土地市場權(quán)力尋租點上百 反腐放大房企風(fēng)險

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

近期，佳兆業(yè)債務(wù)違約風(fēng)波牽動著很多房地產(chǎn)人士的神經(jīng)，這不只是因為一家二線房企中的后起之秀瀕臨破產(chǎn)危機(jī)，還牽出了官員腐敗問題。據(jù)彭博社報道，知情人士透露，佳兆業(yè)旗下深圳樓盤被政府鎖定禁止銷售，原因是官方對原深圳市政法委書記蔣尊玉問題的調(diào)查。實際上，過去一年因涉貪腐案件，多家知名房企相繼受到紀(jì)檢機(jī)構(gòu)的調(diào)查，但像佳兆業(yè)這樣或因涉官員貪腐而被“鎖房”并引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)的，還是第一次。

就在佳兆業(yè)違約事件爆發(fā)后不久，因原山西省高平市市長楊曉波被調(diào)查，其主導(dǎo)的碧桂園城市綜合體項目也不得不隨著碧桂園的退出而終止，原因是當(dāng)?shù)卣畬Φ貕K功能進(jìn)行了調(diào)整。

在樓市一片低迷中，部分房企因事涉反腐而給自身經(jīng)營帶來了風(fēng)險，但對大多數(shù)守法經(jīng)營的房企而言，反腐猶如一縷清風(fēng)，吹走了房地產(chǎn)行業(yè)的很多潛規(guī)則和尋租現(xiàn)象，從而給行業(yè)帶來新的活力。正如前美國最高法院大法官路易斯·布蘭代斯所言：“陽光是最好的防腐劑。”

近日，習(xí)近平總書記再度重申了反腐的重要性。他強(qiáng)調(diào)，反腐敗斗爭形式依然嚴(yán)峻復(fù)雜，黨風(fēng)廉政建設(shè)和反腐敗斗爭永遠(yuǎn)在路上。

但是，房地產(chǎn)行業(yè)人士沒有想到，反腐會成為2015年的行業(yè)關(guān)鍵詞。以佳兆業(yè)為代表的部分房企被曝因涉及腐敗而陷入困境的同時，也讓很多人看到了希望：作為曾經(jīng)的權(quán)力尋租“重災(zāi)區(qū)”，在經(jīng)歷本次反腐風(fēng)暴以后，也許會比以往任何時候都更健康、更加“充滿陽光”。

蘭德咨詢總裁宋延慶此前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，他們對房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全面梳理研究發(fā)現(xiàn)，共有116個可能存在尋租的環(huán)節(jié)，基本占到了房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的95%。

土地市場成腐敗高發(fā)領(lǐng)域

剛剛過去的2014年，房地產(chǎn)行業(yè)不太平。

2014年4月22日晚間，華潤置地宣布，公司執(zhí)行董事和董事會副主席王宏琨因個人健康理由辭任。隨后有消息證實，王宏琨是因為涉及華潤集團(tuán)前董事長宋林事件被帶走調(diào)查。2014年5月，重慶市第三大地產(chǎn)商協(xié)信集團(tuán)董事長吳旭被傳接受調(diào)查，因卷入華潤宋林案。截至2014年末，近半年時間內(nèi)，協(xié)信已經(jīng)出售了上海5棟寫字樓，這被外界認(rèn)為系套現(xiàn)自救。

這僅僅只是一個開始，2014年下半年以來，先是雅居樂主席陳卓林在10月份被昆明市人民檢察院批準(zhǔn)執(zhí)行指定居所監(jiān)視居住（昆明市檢察院已于2014年12月結(jié)束對陳執(zhí)行“指定居所居住措施”），隨后港股上市房企佳兆業(yè)集團(tuán)主席郭英成被傳“失聯(lián)”，兩者皆被傳與貪腐事件有關(guān)。2014年12月19日，香港新鴻基聯(lián)席主席郭炳江被裁定為串謀公職人員行為失當(dāng)，再次受到公眾矚目。根據(jù)《華夏時報》報道，在廣東、湖北、重慶、四川、云南等地，僅2014年被公開曝光牽涉官員落馬案的房企老板就超過10個。

從地方區(qū)域公司到行業(yè)知名的標(biāo)桿房企，地產(chǎn)行業(yè)的政商關(guān)系一直被外界所詬病。

一位地產(chǎn)行業(yè)分析人士對記者表示，土地的非市場化環(huán)境使其成為房地產(chǎn)尋租的“重災(zāi)區(qū)”，近幾年以權(quán)謀私、貪污受賄被查的領(lǐng)導(dǎo)干部中，超過三成涉及土地問題。

“從目前國內(nèi)反腐的節(jié)奏看，房地產(chǎn)市場將成為政府重拳打擊和督察的領(lǐng)域。尤其是土地出讓、房屋拆遷等層面，可能存在各類流程不規(guī)范甚至違規(guī)挪用資金等問題。換言之，此類房企承諾的投資回報率背后，部分是有水分的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果擰干這些水分，投資回報率可能達(dá)不到投資者預(yù)期。

116個環(huán)節(jié)存在尋租可能

“房地產(chǎn)已經(jīng)成為了高風(fēng)險行業(yè)。”一位不愿具名的上市房企高管對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。在其看來，房地產(chǎn)行業(yè)的反腐已經(jīng)滲透到整個行業(yè)鏈條，而2014年以來已經(jīng)從執(zhí)行層面上升到了管理層面。該人士表示，目前只要有官員落馬，一般都會有開發(fā)商被牽扯進(jìn)去。

有報道稱，2014年10月，深圳市政法委書記蔣尊玉被帶走后，深圳地產(chǎn)商膽戰(zhàn)心驚，而蔣尊玉被調(diào)查也是因為深圳龍崗一大型地產(chǎn)商在當(dāng)?shù)亻_發(fā)的高端別墅區(qū)被審計出涉及經(jīng)濟(jì)問題。

歸根結(jié)底，地產(chǎn)行業(yè)的尋租點太多，更容易滋生腐敗。宋延慶此前接受記者采訪時表示，他們?yōu)橐患屹Y產(chǎn)規(guī)模達(dá)500億元的大型房企提供咨詢服務(wù)時，對房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行全面梳理研究，發(fā)現(xiàn)共有116個可能的尋租點，基本占到了房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的95%。尋租者除了各級政府、建設(shè)、規(guī)劃、房屋管理、土地管理、審計稅務(wù)等部門外，還包括銀行、房企內(nèi)部，甚至包括個體經(jīng)營承包者、居民等。

但從目前行業(yè)領(lǐng)頭的企業(yè)來看，都在力求確保管理運營方面的健康運作。

萬達(dá)集團(tuán)宣布，自2015年開始，所有萬達(dá)廣場綜合體新開工項目，都將實行“總包交鑰匙”管控模式，取消招標(biāo)職能。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林稱，“總包交鑰匙”模式取消招標(biāo)職能，多介入項目建設(shè)過程使萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)生態(tài)鏈更加健康，更有利于推進(jìn)企業(yè)的反腐敗工作。

而萬科董事會主席王石在游學(xué)期間曾說，“作為中國最大的住宅地產(chǎn)商我就敢說我不行賄，當(dāng)然，不行賄是個底線，還有透明度，講誠信，講規(guī)則。”

“對標(biāo)桿企業(yè)來說，品牌美譽(yù)度尤為重要，一旦出現(xiàn)房企違規(guī)被查的事件，往往會讓產(chǎn)品銷售受阻，并帶來企業(yè)品牌的惡化。”嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如此一來，債權(quán)人和投資人都會因擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)利益受損，從而在后續(xù)的投資方面更加謹(jǐn)慎。

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長、資金投入量大，而企業(yè)一般自有資金投入較少，現(xiàn)金流狀況受項目建設(shè)和銷售進(jìn)展影響大，主要依靠外部資金及銷售回款滾動經(jīng)營。一旦房企項目銷售回款受阻，經(jīng)營資金鏈將面臨較大考驗。因此，清晰的股權(quán)結(jié)構(gòu)、明確的責(zé)權(quán)利益，是一個企業(yè)平穩(wěn)運作的基石，同時穩(wěn)定的回款能力以及充裕的現(xiàn)金流可抵御市場波動帶來的負(fù)面影響。

她說，海外融資確實會存在成本提升的可能，但主要是由于受到美元走強(qiáng)的影響，佳兆業(yè)的違約事件，更多的是公司自身問題，是行業(yè)的個案，并不會波及到整個行業(yè)。