◎嚴躍進

“以房養老”政策終于迎來試點。該政策的實施，市場認可程度并沒有預期高。既然是試點，就沒有必要對此類政策吹毛求疵。當前需要思考的是，此類政策終極目標是什么？從“保險”、“反向抵押”、“老年人住房”等字眼就能看出，這其實就是關于“用金融杠桿改善居住福利”的問題。

居住福利是什么？聯合國《經濟、社會、文化權利國際公約》認為，“……人人有權為他自己和家庭獲得相當的生活水準，包括足夠的食物、衣著和住房，并能不斷改進生活條件。”居住福利的第一層面就是擁有足夠的住房空間。而第二層面就是能夠在居住空間中 “不斷改進生活條件”。真正的居住福利，應該是從“居者有其屋”跳躍到“住有所居”層面，進而步入“居者有幸福感”的層面。

過去中國是如何解決此類居住福利的？很顯然，主要工具是財政杠桿手段。在計劃經濟時代的住房分配體系中，國家承擔了住房的投資、建設、分配等所有義務。此類模式下，老百姓的住房支出非常少，幸福指數比較高。這種住房福利改善計劃，在1998年退出市場，為商品房制度取代。根本原因是國家財政對住房福利改善的扶持沒有可持續性，甚至要以征收高額稅負為前提。

在商品房時代，金融杠桿取代了財政杠桿模式。金融杠桿在改善住房問題、增進居住福利上發揮了積極作用，但此類方式也存在各類問題和矛盾。

按揭貸款的方式進入老百姓購房市場，對于老百姓快速實現住房夢有直接作用。此類金融制度的優勢在于，能極大地改善購房者的財務支出狀況，大大降低當前的支付壓力。不過此類模式依然需要以首付為前提，對于很多購房者來說還是一筆很大開銷。不僅如此，類似“房奴”的詞語也揭示了此類制度的弊端。

住房公積金制度下，工作單位和購房者一起繳納住房公積金，一定程度上緩和了購房者按揭貸款的壓力。在公積金水池里，此類資金能真正流向住房困難戶手中。但現實中，此類制度并沒有完全發揮作用，部分群體用住房公積金買了多套住房，而部分住房困難戶卻在公積金使用方面屢屢碰壁。

這兩類模式是典型的金融手段改善居住福利的例子，雖然有瑕疵，但也確實解決了很多人的住房問題。其作用方向是從“無房”到“有房”，相應的金融機構主要是商業銀行和住房公積金管理中心。

“以房養老”制度推行之后，倒按揭的理念開始進入該市場，相應的金融機構則為保險公司。通過將住房做抵押，進而換取相應資金且充當養老金的功能。合同終止，此類房產歸屬保險公司。這樣一種模式，方向是從“有房”到“無房”，最大優勢就是將不動產轉變為流動性資產，并且能夠在當期實現變現。這個是過去很多金融杠桿所不能發揮的效應。

金融杠桿就是要改變傳統救濟方式，實現細水長流的資產變現狀況，進而增進居住福利。從變現的角度看，該制度確實做到了。但從“居者有幸福感”的層面看，該制度的實施，依然難以解決“福利斷供”的問題。

代際補償的效應依然存在。“但存方寸地，留與子孫耕”的傳統觀念根深蒂固。盡管從老年人的角度看，居住福利有所增加，但某種程度上卻損害了后續子孫繼承房產的福利。所以站在傳統觀念看，老年人自然不敢揮霍房產價值的貼現金額。

此類模式雖然提供了穩固的、持續的養老收入，但如果老年人遇到各類疾病、或在情感上需要精神慰藉，那么可能就缺乏各類保障。這顯然不是此類金融杠桿所能涉及的領域。相反，傳統模式下，雖然鰥寡孤獨，但至少可以有一套住房能讓此類群體心中稍許踏實些。

金融杠桿若要真正增進居住福利，至少需要具備三個條件。不過，在今天看來，這三個條件依然有很多不確定性因素。未來制度的推行中需要密切關注此類因素。

第一是金融機構的穩健運行。包括保險公司在內的金融機構穩健運行，是此類制度推進的最基本前提。如果保險公司都倒閉了，那么所謂的承諾和服務就無法兌現，進而使得此類制度面臨曇花一現的尷尬。

第二是具備扎實的定價能力。金融杠桿觸碰房地產資產，本身就需要對房產進行價值評估。過去房產持續看漲，很多保險公司有信心從事此類金融創新，但今年以來整個市場比較低迷，在這個節點推出政策，自然會擔心房產估值遇冷。

第三是該制度需具備可持續性或可調整的余地。如果缺乏可持續性，那么容易對居住者的住房福利改善產生干擾。試想，如果以房養老試點沒幾年就戛然而止，那么此類居住者的養老計劃勢必被打亂。即便此類制度確實有調整的需要，那么也應該具備調整的余地。

真正的金融杠桿，應該是能夠為居住者注入各類高福利：有合適的住房、無過高的財務壓力、有高度的居家幸福感，也即體現為“少有所養，老有所依”的特征。如果市場抵觸或厭惡此類杠桿，那么就說明其在改善居住福利上還不到位、還不貼心，也即需要進行杠桿策略的改進。未來隨著經濟條件的改善、金融創新工具的增加、人們既有觀念的變革，金融杠桿將愈發聚焦“居住福利”這樣一個關鍵詞，并體現真正的價值。

（作者為上海易居房地產研究院研究員）