馬光遠（經濟學家）

如果說佛山、中山以及蕪湖等地方的試探，對全國房地產調控尚不具有沖擊力，那么，上海最近對其實施一年多的限購政策給予所謂的“新解釋”，可以說是給房地產市場打了一劑興奮藥，就連上海本地的房地產股應聲漲停。

對于外界認為上海悄然放松限購政策的質疑，上海方面的解釋是，從來沒有放松，持居住證3年可以買兩套房是以前就有的政策。但筆者認真研究了上海以前的政策，只是規定，非戶籍人口提供在購房前兩年累計繳納1年以上個人所得稅或城鎮社會保險繳納證明的，限購一套房。文件中并沒有明確，持長期居住證3年的外地戶籍人口享有本地戶籍待遇。考慮到上海作為一線城市在整個房地產市場的分量，以及其政策變化的風向標作用，這種不能自圓其說的解釋，更是被視為公然和中央堅持調控不動搖的方向在唱對臺戲。與此同時，包括浙江象山在內的全國十多個城市，開始半遮半掩的對房地產調控進行微調，開始了實質性的救市歷程。

很顯然，地方上的這種“自救”的舉動，與中央對房地產調控的表態并不一致。因為就在最近，國務院總理溫家寶和副總理李克強仍然強調要堅持調控不動搖：1月31日，在國務院第六次全體會議上，溫家寶總理強調“要鞏固房地產市場的調控成果。繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸”。很顯然，這和地方上“救市”的暗流涌動形成了鮮明的對比。但是，和以往表述有所不同的是，高層一方面在強調調控的決心，另一方面，政策層面開始強調滿足自住需求，加大普通商品房的供應。比如，溫總理最近指出，“作為13億人口的大國，又處在工業化、城鎮化進程中，房地產的需求從長期講是剛性的”，并且說，“保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢”。在銀監會強調要滿足自住需求購房者的貸款需求滯后，四大國有銀行已經將去年上調的首套房貸回歸至基準利率。

這種政策層面的微調，給了開發商、地方政府以及購房者很多想象空間。這究竟意味著房地產調控的全面松動，還是在堅持調控不動搖的前提下，對自住需求的“定向寬松”？這恐怕需要政策層面的引導和明確解讀。在地方政府一再試探中央政策底線，在外界一再擔心房地產調控不可持續，在開發商一再發出停工威脅的情況下，房地產政策的任何變化，如果不能及時釋放政策的明確意圖和信號，極有可能被地方政府和開發商利用，被一邊倒的解讀為本輪房地產調控漸近尾聲的信號。

盡管我們看到，上海、蕪湖、象山、佛山等地的政策，要么當地自己否認是放松，要么被緊急叫停，但這些地方一而再試探，讓我們看到了與房地產有關的利益群體對未來房地產市場巨大的期待。他們希望房地產市場依舊回到前兩年的瘋狂，全民炒房時代回歸，房價依舊處于快速上漲的通道。基于我們長期以來對于開發商和地方政府的預期的分析，一旦地方政府救市的試探性動作沒有中央干預，各地就會紛紛效仿，最終導致房地產政策的全面崩盤，來之不易的調控成果會毀于一旦。這無論對于中國經濟，還是對于中國的房地產市場而言，都是一個最壞，也是最可怕的選擇。特別是在中國城鎮化沒有完成，大量的農村人口向城市轉移的情況下，住房絕對短缺的歷史并沒有在2011年結束。人多地少的事實、建設用地絕對短缺的事實，不會在10年內有徹底的改變。如果沒有一個長期的房地產調控政策，如果沒有一個長期抑制投資投機的政策預期，房價隨時都有反彈的可能。

在這種情況下，恐怕僅僅強調“堅持調控不動搖”還遠遠不夠，中央在房地產政策上的任何微調，都應該釋放明確的政策意圖，以避免曲解和誤讀，引發對調控政策的各種狐疑。在目前非常微妙的情況下，如果政策要鼓勵自住需求，則一定需要明確指出，絕不會放松對投資投機的抑制。鼓勵自住需求沒有錯，但在房價畸高、房地產調控處于關鍵的時刻，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產調控要松動的信號。

因此，筆者建議，對于地方公然和中央調控政策唱對臺戲的行為，要給予堅決的制止，特別是對于在房地產限購等抑制投資投機政策上進行悄然松動或者變相放松的行為，要進行調查和追究，該問責的問責，該曝光的曝光。房地產調控目前可謂處于最關鍵，也是最危險的時刻，如果中央在這個問題上不明確表態，而是靜觀其變，會給地方這些救市舉動莫大的鼓勵，3年的房地產調控將功虧一簣，房價會重回瘋狂，這無論對中國經濟，還是中國社會，都會造成難以估量的災難。

基于此，我們呼吁高層應該明確宣示，不鼓勵投資、投機性購房是長期政策，至少應該執行20年。要鼓勵自住需求，則一定要強化政策的執行力，避免鼓勵自主需求的政策“惠及”炒房者。在城市規劃嚴重失衡、資源集中的城市，限購政策至少應該堅持10年。