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每經(jīng)記者 周雅玨 發(fā)自北京

央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺“9·30房貸新政”，全面放松限貸政策，對于遇冷的房地產(chǎn)市場無疑是一劑強心針。

然而，這對于房地產(chǎn)商的融資卻無絲毫起色。昨日（10月19日），一位南方地區(qū)信托公司研究員向記者表示，目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要壓力在于消化庫存。

一家以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)見長的信托公司項目經(jīng)理也向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“目前，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀仍在大幅萎縮，對于集合類房地產(chǎn)項目相當(dāng)謹(jǐn)慎，新項目基本上已暫停開展了，主要精力放在存續(xù)項目的安全兌付上。”

據(jù)記者了解，有個別信托公司為了加強對存續(xù)的房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管控，指派專人負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)督。

房企融資需求下降/

國慶大假前央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“9·30房貸新政”，全面放松限貸政策，增大對改善性需求的支持力度，對于遇冷的房地產(chǎn)市場無疑是一劑強心針。然而，從持續(xù)創(chuàng)新低的融資規(guī)模數(shù)據(jù)來看，這并沒有影響到房地產(chǎn)商主要融資渠道之一的信托公司。

據(jù)用益信托網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至10月19日，10月集合類房地產(chǎn)信托融資規(guī)模占比、項目數(shù)量占比再創(chuàng)新低。本月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模僅14.02億元，占集合類信托總?cè)谫Y規(guī)模的11.80%，較年初每月房地產(chǎn)規(guī)模占總規(guī)模30%左右的比例而言，大幅下降。融資項目數(shù)量也驟減，從年過百例項目減少至本月僅13例項目，占集合類項目總數(shù)量的9.77%。

一位南方地區(qū)信托公司研究員向記者表示，“9·30房貸新政”暫時還不能影響到信托公司對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的謹(jǐn)慎態(tài)度，主要因為信托涉及的房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)主要集中在前期拿地、開發(fā)階段。而目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要壓力在于消化庫存。不過，“9·30房貸新政”有利于緩解信托公司存續(xù)的房地產(chǎn)項目的回款壓力。

對此，用益信托研究員帥國讓向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“9·30房貸新政”只是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，并沒有放寬限購條件。由于房地產(chǎn)市場遇冷，房企堆積的大量庫存項目需要時間消化。房企自身對于新增項目的開發(fā)計劃大幅縮減，所以融資需求也在下降。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進向記者表示，新政實施后，從目前市場來看，觀望情緒逐漸消散，看房量等先導(dǎo)數(shù)據(jù)的回暖已經(jīng)出現(xiàn)，10月份乃至整個四季度的樓市成交表現(xiàn)將明顯好于三季度。房企主要還是采取一個以價換量的策略，加快庫存消化，追趕第四季度銷售業(yè)績，也為了加快回籠資金，減輕房企的還款壓力。

信托嚴(yán)控房地產(chǎn)項目風(fēng)險/

向來穿梭于全國各地，與開發(fā)商洽談應(yīng)酬的某信托公司高管陳總，近日多了幾分清閑。“新的房地產(chǎn)集合類業(yè)務(wù)仍然處于暫停狀態(tài)，嚴(yán)格監(jiān)控存續(xù)房地產(chǎn)項目的每個環(huán)節(jié)，防止出現(xiàn)兌付風(fēng)險是目前的唯一工作。”上述信托公司高管陳總向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

樓市遇冷，房地產(chǎn)信托頻頻“踩雷”。今年年初以來，從百強房企光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂導(dǎo)致多家信托公司涉險到 “邯鄲房企老板跑路”，各地多處房產(chǎn)項目停工，房地產(chǎn)信托兌付危機不斷被曝出。各家信托公司對房地產(chǎn)信托項目增強了防控。

“為了對出借資金更有效的監(jiān)控，我們對于存續(xù)的房地產(chǎn)項目不僅指派專人進行現(xiàn)場財務(wù)、印鑒及證照監(jiān)管，避免資金挪作他用；并且委派1名對公司的重大事項具有決定權(quán)的董事，來加強對項目經(jīng)營情況的監(jiān)管。”上述信托公司高管陳總向記者表示。

據(jù)記者了解，信托公司不僅在房地產(chǎn)項目上加強了風(fēng)控，公司內(nèi)部人士安排也增強了風(fēng)險防控。無論是一線業(yè)務(wù)人員或是中后臺人員的績效，直接與項目風(fēng)險掛鉤，讓相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)至項目經(jīng)理嚴(yán)格督促項目運營情況。

“現(xiàn)在我們要求房企提前六個月開始資金歸集信托資金，嚴(yán)格按照合同要求執(zhí)行。項目相關(guān)負(fù)責(zé)人必須親自到各個房地產(chǎn)項目監(jiān)督企業(yè)還款，定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報項目進展情況。”上述信托公司高管陳總向記者表示。

記者查閱近期發(fā)行的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，包括外貿(mào)信托、四川信托、華融信托在內(nèi)的多家信托公司，在信托產(chǎn)品說明書中，明確要求企業(yè)進行資金歸集。雖然歸集期限各有不同，但確保資金安全的目的是相同的。

其中，四川信托對于房地產(chǎn)項目要求企業(yè)提前歸集資金的時間最多為六個月。

近期發(fā)行的產(chǎn)品中，如四川信托的 “星際里百貨貸款集合資金信托計劃”中規(guī)定，若借款人在信托計劃屆滿18個月時未歸還本金及利息，則按期歸集信托資金。

外貿(mào)信托發(fā)行的 “富榮45號當(dāng)代長沙萬國城三期項目集合資金信托計劃”中規(guī)定信托到期還款前三個月保證金累計存入比例達到30%，還款前二個月保證金累計存入比例達到50%，還款前一個月保證金累計存入比例達到80%。

華融信托的恒昌股份公司信托貸款集合資金信托計劃（第二期）各期貸款到期僅需提前30日歸集該期貸款本金余額的20%；到期前15日歸集該期貸款本金余額的30%，到期一次性歸還該期剩余本金及利息。

上述信托公司研究員向記者表示，“在房地產(chǎn)市場好的時候，房企比較強勢，不愿意提前還款增加資金成本。但現(xiàn)在為了資金安全，減少不可控的風(fēng)險，信托公司會盡全力督促企業(yè)按要求歸集資金。如果房企還款有困難，信托公司也有足夠的時間處置項目，減少兌付風(fēng)險。”