每經編輯｜每經記者 尚希 發自三亞    

每經記者 尚希 發自三亞

編者按

除了增長模式、企業管理，2013博鰲房地產論壇上的關鍵詞當然少不了“新型城鎮化”和“調控”。

雖然不同的房地產企業對城鎮化的理解各有不同，但誰也不會否認，作為下一階段社會經濟的“重大事件”（劉曉光語），城鎮化會帶來巨大機遇，而其中的風險亦需提前防范。

著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮反思說，在過去十年的調控中，我們最大的缺陷之一，就是幾乎所有的調控措施都在不斷地強化政府的權力，弱化市場經濟配置資源的作用，“市場那只看不見的手，越來越看不見；政府那只閑不住的手，越來越閑不住。”因此，無論是短期調控還是長效機制，對房地產行業來說，重要的還是優化自身生存能力。

“長效機制處在論證階段，可能還要三個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面。”8月14日，在博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會副會長朱中一透露，目前房地產調控長效機制草案已在征求意見，并將于三中全會前后出臺。呼之欲出的長效機制，將讓房地產行業進入深度改革周期。

而在長效機制最終發生作用后，房地產企業必然面臨著深度轉型，這種轉型可以被理解為價值創造。《每日經濟新聞》記者通過采訪大量地產商發現，挖掘住宅開發收益之后的剩余附加值，也許是住宅市場建立長效機制后，開發商的一種必然選擇。

長效機制草案已在征求意見/

也許整個地產行業從未像今天這樣，迫切盼望著政策的出現。這其實是一種“恐懼源于未知”的心態，正是因為政策調控的不確定性激增變數，使得身處其中的開發企業如履薄冰。

“但另一種期待是，房地產調控長效機制能盡快建立。”萊蒙國際集團有限公司執行董事王天也表示，太多的行政和政策干預影響了這個市場，而盡快建立一個靠法律法規去規范的長效機制，可以逐漸減少行政干預，“房地產市場也有望逐漸回歸健康。”

著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮指出，“政策是短期的，是即時決策，而長效機制是制度建設，是保證這個產業如何發展的問題。”

對此，卓越置業集團有限公司執行總裁張遠提出，“作為企業來講，我們呼吁整個房地產企業要向市場化發展，因為只有市場才能解決公平和效率的問題。如果再回到政府管控，或者市場化程度越來越弱，房地產行業發展的前景就很暗淡，”

在此次博鰲房地產論壇上，朱中一證實：“長效機制還處在論證階段，估計可能還要三個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面。”據了解，目前“長效機制”草案已經在征求意見，并將于三中全會前后出臺。

就在博鰲房地產論壇舉辦期間，溫州傳出消息，成為全國首個“放松”限購令的城市，這也是該地區房價經歷了22個月同比下降之后，政策層面的一次調整。而這次政策微調，似乎也為目前熱議的長效機制埋下伏筆。

對于長效機制，華遠地產董事長任志強保留意見，他表示“至少我參加了幾次討論，原有的稿子都被推翻了。最后留下什么東西，哪些能用，哪些不能用，或者會上提出的意見，哪些吸收了、選用了，我們不知道。”

在任志強看來，長效機制涉及到的問題應該有四個方面，第一就是制度問題，“一旦土地制度問題從根本上得到解決，沒有18億畝紅線完全私有化了，對房地產來說是一個重大的政策變化。”任志強進一步指出，其次是市場開發，然后便是房產稅及保障制度。

“我們對長效機制肯定企盼，但政策調整的機制肯定短期內不能消除，取消限購放開，可能是不會出現的事，還會不斷有動態的政策調節的方式。”首創集團董事長劉曉光表示，建立一種穩定的長效機制很艱難，開發商應該隨時了解和準備著應對各種調節機制。

寶龍地產總裁許華芳先生則認為，長效機制短時間是無解的，其中土地財政以及新的投資渠道是兩個重要的因素。“（土地財政）如果不改革，這個利益驅動是沒辦法平衡的，其次就是調結構，中國現在財富越來越多，只有房地產好，其它行業不好，錢依然只能到房地產市場去。而這兩個問題，我覺得國家短時間內很難解決。”

對此，朱中一也表示，雖然長效機制的雛形也許很快就能現身，“但是制度的落地還要若干年的時間。”

開發商謀轉型應對行業改革/

在這種情況下，地產商應該怎么辦？金地集團股份有限公司董事長凌克認為，生產正確的產品至關重要，“房地產調控，你也不知道什么時候會有什么樣的政策出臺，所以走一條比較保險的路是很重要的，首先你要選擇生產正確的產品。”而他將正確的產品鎖定在剛需和首改。

“做剛需和首改，怎么樣獲得高的利潤？主要有兩個訣竅。”凌克進一步指出，高周轉及成本控制非常重要。“過去我們拿地到賣房子，經常需要16個月，或者是12個月。但現在12個月、16個月都不行了，你應該要爭取10個月。”

放大到整個行業，凌克指出，行業的集中度一定會進一步提高，“今后形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，小企業生存能力就會更弱。”

“另外的一種變化則是，原本單一的住宅公司，今后會形成綜合性的房地產公司，做住宅，也做辦公樓，也做商業，其中還會開始提供各種各樣的服務，包括金融服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售服務。”凌克說。

在劉曉光看來，即將進入房地產深度改革期，城鎮化勢必成為一個新力量，而企業的轉型、模式的轉變，則會產生出更好的產業價值結合的產品。實際上，在2012年度的業績會上，包括萬科、保利、中海外、恒大、碧桂園等開發商在內，均把城鎮化視為房地產行業中長期利好的因素。

“作為綜合運營商，房地產開發不僅僅是蓋房子，而在于我們要把前期、后期的綜合運營能力提升，我們更要強調服務能力，”金融街控股副總經理王志剛對此表示，新變革時代的開發商已經不再是一個房子的制造者，而需要建立以客戶為中心的開發模式。

“改革房地產的新力量，我們面臨未來的市場，每一個企業都會有自己面對新環境的做法。但是歸納起來則是，在管理上、產品上、模式創新上，究竟有多大的競爭力。”劉曉光表示。