每經編輯｜每經記者 金微 發自北京    

每經記者 金微 發自北京

近來房地產市場的波動已傳導至土地市場，土地交易量不僅萎縮，甚至有開發商拿地出現反悔的現象。

土地出讓收入減少一方面影響地方償債水平，地方債面臨違約風險；另一方面，會抑制土地抵押貸款擴張。財政部財科所副所長劉尚希在接受《每日經濟新聞》記者采訪時說，土地降溫直接影響地方融資，一般而言地方用土地作杠桿進行融資，現在土地收益下降，土地的杠桿率自然降低，銀行會根據土地價格調整貸款的額度，這又進一步影響到地方政府公共設施的建設。

在土地市場逐漸冷卻的背景下，城投債在三四月份迎來井噴，短期內或將成為地方基礎設施建設資金的重要來源。

樓市降溫波及土地市場

目前，樓市成交低迷不僅影響到二、三線城市的土地出讓金，一線城市的土地交易也難避免。“五一”期間，各機構報告顯示京滬深等一線城市成交量銳減，如中原地產追蹤54個城市五一新建商品住宅銷售同比下降47%，創下四年來最低水平。

2013年，全國土地出讓收入總金額創紀錄地達到4.1萬億元，盡管今年一季度土地出讓收入依然維持40%的增長，但有分析指出這種增長主要是土地出讓收入分次分期繳納，而一季度較高的土地收入增速反映的是前期的土地出讓情況。

國土資源部公布的數據顯示，一季度土地供應量已出現同比負增長，房地產開發企業土地成交價款增速也大幅回落。尤其到了三四月份，土地市場冷卻的跡象愈加明顯，各地出現土地流拍現象，多市開推介會“叫賣”土地，但效果仍不明顯。

目前，財政部尚未發布最新的土地出讓情況報告，但于5月12日發布的4月財政收支情況顯示：與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。此前，財政部在今年財政預算報告時做出了土地出讓收入下降11.8%的判斷。

中金公司日前發布報告稱，房地產銷售的變化傳導至土地市場，主要有預期和現金流兩個渠道，房地產銷售的預期決定房地產商是否拿地，其次是房地產開發企業資金也受房地產銷售影響。“銷售下降對房地產投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現出來，預計未來幾個月土地收入增速將下降，并呈現負增長。”

城投債重新迎來井噴

目前，地方政府收入主要包括三塊：一般預算財政收入、中央對地方轉移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要來自土地出讓收入，2007年以來土地出讓收入占地方政府總收入比重快速上升，2013年約占地方政府收入的四分之一。今年一季度，地方賣地收入與地方公共財政收入的比例達1:1.8。

中誠信國際分析師李詩認為，如果土地出讓的減少發展成一種趨勢，那么地方政府可能需要尋找其他的償債來源以彌補土地收入的減少。

而目前各地政府采取的手法是救市，以此穩住房地產和土地市場下滑態勢，此舉被視為地方對土地財政的依賴使然。

土地出讓收入與地方債有關，一份23省市土地財政依賴度排名報告顯示，截至2012年底，23個省（市）最少的有1/5債務靠賣地償還，浙江、天津2/3債務要靠土地出讓收入償還，分別達66.27%和64.56%。在被審計調查的市級政府中，承諾以土地收入來償債的占比高達81%，縣級政府也超過50%。

審計署的數據顯示，截至2013年6月，全國地方政府債務總額已增至17.9萬億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來臨，而土地收入下降將直接影響到地方的償債水平，甚至可能引發債務風險。

劉尚希在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時說，政府性基金預算是單獨預算，也就是說土地收入沒有在公共預算里，因此不會對教育醫療等剛性公共服務造成影響，而主要是影響政府性基金預算，一些項目的計提可能會受到影響，但這類支出不是剛性，有彈性。

中金公司首席經濟學家彭文生在報告中指出，土地財政下滑給地方財政帶來壓力，會產生三方面影響：一是減少地方政府投資，影響固定資產投資；二是增加地方政府債務風險；三是不利于信貸擴張，總體上會給宏觀經濟帶來緊縮效應。

由于土地被用作了地方政府融資平臺的抵押物，房地產開發商也常常用土地作為其籌集建設資金的抵押品。中金報告稱，過去幾年土地抵押貸款大幅增長，84個重點城市土地抵押貸款從2008年的1.8萬億元增長到2013年的7.8萬億元。土地抵押貸款增速高于同期人民幣貸款增速，土地市場趨冷將會導致地價下跌，土地的抵押風險加大，抑制土地抵押貸款擴張。

目前，以土地出讓收入的支出在硬性計提扣除后，地方政府可自由支配的大概在三四成，這部分主要投向基礎設施領域。不過，目前中國各地方政府設有數以千計的融資平臺，以為鐵路、公路、污水處理系統等基礎設施建設項目籌集資金，這些平臺通過發行城投債等方式進行再融資。今年以來，城投債重新迎來井噴的局面。

截至今年一季度末，城投債累計發行規模達3594.70億元，較去年一季度的2993億元同比增加601.7億元，增幅20.10%。四月份繼續迎來井噴的局面，各地方城投債募集的資金無外乎棚戶區改造、基礎設施、公共服務等領域建設。

李詩認為，城投債發行火爆一方面在于各地政府為城鎮化建設積極融資，繼續通過加強基礎設施建設投入維持經濟增長，另一方面也不排除地方政府面對即將到期的兌付壓力，加大借新還舊力度的可能性。