“國五條”地方細則凸顯治理思路

◎項崢（經濟學博士）

4月8日，在博鰲亞洲論壇2013年年會關于經濟轉型與樓市調控的分論壇上，任志強認為：從已經出臺的“國五條”地方細則來看，基本上都是軟磨硬泡的做法。地方政府的這種軟磨硬泡，是否有“國五條”地方細則出臺會影響當地經濟發展的顧慮暫且不論，僅從理性認識上說，若以房地產泡沫助推地方經濟增長，無異于飲鴆止渴。

我國房地產市場是否存在泡沫？仁者見仁，智者見智。在理論上，有好多衡量房地產泡沫的方法。比較簡單易行的是房價收入比。在我國部分城市，房價收入比已經遠遠超過世界銀行研究的發展中國家4~6的合理水平。特別是在北京、上海等一線城市，一套100平方米的商品房，動輒要五六百萬元，顯然已經超出了普通工薪階層的支付能力。我們不妨將投資房地產與經營一家實業公司做個比較，比如開辦一家工廠。按照5%或6%的毛利率，要想掙到五六百萬，需要近1000萬元的銷售額，而每一筆銷售額都是從不起眼的幾萬元、幾十萬元積累起來，還要承擔經營的風險，各種交易費用，勞心勞力。如果這樣算一筆賬，還不如投資房地產來得簡單。僅僅是在期初簽訂合同交付房款，坐等房屋升值。這樣一看，我國房地產市場是否存在泡沫，可謂是不言而喻的。

任由房地產泡沫吹大，以換取地方經濟短暫繁榮，好比吸食鴉片，容易上癮，最終也會病入膏肓。2003年以來，溫州購房團在全國各地四處出擊，大量投資投機房產，把各地樓市攪得熱火朝天。即使溫州本地樓市，樓價之高，可以媲美北京、上海等一線城市，有過之而無不及。在這種熱潮帶動下，相當多的溫州民營企業老板不再專注實業，而熱衷購買房產，大量借用民間融資。當然一開始，這些老板們也是嘗到甜頭，投資房地產收益遠遠超過實業經營。但問題也在不斷積累，風險不斷升溫。直到2011年，溫州民間融資風險集中爆發，頻頻傳出這些老板們跑路的消息，不少企業經營陷入困境。曾經輝煌無比的溫州民營經濟從此也一蹶不振，從全省增速前三甲到位列榜尾。溫州也因此成為全國70個大中城市中唯一一個房價下跌的城市。

因此，房地產去泡沫與發展地方經濟并不矛盾。相信在這個問題上，地方政府領導應該會有更理性認識。實際上，筆者以為，在房地產去泡沫和發展地方經濟之間，也需要一個平衡。那就是合理控制去泡沫的進程，避免房地產泡沫的驟然破滅對地方經濟發展造成過大影響。這有前車之鑒，西班牙、日本等國家的房地產泡沫破滅對經濟發展的影響既深且遠。

如果從這一點上看，就不能簡單認為地方政府在落實“國五條”細則上“基本上是軟磨硬泡”，這事實上也包含了地方政府治理的思路。其實，要想打壓房價，地方政府調控手段非常充足，無論是行政控制還是市場手段，效果也會很明顯。但地方政府也面臨多重目的，也需要進行合理規劃。一些被市場人士認為語焉不詳的表述，也為政策動態調整提供了操作空間。

總而言之，無論“國五條”地方實施細則如何，就中央政府而言，最重要的是要加強對地方政府的問責，將問責制度真正落到實處。只要中央對地方政府有效實施問責，相信“國五條”執行應該能夠起到去房地產泡沫的目的。