信托嚴控房地產項目風險 指派專人跟蹤監督

每經編輯｜每經記者 周雅玨 發自北京    

每經記者 周雅玨 發自北京

央行、銀監會聯合出臺“9·30房貸新政”，全面放松限貸政策，對于遇冷的房地產市場無疑是一劑強心針。

然而，這對于房地產商的融資卻無絲毫起色。昨日（10月19日），一位南方地區信托公司研究員向記者表示，目前，房地產企業面臨的主要壓力在于消化庫存。

一家以房地產業務見長的信托公司項目經理也向 《每日經濟新聞》記者表示，“目前，公司房地產業務的現狀仍在大幅萎縮，對于集合類房地產項目相當謹慎，新項目基本上已暫停開展了，主要精力放在存續項目的安全兌付上。”

據記者了解，有個別信托公司為了加強對存續的房地產項目的風險管控，指派專人負責跟蹤監督。

房企融資需求下降/

國慶大假前央行、銀監會聯合發布“9·30房貸新政”，全面放松限貸政策，增大對改善性需求的支持力度，對于遇冷的房地產市場無疑是一劑強心針。然而，從持續創新低的融資規模數據來看，這并沒有影響到房地產商主要融資渠道之一的信托公司。

據用益信托網不完全統計，截至10月19日，10月集合類房地產信托融資規模占比、項目數量占比再創新低。本月房地產信托融資規模僅14.02億元，占集合類信托總融資規模的11.80%，較年初每月房地產規模占總規模30%左右的比例而言，大幅下降。融資項目數量也驟減，從年過百例項目減少至本月僅13例項目，占集合類項目總數量的9.77%。

一位南方地區信托公司研究員向記者表示，“9·30房貸新政”暫時還不能影響到信托公司對于房地產業務的謹慎態度，主要因為信托涉及的房地產融資業務主要集中在前期拿地、開發階段。而目前，房地產企業面臨的主要壓力在于消化庫存。不過，“9·30房貸新政”有利于緩解信托公司存續的房地產項目的回款壓力。

對此，用益信托研究員帥國讓向《每日經濟新聞》記者表示，“9·30房貸新政”只是“認貸不認房”，并沒有放寬限購條件。由于房地產市場遇冷，房企堆積的大量庫存項目需要時間消化。房企自身對于新增項目的開發計劃大幅縮減，所以融資需求也在下降。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向記者表示，新政實施后，從目前市場來看，觀望情緒逐漸消散，看房量等先導數據的回暖已經出現，10月份乃至整個四季度的樓市成交表現將明顯好于三季度。房企主要還是采取一個以價換量的策略，加快庫存消化，追趕第四季度銷售業績，也為了加快回籠資金，減輕房企的還款壓力。

信托嚴控房地產項目風險/

向來穿梭于全國各地，與開發商洽談應酬的某信托公司高管陳總，近日多了幾分清閑。“新的房地產集合類業務仍然處于暫停狀態，嚴格監控存續房地產項目的每個環節，防止出現兌付風險是目前的唯一工作。”上述信托公司高管陳總向《每日經濟新聞》記者表示。

樓市遇冷，房地產信托頻頻“踩雷”。今年年初以來，從百強房企光耀地產資金鏈斷裂導致多家信托公司涉險到 “邯鄲房企老板跑路”，各地多處房產項目停工，房地產信托兌付危機不斷被曝出。各家信托公司對房地產信托項目增強了防控。

“為了對出借資金更有效的監控，我們對于存續的房地產項目不僅指派專人進行現場財務、印鑒及證照監管，避免資金挪作他用；并且委派1名對公司的重大事項具有決定權的董事，來加強對項目經營情況的監管。”上述信托公司高管陳總向記者表示。

據記者了解，信托公司不僅在房地產項目上加強了風控，公司內部人士安排也增強了風險防控。無論是一線業務人員或是中后臺人員的績效，直接與項目風險掛鉤，讓相關領導至項目經理嚴格督促項目運營情況。

“現在我們要求房企提前六個月開始資金歸集信托資金，嚴格按照合同要求執行。項目相關負責人必須親自到各個房地產項目監督企業還款，定期向領導匯報項目進展情況。”上述信托公司高管陳總向記者表示。

記者查閱近期發行的集合類房地產信托產品發現，包括外貿信托、四川信托、華融信托在內的多家信托公司，在信托產品說明書中，明確要求企業進行資金歸集。雖然歸集期限各有不同，但確保資金安全的目的是相同的。

其中，四川信托對于房地產項目要求企業提前歸集資金的時間最多為六個月。

近期發行的產品中，如四川信托的 “星際里百貨貸款集合資金信托計劃”中規定，若借款人在信托計劃屆滿18個月時未歸還本金及利息，則按期歸集信托資金。

外貿信托發行的 “富榮45號當代長沙萬國城三期項目集合資金信托計劃”中規定信托到期還款前三個月保證金累計存入比例達到30%，還款前二個月保證金累計存入比例達到50%，還款前一個月保證金累計存入比例達到80%。

華融信托的恒昌股份公司信托貸款集合資金信托計劃（第二期）各期貸款到期僅需提前30日歸集該期貸款本金余額的20%；到期前15日歸集該期貸款本金余額的30%，到期一次性歸還該期剩余本金及利息。

上述信托公司研究員向記者表示，“在房地產市場好的時候，房企比較強勢，不愿意提前還款增加資金成本。但現在為了資金安全，減少不可控的風險，信托公司會盡全力督促企業按要求歸集資金。如果房企還款有困難，信托公司也有足夠的時間處置項目，減少兌付風險。”