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每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在2013年以217.7億元“獨吞”上海徐家匯“地王”的新鴻基地產(chǎn)近日宣布，公司與12家國際及香港本地銀行簽訂一項100億港元5年期銀團貸款協(xié)議。該項銀團貸款由新鴻基地產(chǎn)（金融服務(wù)）有限公司簽署，并由新鴻基地產(chǎn)作擔(dān)保。貸款包括五成定期貸款及五成循環(huán)貸款，年期為5年，年息率為香港銀行同業(yè)拆息加113個百分點。

銀行對新鴻基融資反應(yīng)積極，超額認(rèn)購至123億港元，最終貸款額由50億港元增至100億港元。該項銀團貸款涉及到中國銀行、瑞穗銀行、法國巴黎銀行、花旗銀行等。新鴻基分別獲穆迪及標(biāo)準(zhǔn)普爾給予A1及A+信貸評級。

新鴻基中國方面向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“有關(guān)資金將用于日常營運，以配合集團在香港的業(yè)務(wù)發(fā)展。”

近13個月內(nèi)多次巨額融資

新鴻基近年來頻繁通過各種方式補充現(xiàn)金流。

新鴻基主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)透露，新鴻基2014年4月發(fā)行的紅利認(rèn)股權(quán)證至今已籌得超過100億港元，預(yù)期余下認(rèn)股權(quán)證亦會在未來15個月全面行使，將可額外籌得120億港元，增強集團流動資金及財務(wù)狀況。

“新鴻基采取的并不是高周轉(zhuǎn)模式，他們可以接受的項目回報周期是比較長的，為了按照自己的節(jié)奏運營管理，不會把資金鏈拉得太緊。”世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨告訴記者，新鴻基通常都保證持有比較充裕的資金，不會像一些內(nèi)地開發(fā)商那樣，依靠前期的銷售收入資金投入下一期發(fā)展。

新鴻基在回復(fù)記者問題時強調(diào)，新一筆的銀團貸款將用于配合香港業(yè)務(wù)的發(fā)展。然而，新鴻基在內(nèi)地的發(fā)展也進入了一個資金大量進出的階段。

新鴻基集團于2013年12月在內(nèi)地籌組人民幣49億元的3年期銀團貸款，在2014年1月，還簽署140億港元，為期5年半的銀團貸款。

徐家匯地王占用大量資金

2013年9月，新鴻基以高達217.7億元的總價奪下上海徐家匯“地王”。新鴻基此后披露，公司將于2014年動工興建徐家匯中心綜合項目，將成為上海浦西第一高樓。

上述項目出讓時上海官方文件提出嚴(yán)格要求，包括不小于60%的總建筑面積應(yīng)保持有10年以上，其余建筑物原則應(yīng)整棟出售。支付全部出讓價款后，完成投資開發(fā)總額25%以上，方可進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。投資回報周期或?qū)⒎浅ＢL，對房企資金實力的考驗可見一斑。

上海道賓商務(wù)咨詢首席顧問蕭長明指出，新鴻基對徐家匯中心采取“獨吞”的方式，需要大量的現(xiàn)金保證。很多資金實力不足的開發(fā)商在面對大規(guī)模的項目時，會找來合作伙伴，分擔(dān)資金壓力和風(fēng)險，利用伙伴的經(jīng)驗。但新鴻基獨立開發(fā)，肥水不外流。

對于記者提出徐家匯項目的進展情況，新鴻基方面沒有作出回復(fù)。郭炳聯(lián)在近期100億港元銀團貸款的簽約時表示,“上海地標(biāo)徐家匯中心項目總面積達71萬平方米，將進一步加強集團在內(nèi)地的投資物業(yè)組合。”徐家匯中心將成為新鴻基的內(nèi)地旗艦之一。

新鴻基在截至2014年6月30日的年報中寫道，集團奉行審慎的財務(wù)原則，在支付上海徐家匯中心項目全部地價后，集團凈債項與股東權(quán)益比率處于15.7%的健康水平。徐家匯中心項目由4幅地塊組成，將分期發(fā)展，先展開位于華山路1號地塊的建筑工程，二號地塊包括優(yōu)質(zhì)商場和寫字樓，預(yù)計將于2015年動工。

新鴻基更早前披露，計劃自2015年起預(yù)售徐家匯中心前期大部分寫字樓樓面，主要來自寫字樓樓面銷售的預(yù)期收益大體上將可支持興建余下期數(shù)所需資金，集團將保留大部分樓面作長線投資，當(dāng)中包括商場部分。

蕭長明告訴記者，眼下市況并不好，開發(fā)商很可能選擇放緩開發(fā)節(jié)奏，待市況好轉(zhuǎn)再讓項目入市。要將項目周期拉長，不急于入市，也需要大量的現(xiàn)金保證。

億翰智庫分析師張化東告訴記者，新鴻基常常在“不需要貸款的時候貸款”，通過保持大量的現(xiàn)金來降低風(fēng)險。對于徐家匯中心項目，不僅土地出讓金驚人，后續(xù)投資同樣不容小覷。隨著徐家匯“地王”這樣的現(xiàn)金“抽血機”入市，新鴻基的經(jīng)營性現(xiàn)金流勢必出現(xiàn)下降，在這樣的情況下，新鴻基或?qū)⒉粩嘌a充融資性現(xiàn)金流。