每經編輯｜每經記者于垚峰實習記者毛倫（化名）深圳攝影報道    

每經記者 于垚峰 實習記者 毛倫（化名） 深圳攝影報道

深圳海關 “為解決員工住房難問題”而修建的福利房——深圳海馨苑不斷有房源放租，并已有出售或準備出售房屋套現的案例。

《每日經濟新聞》記者于5月6日和5月14日分別實地探訪海馨苑，從附近房產中介以及多名房東處獲悉，海馨苑內目前每月出租的房屋大概為3~4套，到目前售出房屋總量較小。以海馨苑內最小戶型111平方米的房屋為例，如出租，年租金大概為8萬~10萬元，如現在出售，其價格在450萬~500萬元。

據調查，目前其房東尚未取得產權證明。根據相關規定，安居房在上市前違規轉賣的，應由相關部門或單位收回該安居房，同時處以罰款。而由于沒有產權證明，房東在房屋出租時亦無法完成登記和備案。

記者就深圳海關相關福利房租售等事項聯系深圳海關相關部門，但截至發稿尚未收到回復。

先談價格 取得產權再過戶/

緊鄰華強北商圈的海馨苑，其各個入口處的外墻上均貼有 “私家花園、閑人勿進”的提示牌。與周圍房屋相比，海馨苑的樓房高而新。據中介介紹，完工于2008年的海馨苑是該片區最新的樓盤。

《每日經濟新聞》記者進入小區后發現，這個由11棟高層樓房組成的小區配有員工食堂、幼兒園和寬闊的中庭花園。中介介紹稱，該小區的戶型最小為3房，建筑面積為111平方米左右，另外還有146平方米、147平方米、149平方米、182平方米的4房戶型。

據中介介紹稱，該小區欲出售的房源均價在4.5萬/平方米，以面積最小的111平方米房屋計算，1套房源的售價約為500萬元。

欲出售海馨苑一套房屋的劉先生（化名），向自稱前來購房的記者介紹了海馨苑的相關情況，海馨苑原為深圳海關的舊住宅樓，是在拆除原有住宅后重建的高樓，2005年開始確定重建，2009年正式入住。

記者獲得的海馨苑認購協議書顯示，該小區的住戶主要分三類，一部分為原址舊住宅樓的居民、一部分為無房戶、另有部分為調房戶。

這與此前深圳海關對外透露的信息相符。在2009年樓盤正式入住后，深圳海關相關人士曾在接受媒體采訪時表示，海馨苑是面向海關職工的帶有福利性質的住房。華強北生活區土地使用權歸海關所有，性質為住宅用地。

深圳海關此前對外透露的信息顯示，該項目總投資8億元，建設資金全部由海關自籌，資金大部分來源于海關員工的購房款。

關于海關員工當初所交納的購房款，《每日經濟新聞》記者從獲取的認購協議上獲知，如為舊海關小區的原住戶，111平方米的住宅需交納的購房款為20萬元。記者接觸的其他內部人士透露，原本未居住在舊址的海關人員，要交納的購房款約60萬元。

據內部人士介紹，在剛剛入住的2009年，即有房東以380萬元的價格出售了147平方米的4房套房，而目前該戶型也有出售意愿，標價800萬元。

中介人員提醒記者，該小區的房源尚未取得產權證，因此購買存在一定風險。

劉先生欲出售的111平方米3房戶型叫價4萬元/平方米，據稱已是該小區目前準備出售房屋中最便宜的。“因為樓層較低，裝修一般。”劉先生強調稱，“如果等產權辦下來，絕對不會是這個價格。”他表示，如果房改進展順利，2014年11月份海馨苑的業主將會獲得產權。

沒有產權如何進行交易？劉先生表示，據此前已出售過房屋的人介紹，一般為買賣雙方先談妥價格、條件，后續的一切購房程序將交由律師來辦。在房東取得產權后，再為買方辦理過戶。

《每日經濟新聞》記者還以租房為名義，對相關人士進行了采訪。

中介向記者介紹稱，因為海馨苑的房源屬于福利房，暫時無法取得產權，因此在出租時只能與房東簽訂中介出具的合同，無法向有關部門申請登記備案，“但這不會存在問題，以前已租過好多套了。海馨苑內住房出租的比例大概在20%左右。”中介向記者介紹稱。

記者所看的房源為111平方米的3房戶型，房東表示，該房只出租給長租客，至少3年起租。根據房東要求的月租金8300元計算，一年業主將獲得租金近10萬元。

該房東透露，她本人不考慮出售房屋。“賣了就不會再買到這樣好的房子了，而且這里有食堂，還有去單位的班車，所以大部分人都不會賣。而且現在沒辦法賣，沒有產權。”

但據中介透露，已有不下于10套房源已出售或準備出售。

取得全部產權方可進入市場/

海馨苑屬于何種性質的住房？

2008年，海關財務處相關負責人向《南方都市報》介紹說，該樓盤土地使用權歸海關所有，性質是住宅用地；“海馨苑”建設項目工程屬于舊城改造項目，在拆除原有海關舊的住宅樓的基礎上建設新房，分配給原來的住戶、住房面積未達標戶，以及符合分房條件的無房戶。該項目納入深圳市房改計劃，按照《深圳市國家機關事業單位住房制度改革若干規定》（深圳市人民政府第88號令）的有關規定進行分、調房。

《每日經濟新聞》記者查詢發現，上述規定對安居房取得產權后權利人享有的權利做出過明確說明，“經市房改辦依本規定審核后取得安居房全部產權的，安居房即成為市場商品房，權利人依法享有占有、使用、收益和處分權。”同時，該條例還明確規定，“取得安居房全部產權的，自本規定實施之日起滿6個月，可以進入市場。”

而對于取得產權前安居房的售賣，該條例也明確規定，“安居房上市前，違反安居房管理規定，轉賣安居房的，由住宅管理部門或原產權單位按原價收回其轉賣的安居房，同時由市住宅管理部門處以其違法所得三倍以下的罰款，并可依法予以行政處分。”

《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》（深圳市人民政府第228號令）第二十八條規定，簽訂買賣合同10年后，安居型商品房所有人可以根據有關政策規定，申請取得完全產權。

同時，該辦法還指出，購房人需要轉讓所購安居型商品房的，應當向市住房保障部門申請政府收購該房。

在租賃方面，據《深圳經濟特區房屋租賃條例》規定，房屋租賃需到相關機關登記或備案，而房地產權利證書或者證明其產權的其他有效證件是備案必須提交的文件。

該條例同時規定，出租房屋沒有登記或者備案的，對出租人或者轉租人在租賃合同期限內一次性處以房屋租賃合同約定租金總額百分之二十的罰款，并將追繳房屋租賃管理費和滯納金。

深圳市房屋租賃行業協會相關人士在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時稱，“福利房出租不符合規定，違背了房屋租賃管理規定”。

廣東金美律師事務所律師劉亞娟向記者解釋稱，福利房是過去的一種說法，目前只有安居房、經濟適用房、廉租房等概念，這些都屬于保障住房的范疇。因此，對福利房的規定可參考保障性住房的相關政策規定。

劉亞娟在隨后提供給記者的政策資料中，包括《深圳市保障性住房條例》在內的多項政策，均對未取得產權房屋出租、出售有明確的懲處條規。

記者聯系深圳海關未果，隨后又聯系深圳市住宅租賃管理服務中心，工作人員回復稱，他們只負責政府建設的保障性住房的租賃監管，海馨苑租賃不在他們的管轄范圍內。隨后記者聯系深圳市住建局多個部門，相關人員均對此避而不談。

與深圳住宅租賃管理服務中心工作人員的答復類似，長期關注深圳保障性住房制度的深圳市人大代表楊劍昌在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，海關在深圳屬于外駐單位，地方政府的法律法規約束不了，“這部分機構的住房只能靠中央一級的單位來監察。”

記者查閱相關政策發現，國家發布的對中央和國家機關的住房政策主要是針對在京機構，如1999年中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于轉發建設部等單位關于 《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》的通知，主要針對在京中央和國際機關住房，而對于外駐中央直屬單位住房問題，并未出臺具體文件進行說明。