每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

昨日（27日）下午，頂著上海崇明前單價和總價“雙料地王”光環的城橋商品房基地1、2號地塊，在被“退貨”后再次走上拍賣臺，被上海同瀛宏明房產以5.36億元底價競得，折合樓板價約3075元/平方米，僅一年時間價格竟大跌46.5%。

該地塊兩次拍賣結果的巨大差距，反映出目前土地市場偏冷。不過，土地價格的大幅下降卻給開發商賣房帶來了降價動力。同策咨詢機構研究總監張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，此前多家龍頭房企曾在降價銷售后，立即沖入土地市場低價買地，以獲取較高利潤。

巨大差別反映土地市場偏冷

昨日拍賣的城橋商品房基地1、2號地塊，在去年2月12日曾由上海保集（集團）有限公司和上海佳富投資有限公司聯合以10.02億元競得，樓板價為6451元/平方米，創下當時崇明土地市場的單價和總價“雙料地王”紀錄。

然而時隔一年，受市場及其他因素影響，該地塊最終被競得方退地，再次進入土地出讓市場，起拍價為5.36億元，卻只以底價成交。不過，這一成交價仍較去年的起拍底價高出7000萬元。

成交面積大幅下滑，成交金額大幅下跌，顯示上海土地市場正面臨深度調整。此前，少有機構能預料到地價的跌幅有如此之大。

上海奉賢南橋新城建設發展有限公司市場發展部經理陳偉表示，有些地塊的價格看上去比去年同期同區域的地塊大幅下跌，但細看下來，地理位置有區別，今年成交的地塊的位置可能更偏遠一點。

不過，昨日成交的城橋商品房基地1、2號地塊，通過對比前后兩次出讓的結果，還是能看出目前土地市場偏冷。21世紀不動產的監測數據還顯示，該地塊在去年2月12日成交時，最終成交的價格較底價溢價達115%，而昨日只是以底價成交。

統計顯示，今年以來上海市只成交過兩幅純住宅地塊，上述地塊是第二幅。

上海市規劃和國土資源局官方網站的公示信息顯示，整個3月，上海僅有徐涇鎮會展中心3地塊和兩幅經營性用地計劃出讓。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔說，由于供地計劃縮減和開發商購地意愿降低，目前土地市場不夠景氣。

同策咨詢機構研究總監張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，雖然目前土地成交價格很難跌破底價，但在正式出讓前，有意向的開發商仍可通過和土地出讓人磋商，采取降低底價或修改容積率等方式，獲取相對低價的土地。

房企降價回籠資金抄底土地

相比土地市場的冷清，目前上海的商品房市場情況則稍好一些。

據上海市統計局統計，今年1~2月，上海市房地產開發投資315.86億元，比去年同期增長9.5%，占全社會固定資產投資的55.3%，比重同比上升4.8個百分點。

商品住宅市場的逐步回暖和土地市場的依舊低迷，給了開發商未來獲取更多利潤的機會。張宏偉告訴記者，此前多家龍頭房企曾在降價銷售后，立即沖入土地市場低價買地，以獲取較高利潤。

證券機構統計顯示，中海去年下半年的平均銷售價格較上半年下調18.3%，但購地成本的下降幅度更大，樓面地價從一年前的均價3500元/平方米下調至2395元/平方米，相當于每平方米的樓板價降低了31.57%。去年11月份以后，中海地產拿地的樓板價甚至更低。

中海的策略在房地產弱市中具有一定的代表性。據張宏偉預測，土地市場的低迷會擴大龍頭地產商的降價范圍，使少數項目的調價，變成多數項目的價格調整，進而以更快速度從商品房市場套現，去土地市場掘金，為未來樓市回暖儲備更多的廉價土地。