舒圣祥：房貸政策應(yīng)讓市場發(fā)揮決定作用

◎舒圣祥

近日，有市場傳聞稱“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松”，“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”。福州市政府網(wǎng)站已經(jīng)發(fā)布房地產(chǎn)新政，房貸余額還清算首套房。南京、杭州等地目前的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也已經(jīng)照此執(zhí)行。

繼取消限購之后，樓市限貸松綁的消息，無疑給當(dāng)下頗顯寒意的樓市，普照了一層溫暖的陽光。雖然“房貸余額還清都算首套房”的消息尚未得到四大行公開證實(shí)，但顯然已有不少地方在這樣操作。這一方面說明當(dāng)下樓市確實(shí)形勢不容樂觀；另一方面也說明地方政府確有“救市”之心。因?yàn)樯嫦印熬仁小保圆簧俟拇怠胺績r(jià)必須大跌”的網(wǎng)友，在網(wǎng)上“大罵”；殊不知，倘若房價(jià)真的大跌，結(jié)果將是災(zāi)難性的，沒有人能完全置身事外。

在過往的樓市調(diào)控中，房貸政策歷來是主要的調(diào)控手段之一。雖然相比限購之類純粹的行政手段，限貸似乎更像是市場手段；但是，限貸政策大多時(shí)候同樣是行政命令的結(jié)果，體現(xiàn)的也是行政的意志。所以，就像取消限購是收回行政之手伸出市場之手，松綁限貸同樣可視為“讓市場發(fā)揮決定性作用”的具體落實(shí)。銀行如何認(rèn)定首套房，給房屋貸款怎樣的利率，其實(shí)可以交由市場競爭去自行決策，無需由政府部門來代其決定。

尤其是在利率市場化的背景下，不同的銀行完全可以針對(duì)不同的地域、不同的情況制定不同的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，無論是首套房認(rèn)定也好，還是首付比例也好，說到底就是給予不同信用等級(jí)的客戶不同的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。假若一個(gè)客戶擁有十套房且還清了所有房貸，在銀行眼里當(dāng)然是需要爭取的優(yōu)質(zhì)客戶，給予相應(yīng)優(yōu)惠的房貸完全可以理解。當(dāng)然，我們要鼓勵(lì)剛需性和改善性的住房需求，要遏制投機(jī)性和投資性的住房需求，在房貸政策上勢必有一個(gè)平衡。

國家鼓勵(lì)的剛性住房需求，在房貸政策上需要兜底，以避免其遭遇市場的“勢利眼”；但在遏制其他需求方面，銀行其實(shí)也會(huì)有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，為此不妨選擇相信市場的理性。調(diào)控的期望與銀行的利益，本身是同一向度的，在識(shí)別惡意投機(jī)與炒作風(fēng)險(xiǎn)方面，相比行政調(diào)控劃下的死板條框，銀行的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制只會(huì)更加靈活有效；反過來，如果銀行自己不用想事，老想著政府定會(huì)防控風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)這才是最危險(xiǎn)的——“政府失靈”和“市場失靈”的風(fēng)險(xiǎn)歸于一體。

所以，樓市限貸松綁本質(zhì)上不是一個(gè)“救市”的問題，而是全方位銀行市場化的重要組成部分。將政府調(diào)控的手適度拿開，讓市場化的銀行自己去防控風(fēng)險(xiǎn)，無論從哪個(gè)角度說，其實(shí)都不是一件壞事。