香港大本營業績下滑兩成 新鴻基欲借內地翻身

每經編輯｜每經記者 葉燕婷 發自深圳    

每經記者 葉燕婷 發自深圳

去年十月底開始，香港政府為抑制連漲8年的房價連出狠招，香港房企的日子不再好過。9月12日，香港房企巨頭新鴻基地產發展有限公司（00016，HK，以下簡稱新鴻基地產）公布截至6月底2012/2013財政年度全年業績，各項數據全面下滑，報告期內新鴻基地產營業收入537.93億港元，同比減少21.35%。除去投資物業公平值變動后，歸屬公司股東基礎盈利為186.2億港元，同比亦減少14.11%。

《每日經濟新聞》記者對比新鴻基地產近兩年年報發現，大本營香港的合約物業銷售縮水，成為拖累集團業績重要原因，與此同時，集團內地合約物業銷售額卻意外大漲七成。一邊是香港“快準狠”的樓市調控，一邊是內地一線城市巨大的需求和量價齊升的誘惑，這家向來以謹慎著稱的房企終于決定加快進軍內地的步伐，而新鴻基上月豪擲217.7億元人民幣奪下上海徐家匯地塊，將今年全國總價地王攬入囊中，無疑體現出新鴻基地產此番加碼內地的意愿較為急切。

香港：調控之下無人笑/

新鴻基地產表示，集團業績下滑主要是因為物業銷售不及去年。年報顯示，期內來自物業銷售的凈利潤為71.9億港元，而去年為130.7億港元，大跌45%。年內銷售總額為329.05億港元，同比下滑13.8%。

記者對比去年年報發現，大本營香港的物業銷售下滑是今年新鴻基地產銷售額下滑的主要原因，報告期內，新鴻基地產于香港地區的合約物業銷售額約220億港元，同比下降的幅度達31.3%。

香港項目銷售額的下滑與當地政策關系密切。近一年來，香港樓市深陷調控泥潭。

2012年10月26日，香港政府頒布首道遏制樓價措施：首先加碼額外印花稅至20%，同時對于非香港永久居民、本地和非本地注冊公司在香港購房，將額外收取15%的買家印花稅，適用期3年。4個月之后，印花稅成本增加的范圍全面升級，2013年2月底的新政規定，針對在港置業的二套房買家，200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納買賣印花稅，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納，相比之前的4.25%提高一倍。按此計算，若是非港人在香港短炒房屋，成本可能最高達到房價的40%以上。

多個“辣招”落地，香港樓市成交量迅速下跌，根據香港土地注冊處資料顯示，自2012年7月1日至今年7月27日，香港一手商品房和二手住宅僅有6.8萬宗注冊登記買賣，成交量創10年來最低紀錄。而上個月，住宅樓宇成交量降至8087宗，同比大跌57%；合約總價值196億港元，同比下滑50.8%，樓市進入冷凍期。

而對于香港樓市的直轉急下，新鴻基地產早在今年初已深有體驗，并成為今年房企中鮮有的調低年度銷售目標者。集團執行董事雷霆在今年3月初的半年業績發布會上明確表示，香港新樓市措施的確削弱了交投，高價樓成交難免會下跌，故未來將集中銷售中小型單位，同時將銷售目標由350億港元下調至320億港元，降幅接近9%。

事實上，香港房地產幾大巨頭近期物業銷售收入幾乎無一幸免地遭遇滑坡，《每日經濟新聞》記者查閱香港大型房地產開商2012年年報顯示，李嘉誠旗下長江實業（00001，HK）去年年度物業銷售營業額為265.2億港元，同比減少116.2億元港元。新世界發展（00017，HK）2012年物業銷售額為126.7億港元，縮水超過兩成，而恒基地產（00012，HK）物業銷售營業額也下滑6%至89.4億港元。

對于短期內的香港樓市，新鴻基集團主席兼董事總經理郭炳聯的預估并不如以往樂觀，他認為雖然香港樓市中小型單位的需求仍然存在，但最近實施的一手住宅銷售新條例增加了籌備推售項目的成本和時間，更重要的是，香港政府推行的嚴厲措施，尤其是不同類型的印花稅，仍會令各種置業需求受壓。

內地：上海項目首期投400億/

與香港樓市形成鮮明對比的是內地房地產市場，新鴻基地產在大本營受挫后，也開始將目光轉向內地這一急速增長的市場，僅上海一塊地就砸下超過200億元人民幣，凸顯出其加碼內地的急切心情。

對于此次拿下土地的最終價格，負責徐家匯中心項目的新鴻基地產代理執行董事董子豪認為并不貴，反而非常合算，他表示，“如果加地下部分，這個項目真正可以營業的面積達70萬平方米，以217.7億元人民幣的成交價計算，樓面地價約為3.09萬元/平方米，這已經是很優惠的價格了。”

最新年報中內地項目的業績也令集團驚喜，根據年報顯示，報告期內，內地項目合約銷售額已達100億港元，同比增幅超過七成，成為新鴻基地產銷售額的救命稻草，郭炳江也十分驚訝，直言該數字“遠高于財政年度初所做的預期”。由此，向來保守的新鴻基地產會在上個月拿出超過200億元人民幣購置一塊上海的土地，并不難理解。

事實上，新鴻基地產已擁有較豐富的土地儲備，年報顯示其內地的土地儲備已達8110萬平方英尺(約753萬平方米)，幾乎兩倍于集團在香港的土地儲備量。據悉，目前內地土地儲備中，約7160萬平方英尺(約665萬平方米)為發展中物業，其中超過75%為高級住宅或服務式公寓，其余為高級寫字樓、商場和酒店。其中950萬平方英尺已落成投資物業，主要位于上海和北京的黃金地段。

郭炳江在上周四的業績發布會上表示，集團近期將投資400億港元發展上海徐家匯項目，希望可以將其建設成為上海的新地標。根據此次拍地規則，新鴻基地產將在一年內交清這筆超過200億元的土地出讓金，同時必須在交地后12個月內開工，動工后60個月內完成總建筑面積的70%，動工后84個月內全部竣工。以此計算，新鴻基最遲需要在2014年9月初開工。

對于資金來源，新鴻基地產代理執行董事董子豪透露，整個徐家匯中心項目共分為4個地塊，其中1、2、3號地塊將用于銷售。他估計，這三座樓四成面積的銷售將為集團帶來超過200億港元的收入，所以資金方面仍然能夠保持健康水平。

年報顯示，截至今年6月底，集團的凈債項與股東權益比率處于12.5%的低水平，并預計在支付新購入上海項目的全部地價后，仍可保持在20%以下的健康水平。