每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

作為“新一線(xiàn)”城市之首的成都，其房地產(chǎn)市場(chǎng)一直備受外界關(guān)注。

深諳成都樓市的銳理數(shù)據(jù)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理郭潔向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2014年是成都樓市真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的承接點(diǎn)，樓市限購(gòu)松綁，供地節(jié)奏也隨市場(chǎng)起伏而波動(dòng)。

成都樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)供需逆轉(zhuǎn)，存貨去化壓力加大，房企資金鏈繃緊，部分房企倒在了黎明前。一位不愿具名的成都地產(chǎn)行業(yè)觀察人士表示，當(dāng)前國(guó)家對(duì)影子銀行嚴(yán)格管制，倒逼銀行表外資金回流，加上部分產(chǎn)品久期錯(cuò)配，加劇了部分房企資金鏈緊張，今后成都房企并購(gòu)整合將更明顯。

部分房企卷入資金鏈危局

2014年9月，成都嘉好集團(tuán)被曝資金鏈斷裂。另有媒體報(bào)道，2014年10月，四川某涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的集團(tuán)被曝深陷40億元債務(wù)危局，其中涉及銀行的風(fēng)險(xiǎn)敞口25億元，部分資金涉及高利貸等。

2014年成都中塑集團(tuán)旗下的中塑?chē)?guó)際貿(mào)易中心一期二組團(tuán)的“中塑博美居家MALL”項(xiàng)目因資金吃緊而陷入停工乃至逾期交房。

此外，四川泰豐集團(tuán)2014年也陷入資金鏈緊張傳聞，據(jù)公開(kāi)報(bào)道，這家發(fā)源于四川自貢的開(kāi)發(fā)商已撤出成都，回歸自貢試圖盤(pán)活資產(chǎn)。

2015年1月14日，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息，招商銀行暫停了成都地區(qū)除了底商之外的商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款，認(rèn)為多家銀行“惜貸”背后是成都商業(yè)地產(chǎn)凸顯出的去庫(kù)存壓力。

在成都一位地產(chǎn)資深人士看來(lái)，當(dāng)前樓市已進(jìn)入市場(chǎng)化調(diào)整的新階段，供需平衡要靠市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)，而非依賴(lài)政策救市或打壓，如今供需結(jié)構(gòu)性失衡局面會(huì)造成部分中小房企資金鏈緊張，甚至加劇房企陣營(yíng)新一輪洗牌。

位于城南天府新區(qū)片區(qū)的江宇天府城項(xiàng)目，多年來(lái)開(kāi)發(fā)進(jìn)度較緩慢，最近一次項(xiàng)目股權(quán)變更引起市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)了解，該項(xiàng)目如今已不再懸掛廣西江宇地產(chǎn)的房企品牌，而是以“天府城”對(duì)外亮相。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，具體開(kāi)發(fā)“天府城”項(xiàng)目的成都中奧華實(shí)業(yè)股東結(jié)構(gòu)已變更為深圳“紅鼎系”與華夏人壽等3家法人股東，意味著廣西江宇地產(chǎn)已暗中出局，資本金增至7000萬(wàn)元。因?yàn)楂@得上述資本支持，“天府城”項(xiàng)目二期于2014年底開(kāi)工建設(shè)。

并購(gòu)整合大戲“暗潮涌”

實(shí)際上，“天府城”項(xiàng)目股權(quán)隱秘變更，僅是2014年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)加速洗牌的一個(gè)縮影。

據(jù)成都媒體報(bào)道，2014年底，萬(wàn)科地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)成都泰新房地產(chǎn)公司的股權(quán)，曲線(xiàn)拿下川外成都大學(xué)城251畝地塊。從工商資料來(lái)看，成都泰新的股權(quán)除了原股東四川德瑞企業(yè)外，另外兩家股東均來(lái)自境外，但其法人代表已變更為成都萬(wàn)科總經(jīng)理張晉元。

而此前一個(gè)月，中洲控股以約12.6億元收購(gòu)了成都銀河灣100%股權(quán)，獲取了高新區(qū)大源組團(tuán)近200畝土地。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)的最新資料，2014年成都住宅開(kāi)盤(pán)381個(gè)，同比減少約35%，2014年前11個(gè)月大成都新開(kāi)工量不足6000萬(wàn)平方米，同比下滑14%，主城區(qū)在建未預(yù)售的商品住宅約440萬(wàn)平方米，同比減少48%。

“2015年政策維穩(wěn)，上半年或?qū)⒊掷m(xù)寬松，短期內(nèi)供應(yīng)加大，主城與近郊熱點(diǎn)區(qū)域剛需釋放將加大，但市場(chǎng)基本面不易改變，長(zhǎng)期回暖動(dòng)力不足，庫(kù)存壓力仍存在。”郭潔表示。

從成都透明房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的2014年成都房企的業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，市場(chǎng)集中度大幅提升，尤其是向藍(lán)光、保利、萬(wàn)科、龍湖、綠地、華潤(rùn)等幾大巨頭靠攏，中小房企的市場(chǎng)份額明顯減少。

相關(guān)人士認(rèn)為，在市場(chǎng)化機(jī)制的作用下，成都樓市的“馬太效應(yīng)”勢(shì)必會(huì)更明顯，尤其是隨著成都主城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地越來(lái)越少，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)整合會(huì)更劇烈。