每經編輯｜每經記者 萬敏 發自北京    

每經記者 萬敏 發自北京

十一黃金周過后，四大國有商業銀行陸續發布了關于落實住房貸款政策的聲明，且各地分行的細則也在近期逐漸浮出水面。

不過，《每日經濟新聞》記者了解到，購房者想要從銀行獲得較低折扣的優惠利率，對購房者的資質要求極高，且在銀行息差進一步走低的情況下，商業銀行是否愿意將有限的信貸投入到期限長、收益低的住房貸款，仍存懸念。

“銀行也要算一筆賬，7折利率放出去，能帶動多少存款貢獻、賬戶管理、財務管理等附加服務的銷售，才能平衡成本，因此審核肯定是嚴格的。”一位商業銀行人士對記者表示。

各行積極落實房貸新政/

截至10月12日，包括工、建、農、中四大行以及興業銀行、招商銀行分別發聲表態。

工行相關負責人表示，關于住房貸款的政策，央行、銀監會在《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（以下簡稱《通知》）中已有明確要求，工行將認真貫徹執行。

建行則通過新聞稿表示，支持居民家庭合理的住房貸款需求，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定。

農行也表示，在優先滿足居民家庭首次購買普通商品房貸款需求的基礎上，積極支持改善型住房信貸需求，對合理的購房需求，將努力提供更加優質的金融服務，提高服務效率，逐步推廣個人住房貸款自動審批。科學合理定價，將貸款利率控制在合理水平。

中行則表示，中行各地分行已于10月1日起按照相關政策要求執行首套房貸政策，具體由各分行根據風險情況自主確定。此外，可根據當地城鎮化發展和地方政府相關政策，對符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

興業銀行方面稱，在二套房等房貸政策方面，各分行可綜合考量借款人償付能力、信用狀況等條件具體確定首付款比例，貸款利率在央行、銀監會規定的范圍內執行。

招行方面稱，央行房貸新政出臺后，招行在房貸額度上單獨撥出信貸額度用于支持購房貸款市場需求，招行已于10月8日起實施首套房新政，具體要求將根據借款人償付能力、信用狀況等因素確定各借款人首付款比例和貸款利率水平。同時，在資料齊全的情況下，審批最快一天即可結束，且細則已經推出。

此外，據紅網10月12日報道，華融湘江銀行也公布了房貸新政細則。

銀行短期暫難做大房貸規模/

書面的承諾看似輕松，但在實際操作中，房貸這塊業務并非銀行想做大就能做大的。

數據顯示，截至2013年末，多家上市銀行的存貸比超過70%，其中，招行74.44%逼近75%的監管紅線。今年6月底，銀監會調整存貸比的計算幣種口徑，主要是針對“三農”、小微企業等貸款。招行憑借在小微零售領域的業務優勢贏得了調整的空間，存貸比降至66.23%，亦有底氣表示將單列額度支持購房貸款需求。

但其他銀行則無法復制招行的模式，截至2013年底，交行、民生、浦發、中信、光大、中行、華夏銀行的存貸比依次為73.40%、73.39%、73.01%、72.79%、72.59%、72.52%和69.90%。即使經過政策調整，2014年中報顯示，交行、中行、華夏銀行的存貸比降至72.37%、72.29%、69.05%，但與75%的監管紅線的距離并不太遠。

因此，9月30日，央行、銀監會聯合發布《通知》，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

一方面轉移打包存量，一方面募集資金做大增量，為了增加住房貸款供給，監管層給出了雙管齊下的辦法，但在具體業務細則未明確之前，住房貸款沒有獲得類似“小微、三農”在存貸比、存準率等方面的更多政策優惠，銀行在短期內還是難以有效地調動資源做大規模。

增量降價，這是監管層9月30日《通知》的要求之一，在價格方面，給出了最低7折的優惠底線，但銀行對此也有自己的看法。

據《齊魯晚報》近日援引農行青島分行一位房貸業務負責人的話稱，7折房貸利率要求申請者是農行私人銀行的客戶，并且資產額最低達到800萬元。

前述商業銀行人士對《每日經濟新聞》記者表示，近兩年來，商業銀行的息差水平連續下滑，且面臨利率市場化的進一步擠壓，銀行都在想辦法提高中間業務收入，信貸資源放在最能賺錢的地方，“同樣一筆資金，3個月的期限，一年能滾動投放3～4次，帶來的收益是成倍的，而放在住房貸款，是長達十幾年甚至幾十年的基準左右的利率，銀行要響應政策，但也是要做生意的。”