風(fēng)險(xiǎn)事件頻現(xiàn) 單一房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓漸多

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)授權(quán)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)5月8日發(fā)布的信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，信托公司全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)8.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)64.72%，環(huán)比增長(zhǎng)16.87%，其中單一資金信托余額6.09萬(wàn)億元，占比69.81%。

與此同時(shí)，單一信托中房地產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓案例也明顯增多。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京金融資產(chǎn)交易所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北金所）網(wǎng)站信息計(jì)算，近期單一信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓有7筆共計(jì)34.75億元，其中房地產(chǎn)信托有4筆共計(jì)30億元。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房地產(chǎn)信托最近屢屢曝出的兌付危機(jī)或是此類(lèi)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓逐漸增多的主要原因之一。

30億元受益權(quán)轉(zhuǎn)讓/

7款正在北金所掛牌受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的單一信托分別為：萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)貸款單一資金信托計(jì)劃、哈爾濱寶宇地產(chǎn)單一資金信托計(jì)劃、大連安達(dá)單一資金信托計(jì)劃、無(wú)錫城投信托貸款單一資金信托、南通恒盛煒達(dá)單一資金信托計(jì)劃、同大股份股票收益權(quán)投資單一資金信托及創(chuàng)興資源股票質(zhì)押?jiǎn)我毁Y金信托計(jì)劃。

其中4款投向房地產(chǎn)，分別是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)貸款單一資金信托計(jì)劃、哈爾濱寶宇地產(chǎn)單一資金信托計(jì)劃、大連安達(dá)單一資金信托計(jì)劃、南通恒盛煒達(dá)單一資金信托計(jì)劃。產(chǎn)品規(guī)模分別為7.5億元、5億元、4億元和13.5億元，預(yù)期收益率分別為9.5%、8%、8%和8%。

其他3款產(chǎn)品中2款投向股票收益權(quán)、1款投向基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)期收益率均為9%。

從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率并不比其他信托高，為何房地產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓卻占據(jù)絕大多數(shù)？業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房地產(chǎn)信托最近屢屢曝出的兌付危機(jī)或是此類(lèi)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓逐漸增多的主要原因之一。

“有些機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不看好，近期市場(chǎng)對(duì)信托頻頻曝出的危機(jī)存在擔(dān)憂(yōu)，有些機(jī)構(gòu)可能以犧牲部分收益來(lái)盡快將信托資金變現(xiàn)。”一位信托研究人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)。

“另外房地產(chǎn)信托在整個(gè)信托產(chǎn)品中占比較高，基數(shù)較大，也是原因之一”，該人士表示。

自2012年開(kāi)始，房產(chǎn)信托就已隱現(xiàn)兌付危機(jī)，不過(guò)部分項(xiàng)目通過(guò)接盤(pán)、拍賣(mài)、借新還舊等方法化解了風(fēng)險(xiǎn)。而到了2013年，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)已逐漸成為“熱詞”。

今年1月29日，中信信托發(fā)布公告稱(chēng)，因三峽全通公司違約，相關(guān)信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)信托受益權(quán)無(wú)法于預(yù)定到期日屆滿(mǎn)時(shí)獲得足額兌付，并決定將其到期日延期3個(gè)月。雖然4月底中信信托與三峽全通債權(quán)受讓人達(dá)成協(xié)議，中止該項(xiàng)目并公開(kāi)拍賣(mài)，兌付風(fēng)險(xiǎn)得以排除，但此事對(duì)房產(chǎn)信托市場(chǎng)的負(fù)面影響不可忽視。另外，近日在中信信托舒斯貝爾項(xiàng)目上，房地產(chǎn)信托再次上演兌付危機(jī)。

轉(zhuǎn)讓或呈遞增趨勢(shì)/

由于以上7款產(chǎn)品皆為單一信托，記者及信托業(yè)分析師無(wú)法查詢(xún)轉(zhuǎn)讓方是哪家機(jī)構(gòu)。格上理財(cái)分析師王燕娛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“每個(gè)機(jī)構(gòu)都有不同的原因，比如有的機(jī)構(gòu)為了周轉(zhuǎn)，有的對(duì)購(gòu)買(mǎi)的信托有擔(dān)憂(yōu)，還有的當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)大額、期限長(zhǎng)的信托，但其實(shí)他們并不想持有那么長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在通過(guò)轉(zhuǎn)讓可以很快變現(xiàn)。”

用益信托工作室分析師廖鶴凱則認(rèn)為，由于單一信托規(guī)模大，轉(zhuǎn)讓受益權(quán)無(wú)非兩個(gè)原因，即回收現(xiàn)金或覺(jué)得持有到期有風(fēng)險(xiǎn)。由于單一信托本來(lái)就不在市場(chǎng)上流通，而且信息也僅向融資方和少數(shù)一個(gè)或幾個(gè)投資人披露，因此受讓方只要通過(guò)北金所就可了解項(xiàng)目的具體信息，所以交易難度降低。

格上理財(cái)分析師肖偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“單一信托本來(lái)就占大多數(shù)，且資金額較高，缺乏流動(dòng)性。目前不僅北金所，其他機(jī)構(gòu)也在探索受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，估計(jì)以后將成增長(zhǎng)趨勢(shì)。北金所開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的時(shí)間并不長(zhǎng)，但業(yè)務(wù)量已不可忽視，以后信托轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)量將會(huì)逐步增長(zhǎng)。”

隱蔽的融資模式/

“收益低的單一信托，說(shuō)明當(dāng)時(shí)投資方很看好這個(gè)項(xiàng)目，愿意接受這樣的價(jià)格。”廖鶴凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

一位上海的信托業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓中，一般超過(guò)1億元的交易，資金來(lái)自銀行理財(cái)?shù)目赡苄暂^大。融資企業(yè)與信托公司合作設(shè)立一個(gè)單一信托計(jì)劃，由另一企業(yè)投資該信托計(jì)劃，從而向融資企業(yè)提供資金，投資信托的企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。

單一信托受益權(quán)經(jīng)此轉(zhuǎn)讓?zhuān)J款受限的企業(yè)便可以實(shí)現(xiàn)融資需求。

北京市未名律師事務(wù)所合伙人、北京市律師協(xié)會(huì)信托法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員杜慶春律師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱(chēng)，與申請(qǐng)銀行貸款相比，利用信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資，對(duì)受益人沒(méi)有特別的要求。

根據(jù)《貸款通則》和銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行的要求，企業(yè)要取得貸款需要具備很多條件，如資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、用款項(xiàng)目、還款來(lái)源、擔(dān)保要求等都應(yīng)符合銀行的貸款條件，一般的企業(yè)尤其是中小企業(yè)很難從銀行拿到貸款。企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓其持有的信托受益權(quán)則沒(méi)有上述要求，只要合法享有受益權(quán)并有權(quán)對(duì)受益權(quán)進(jìn)行任意處置、信托文件沒(méi)有限制即可。

“更重要的是利用信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資，不增加企業(yè)的負(fù)債，對(duì)企業(yè)繼續(xù)向銀行貸款不產(chǎn)生重大影響。而向銀行申請(qǐng)貸款，一旦貸款成功，則構(gòu)成企業(yè)對(duì)銀行的負(fù)債，提高了企業(yè)的負(fù)債率，對(duì)企業(yè)再次向銀行申請(qǐng)貸款將產(chǎn)生不利影響。”杜慶春稱(chēng)。