每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

作為深圳第一批面向戶籍低收入家庭銷售的經適房項目，位于寶安區的桃源村三期有望率先“變性”為商品房。

9月9日，《深圳市經濟適用住房取得完全產權和上市交易管理暫行辦法（征求意見稿）》開始向社會公開征求意見，經濟適用住房權利人要取得完全產權或上市交易，應當按照50%的比例繳納增值收益。

但上述意見稿也引發廣泛爭議。北大公共經濟研究中心研究員韓世同告訴《每日經濟新聞》記者，深圳作為近年來房價漲幅最大的城市，即便是按照50%的比例征收增值收益，也意味著巨大的升值套利空間，對于社會公共資源造成侵犯。相比之下，通過政府回購補充廉租房與公租房房源或許是更可行的辦法。

上繳比例相對較低/

上述意見稿顯示，辦法適用于2008年1月18日以后，市區兩級住房保障主管部門與低收入家庭簽訂買賣合同的經濟適用住房取得完全產權和上市交易的相關活動。經濟適用住房權利人取得完全產權或上市交易應當按照50%的比例繳納增值收益，具體計算公式為：應繳增值收益=（經濟適用住房市場價格-經濟適用住房原購買價格）×50%-稅費（原購經濟適用住房的實際發生額）。

經濟適用住房市場價格按照以下規則確定：1、申請取得完全產權的，其市場價格按照申請時稅務部門核準的二手房交易計稅價格計算；2、申請上市交易的，其市場價格按照申報的交易價格計算，但申報的交易價格低于申請時稅務部門核準的二手房交易計稅價格的，按照稅務部門核準的二手房交易計稅價格計算。稅務部門核準的二手房交易計稅價格低于經濟適用住房原購買價格的，申請人無需向政府繳納增值收益。

深圳市住建局相關負責人強調，經適房政策的出發點是解決戶籍低收入家庭的住房困難，并不鼓勵購買人購房后進入市場交易獲利。部分經濟適用住房購買人由于需要改善住房條件等原因，在符合一定條件下可以申請取得完全產權或上市交易。

韓世同向《每日經濟新聞》記者表示，對比其他城市的相關規定，廈門的繳納比例為增值收益的90%，同為一線城市的廣州比例也高達80%，在這樣的情況下經適房業主出售項目很難獲得可觀的增值收益，深圳50%的增值收益上繳比例確實是有點低。

記者查閱資料發現，桃源村三期于2008年出售的價格不到5000元/平方米，但目前其周邊二手房銷售均價已經達到25000元/平方米。以一套90平方米的房子為例，當初購買價約為45萬元，但目前總售價可高達225萬元，至少上漲了180萬元。

“即便是根據征求意見稿，如果要申請完全產權或辦理上市交易，要繳納給政府的增值收益約在90萬元左右，購買人仍然有90萬的收益，增值收益絲毫不遜色于同期商品房，這必然會引起社會資源分配不公的質疑”，韓世同表示。

經適房定價缺乏市場化/

經適房由于具備產權性質，從誕生之初就飽受爭議。在不少反對者看來，經適房成為多數人掏錢補貼、少數人牟利的工具。隨著國內房價瘋狂上漲，商品房與經適房之間的巨大差價，為套利者制造了可乘之機。

“經適房制度最大的漏洞在于定價缺乏市場化，大多數經適房售價只有同期周邊商品房的30%~40%，極容易出現套利行為，所以在經適房上市的處理上要相當小心，一方面房屋價格評估要杜絕水分，另一方面通過提高增值收益上繳比例遏制獲利空間，讓社會資源得到公平分配”，韓世同說。

以位于深圳市香蜜湖豪宅區的經適房項目深云村與僑香村為例，據財新網報道，由于項目建筑規格比周邊高檔住宅小區更勝一籌，但基準售價僅為周邊商品房售價的1/3，且絕大多數定向分配給深圳機關事業單位，一度在該市引發極大爭議。

在廣泛的質疑聲下，經適房自去年起在全國大多數地區逐步退出歷史舞臺。去年2月，深圳推出了該市最后一批經適房，而廣東、江西、河南等省此前已經明確停止了經濟適用房的建設。北京雖然沒有宣布徹底停建，但也明確提出 “以租為主”的保障房政策，大力發展公租房和廉租房。

“隨著我國把保障性住房建設的重心轉移向公共租賃房，在居住者能享受同等社會福利的前提下，參考北京的做法，通過政府回購的方式將經適房從產權型保障房轉變為租賃型保障房，或許是符合中國現實國情的一個選項”，中國房地產學會副會長陳國強對 《每日經濟新聞》記者說。

但韓世同認為，雖然已經有部分地區出臺政府回購商品房的辦法，但如何確定一個讓雙方都滿意的回購價格存在困難，政府是否擁有足夠的財力持續回購也是疑問，經適房這個歷史遺留產物未來仍將有許多難題需要解決。