每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

“上海可能是全國對土地財政依賴最小的城市。這使得政府可以根據市場的冷暖，調整土地供給。我們對上海市場很有信心。”寶龍集團總裁許華芳近日接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

他說這番話的背景是，5月6日，在上海市召開的第六次規劃土地工作會議上，上海市委副書記、市長楊雄在會上指出，要轉變規劃理念、轉變土地資源利用方式，“城市終極規模的鎖定，有賴于土地規劃的邊界約束建設用地規模只減不增，以土地資源利用方式轉變倒逼城市發展轉型。”

在會上，上海市規劃和國土資源局透露：2020年規劃建設用地規模3226平方公里。而未來上述規模將被嚴格限制。

在各地房地產市場出現供應過剩風險的大背景下，上海對建設用地規模的控制，無疑提振了開發商對上海房地產市場的信心。

建設用地僅可增156平方公里

在此前，上海召開的第六次規劃土地會議上，上海市規劃和國土資源局透露：2020年規劃建設用地規模3226平方公里。而未來上述規模將被嚴格限制。上海制訂的 《關于編制上海新一輪城市總體規劃的指導意見》提出，在用地規模上，上海未來應嚴守規劃建設用地總量“天花板”，力爭實現全市建設用地規劃總量 （3226平方公里）“零增長”。

資料顯示，上海目前總占地面積為6340.5平方公里。《東方早報》報道稱，上海建設用地占市域總面積的比重超過了40%，按照2020年規劃建設用地規模總量，僅剩156平方公里。上海市規土局副局長岑福康表示，根據“總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高”的管理思路，今后全市新增建設用地年度計劃將在2013年的基礎上逐年遞減。

在建設用地總體規模受限的大環境下，上海提出通過存量低效建設用地盤活和城市更新，推動郊野地區土地綜合整治，通過適度降低工業用地比重，提高公共綠地和公共服務用地比重，實施土地綜合開發和復合利用，提高土地利用效益。

這意味著未來上海的商品房開發用地，將有相當一部分來自于原有的工業建設用地。

土地供應將根據市場調節

對于上海的房地產市場來說，有限的建設用地規模將意味著可以避免出現總體供應過剩的風險。

此前，旭輝集團董事長林中曾向《每日經濟新聞》記者提及，在部分省市，地方政府會為了土地財政不斷地增加土地供給，但這些區域每年市場的供給卻是不變的，在這種情況下，開發商很容易因為土地的集中供應，存在開發投資的風險。

而上海因為土地供應量的有限，開發商通常只需要擔心需求方面的波動。相比之下，投資風險要比二三線城市要小許多。

許華芳也提出類似的觀點，認為上海的商品住宅用地供給有限，房地產開發商的投資風險因此要比很多城市小。當房地產市場遇到供應過剩的風險時，上海有能力調節市場供給，確保市場不出現大起大落。

中原地產研究總監宋會雍表示，上海對建設用地的總體控制，必然使產業面臨升級壓力，部分產業將被轉移出去，而那些能產生相對高效益的產業，可能成為未來上海經濟的主體。

事實上，上海規土局副局長史家明在解讀 《關于落實最嚴格的耕地保護制度，進一步加強本市耕地保護工作的若干意見(征求意見稿)》時也提到，上海目前地均GDP產出僅為巴黎的三分之一，東京的九分之一。而土地利用效率低的地塊主要是布局零星分散的農民宅基地和低效工業用地。上述地塊如果能被有效地更大程度利用，顯然有助于上海產業質量的提升。