“滿足首套房貸需求”不是放松調控

余豐慧

央行8日下午在其官網發布消息稱，繼續落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設。加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。

這是央行繼住建部之后再次釋放滿足首套房貸需求的信號，也是銀行業監管部門罕見重申 “落實差異化住房信貸政策”。央行此舉背后預示著什么？在住房信貸政策上有什么新動向、新跡象？有分析認為，此舉使市場對于首套房貸利率放開的預期進一步增加。而筆者認為，并非如此簡單。

去年出臺的號稱史上最為嚴厲的樓市調控新“國八條”要求實施差異化信貸政策后，許多商業銀行在對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍的同時，對首次購房的貸款需求仍然執行優惠利率和優惠首付款比例，一些商業銀行利率執行8.5折，充分體現了差異化住房信貸政策的精神。

而到去年下半年，由于商業銀行本身內部資金緊張、信貸規模緊缺等原因，大部分商業銀行對首套房貸款利率都恢復到了基準利率甚至開始上浮利率。在被指責為違背差異化信貸政策精神后，銀監會曾經回應“不違背差異化信貸政策”。

筆者是嚴格執行差異化房貸政策的堅定支持者。差異化住房信貸政策目的在于抑制投機投資性需求，而不是抑制自住型的首套購房需求。嚴格執行差異化住房信貸政策要求一手抑制投資投機型需求，另一手大力支持自住型首套購房貸款需求，滿足普通大眾住有所居的基本生存要求。

從宏觀經濟面分析，對經濟拉動力較大的房地產業受調控影響，受投資投機性需求被抑制影響，拉動力必然大幅下降，彌補其拉動力下降對經濟的影響要依靠保障性住房投資和自住型住房需求來遞補。如果差異化住房信貸政策被弱化，首套購房貸款門檻被提高，那么，將不利于弱化樓市調控對經濟帶來的過大沖擊。

因此，央行提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”，重申“差異化房貸政策”，無論從信貸滿足個人合理首套購房需求看，還是從宏觀經濟面分析，都是非常必要的。但是，一定要防止出現一些商業銀行借機放松房貸政策，甚至地方政府、開發商等借機放大為樓市調控政策開始放松，以此忽悠市場、誤導市場的苗頭。

近期，關于樓市調控政策高層釋放出的幾種表述很容易被錯誤解讀，進而成為全面放松樓市調控的借口。一是國務院第六次全體會議要求 “逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”；二是李克強副總理在保障性住房公平分配工作座談會上指出：“繼續采取有效措施，增加普通商品住房供應，通過發揮市場機制的作用，依托商品房市場解決多數居民的多層次住房需求問題。”高層對“增加普通商品住房供應，發揮市場機制作用”的調子似乎越來越高了。三是央行突然提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”，重申“差異化房貸政策”。

因此，一定要嚴格地、不折不扣地、原原本本地執行樓市調控政策特別是限購、限貸和稅收政策，一定要防止借機向市場釋放樓市調控全面放松的信號，以干擾已經形成的房價下行的市場預期，進而徹底顛覆樓市調控政策，使得來之不易的調控成果毀于一旦。