馮海寧：松綁限購(gòu)是對(duì)“去泡沫化”的不當(dāng)干預(yù)

◎馮海寧

房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施4年之久的限購(gòu)政策，在2014年出現(xiàn)松動(dòng)跡象。繼溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。據(jù)悉，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購(gòu)的松綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

盡管樓市限購(gòu)政策被一些學(xué)者認(rèn)為是市場(chǎng)化的倒退，但在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅制缺位的情況下，采取臨時(shí)限購(gòu)措施也是沒有辦法的辦法之一。如今，除重慶、上海外，其他城市仍不見征收房產(chǎn)稅的蹤影，如果多個(gè)城市松綁限購(gòu)，等于是給部分投資投機(jī)者再度入市的機(jī)會(huì)，因此，必須慎之又慎。

這次多個(gè)城市討論松綁限購(gòu)的可能性有三個(gè)背景：一是今年起樓市調(diào)控不再“一刀切”，而是轉(zhuǎn)為“分城施策”，這就給了各城市自主決策的空間。二是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，地方政府希望房地產(chǎn)再度扮演拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“火車頭”。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，影響了地方政府的房地產(chǎn)收益。

據(jù)悉，僅土地出讓金收入就占很多地方財(cái)政收入30%甚至更多。數(shù)據(jù)顯示，3月份一線城市土地出讓金收入僅為84.5億元，而2013年同期這一數(shù)字高達(dá)320億元。杭州、長(zhǎng)沙等二、三線城市賣地收入或許比一線城市的降幅更大。長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政的地方政府自然坐不住。

另外，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告也顯示：百城房?jī)r(jià)同比、環(huán)比漲幅均收窄。尤其是，杭州等城市個(gè)別樓盤大幅降價(jià)，使得房?jī)r(jià)下跌的恐慌情緒繼續(xù)蔓延，這也是地方政府和開發(fā)商都不愿意看到的。因此，多個(gè)城市醞釀放松限購(gòu)等政策基本在意料之中，如果對(duì)樓市降溫坐視不管才真正讓人意外。

據(jù)悉，這次地方政府醞釀的措施是松綁限購(gòu)和降低二套房貸款門檻。顯然，這兩個(gè)措施主要為了讓更多購(gòu)房者入市以刺激樓市升溫。另?yè)?jù)消息，部分城市近期已口頭知會(huì)開發(fā)企業(yè)，強(qiáng)調(diào)在房屋銷售時(shí)可突破限購(gòu)范疇。也就是說，表面上在討論松綁限購(gòu)的可能性，但有的地方暗地里已經(jīng)放松限購(gòu)。

在筆者看來，盡管目前地方經(jīng)濟(jì)、地方財(cái)政需要房地產(chǎn)作出貢獻(xiàn)，但要意識(shí)到三點(diǎn)：其一，“房地產(chǎn)依賴癥”必須得治了。盡管房地產(chǎn)長(zhǎng)期對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)很大，尤其在2008年金融危機(jī)后發(fā)揮了重要作用，但是，應(yīng)該讓房地產(chǎn)回歸自己的角色，不應(yīng)該扮演太多的角色，房地產(chǎn)應(yīng)該姓“房”不應(yīng)該姓經(jīng)濟(jì)的“經(jīng)”。

其二，房地產(chǎn)政策決策不應(yīng)該由地方政府與開發(fā)商“合謀”。據(jù)悉，多個(gè)城市最近召開房企溝通會(huì)，由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門組織，地方實(shí)力房企參加。地方政府還給開發(fā)商打氣：別亂，別急。這意味著下一步政策走向完全是地方政府和開發(fā)商“合謀”的結(jié)果。房地產(chǎn)與民生相關(guān)卻不征求民意，令人失望。

其三，與其松綁限購(gòu)不如讓房?jī)r(jià)自然回歸。在房產(chǎn)稅缺位的情況下，限購(gòu)政策實(shí)際上扮演了房產(chǎn)稅在抑制投資投機(jī)方面的角色。如果松綁限購(gòu)，部分投資投機(jī)需求必然會(huì)入市。眾所周知，中國(guó)樓市泡沫已經(jīng)不少，如果投資投機(jī)者再度入市，只會(huì)給樓市增加更多泡沫。因此，不該行政之手干預(yù)，應(yīng)讓房?jī)r(jià)自然回歸合理。

筆者以為，現(xiàn)在正是“去庫(kù)存化”、“去泡沫化”的最好時(shí)機(jī)——不少開發(fā)商正采取“以價(jià)換量”的策略消化庫(kù)存，房?jī)r(jià)具有回歸合理水平的可能性。如果這時(shí)候通過放松限購(gòu)等政策刺激樓市，就等于行政之手在干預(yù)“去庫(kù)存化”、“去泡沫化”。如此一來，中國(guó)樓市泡沫就難以被擠出，會(huì)成為很大隱患。