行業人士希望對You+的線下社區經營模式有更深入的了解，或者提出疑問甚至質疑。

所以今天，邦地產在廣州恒大御景半島酒店舉辦了邦地產上線以來的第一場線下粉絲活動--“與You+創始人劉洋面對面”的活動，讓來自綠城、恒大、遠洋等開發商、多家房產機構和媒體的業內人士，一起拷問小米公寓模式。

劉洋

有著一撮可愛與霸氣并存的小胡子的劉洋，洋洋灑灑說了一個多小時，而且爆點十足。沒等來賓提問，劉洋就自問：“這么些年輕的男男女女獨自租房，大家覺得YOU+有一夜情嗎？”有觀眾說：“肯定有！”劉洋稱，到目前為止確實沒有發生一起。

想知道現場有多熱烈嗎？只看圖是不夠的，以下是現場互動實錄。

1傳統地產商，誰先去利潤化，誰才先起跑

傳統地產人士：You+利潤從哪來？做這種租金只有2000元的和傳統地產的高利潤怎么比？

劉洋：在地產的黃金年代，傳統地產商養成了拿高額利潤的思維，覺得這筆利潤就應該是你的。

但是，在和萬科、萬達、富力、綠地等老總聊過后，我發現他們釋放了同一個信號：從今年開始，房地產已經進入白銀時代，利潤不會再高。

因此，我認為哪一個地產商先轉變思想，去利潤化，哪個才能先起跑。只要做好成本核算，在一定程度上讓出利潤，慢慢將戰略調整順了，利潤自然就有了。

You+和傳統地產商不同，我們在核算成本后，再去衡量附加值能做多少，可以定位給哪些人，所以只要能保證一個穩定的投資回報率即可。

傳統地產人士：公寓定位為何從“青年公寓”改為“創業社區”？

劉洋：我們做創業社區，是因為有20%~30%的家友是創業者，需要幫助，他們需要朋友的支持以及專業意見。我們做了這個社區，可以提供免費的咨詢，還可以使他們和各類專業人士聊天。

未來，我們可能會在一個城市做一個（公寓），或者幾個創意社區里面有工作席位，來孵化創業團隊。我可以幫他們找投資人。

目前已經確定的項目，有北京蘇州橋一個1.2萬平方米的大院、天河創意產業園。

傳統地產人士：You+在衛生、運營等，是否會交給家友自治？

劉洋：不可能全部自治。會請保潔來保持公共區域衛生，另外也有統一的大掃除時間，家友一起收拾房間。

傳統地產人士：DIY對后續的裝修品質是否會產生負面影響？

劉洋：租給你，就是你的空間，我們會尊重你。只要不把墻砸穿，砸到別人家就可以。如果需要還原，我決定由我花錢。

2模式要高速復制，核心是人

傳統地產人士：裂變時，不同人的做事風格會變，如何保證快速復制？

劉洋：想找那么多愛打麻將的不容易。我的粉絲就是我的工作人員。我找員工，第一是德，同心同德；第二是才，我讓喜歡做什么的人就去做什么，至于長出什么樣，我也不知道。

現在，每個店的店長都是我以前的家友，他們放棄了之前的工作（來投奔我）。所以，現在說可以復制的原因是，我手里已經至少儲備了好幾十個店的人才。雖然大家知識結構不一樣，但這不重要，管理經驗等可以培訓。大家愛好多元，但目標一致。

總而言之，高速復制的核心是人。

至于說，現在能復制多少，沒法計數，我只希望堅持走下去，每天都在進步。

另外，因為邊際效應，我的核心會被稀釋，所以復制時不以我為核心，要做分子裂變。就算會走形，走不出這個圈就可以。抓住原則去做，未來什么樣，我也不確定，走著看。

3管理：把團支部建在小米公寓里

廣東省共青團某常委：如果變成模式，沒有原創性，反而就沒有文化了，熱情是比資本或者市場更殘酷的事情。你有人格魅力，你培養的徒弟如何保證？如果能建立更好，希望能聯合，陣地共用。

劉洋：我第一個店就有團支部，這不是講政治。因為由我自己建立一套管理機制沒有意義，所以想到借用外力，我們和團組織的思想是一致的。

至于熱情，滿分10分。如果像您所說我是10分，那我找的人就是10分以上，他們年輕，比我還了解消費者，因為他們本身就是消費者。

把愛給別人，誰都會，但怎么做呢？我認為越松的表面，越有一個縝密的內核。所以我做的是架構，做培訓，事先想好一系列措施，讓他們沒有后顧之憂。我只是一顆火柴，點燃后，再碰撞不同的火柴，火自然便會越燒越旺。

傳統地產人士：You+選擇合作物業、開發商的選擇標準是什么？

劉洋：我唯一的標準就是--相互退讓。合作的所有原則在人，大家拿出底線，保證不貪心，就可以合作。至于我想要的，會自己創造，我會拿合作者當神。

4市場拓展及風險：手續不全的不碰

媒體記者：目前You+是否有向三線城市擴張的計劃？

劉洋：目前沒有，暫時是一線城市的四個城市。杭州只是試點，還沒有最后確定。

You+用了三年才浮出水面，說明我是相對求穩的人。沒有速度，只求每天往前走就可以，不管后面的追兵，只做最優秀自己，建設更縝密的內核。

媒體記者：以后是否會自己拿地做項目？

劉洋：我們不會拿地，我希望可以專注做運營，而不是產業鏈，以后會找更多合作者，比如政府、基金、開發商等，我只來做物業的增值保值，我有客戶，可以讓房產回報更穩定。

媒體：你們用舊倉房改造成公寓，是否會遇到政府方面的麻煩？

劉洋：目前的三個店全部都在創業產業園，之所以選擇產業園，就是因為能搞定住房手續。手續不全的不碰。另外，消防設施會做到每個房間。

媒體：格力董明珠說取消和雷軍的賭注，因為雷軍進入了房地產，不再是手機企業。你怎么看？

劉洋：我不想進入地產，和房子本身沒有太多關系，我認為第一要做人，第二要做資金鏈，第三要讓自己的團隊成長，所以和我沒有關系的，不是很關心，也沒和雷總談過這些。

我只知道，他不是沖動的人，不會輕易進入。

 

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