◎馮海寧

9月4日，北京農展館地塊以7.3萬元/平方米的樓面價輕松刷新北京單價地王紀錄。有業內人士用“突破市場想象力”來形容該地塊的高成交價。9月5日，上海徐家匯中心地塊底價175.26億元，最終由新鴻基以總價217.7億元競得。該地價為4年來全國總價最高的地王。

盡管今年以來從南到北誕生了不少城市地王，但最令人震驚的還是北京與上海剛剛誕生的新地王。北京地王因樓面價高達7.3萬元/平方米而震驚樓市，上海地王因地價為4年來全國總價最高地塊而受到關注。如果說一線城市的樓市今年持續發燒，這兩個地王無疑還在給樓市加溫，至于樓市會“燒”成什么樣，有待進一步觀察。

“面粉”不斷漲價，“面包”自然要漲價。拿下北京新地王的開發商融創中國就明確表示，將打造具有全國標桿意義的頂級豪宅項目。而目前北京四環的房價，據說已經直逼香港房價。根據IMF測算，我國人均收入尚不及發達國家平均水平的十分之一，但一線城市的房價已經超過紐約和倫敦。在這種情況下，按理說應該避免地王刺激房價上漲，但卻做不到。

在一些人看來，無論是之前誕生的地王，還是新出現的這兩個新地王，一方愿賣一方愿買，通過公平競爭進行交易遵守了市場游戲規則。而且，北京地王今后開發的項目定位于頂級豪宅，與普通人無關；上海地王的主要用途為商業地產項目，與住宅無關。所以，有人會認為雖然新地王看上去有些刺眼，其實與老百姓并無直接的利害沖突，相反，還能增加財政收入用于改善民生。尤其是地王用于建設商業地產項目，并不在宏觀調控之列。

就市場而言，各方對地王的看法也并不一致。有人認為，地王交易只是開發商與地方政府之間的商業游戲、金錢游戲，各取所需；但也有人認為地王關乎一個城市的地價、房價，與公眾利益有關。筆者認為，開發商與地方政府共同“制造”的地王，并不僅僅是一種商業交易，值得反思的問題有很多。

北京、上海之所以出現地王，主要是因為該地塊絕版稀缺。李嘉誠投資地產的理念被奉為經典，即第一是地段，第二是地段，第三還是地段。地王所處的位置往往就在城市的黃金地段。融創中國之所以敢拿下北京新地王，原因就在于“北京今年拍了那么多地，五環內僅有三塊地出讓，四環以內沒有地出讓，三環邊更加不可能。”換言之，“物以稀為貴”。

但我們要反思“物以稀為貴”的原因。如果北京的行政資源、公共資源、人口資源等進行合理規劃分布，而不是扎堆在一個中心，形成單一中心，恐怕就不會“制造”很多地王。反觀國外很多城市則是多中心。可以說，如果一個城市地王多，恰恰說明這個城市規劃不合理，交通等多方面存在問題。

此外，地王出現還與土地改革滯后有很大關系，因為農地還不能入市，城市建設用地供應總體偏少。雖然最近有關農地市場化流通的話題很熱，輿論稱一系列征地制度改革新政也有望在近階段出臺，但是農地入市至少面臨兩大“坎”：一是制度安排能否讓農地直接入市讓人憂慮，有關方面似乎很謹慎，部分地方曲線試點；二是即使制度允許農地直接入市，但落實環節讓人憂慮，因為會影響到地方政府土地財政。所以，即使最近農地入市的話題很熱，但開發商仍然持懷疑態度，仍不愿意去等，而是要去搶地、“制造”地王。

無論這些地王被用來開發豪宅，還是開發商業地產，與當前樓市的大環境有關。今年以來，盡管有“國五條”壓陣，但一線城市的房價、交易量一直在攀升。8月北京新建住宅簽約套數為8708套，環比7月上漲幅度達34．2%。樓市不斷升溫刺激著開發商的興奮神經，再加上銷售回款和各種路徑的融資，開發商口袋有錢，自然敢去賭博。但是，地王會對一個城市的地價、房價造成很大的負面刺激，將會增加房價上漲壓力和社會負擔，這是輿論質疑地王的主要原因。