每日經濟新聞記者  張  敏

　　進入“金九銀十”的時段，房地產市場的樂觀情緒越來越濃。

        來自亞豪機構的統計數據顯示，剛剛過去的8月份，北京商品住宅成交均價為21008元/平方米，環比7月上漲10.6%，創下了新一輪樓市調控政策出臺以來的最大漲幅，同時也是新一輪調控以來，北京商品房成交價首次連續兩月保持上漲。與此同時，滬廣深等一線城市樓市幾乎實現同步回暖，成交量和價格數據普遍向好。回暖、復蘇、反彈等關鍵詞頻頻出現在媒體報道中。

        經歷了4個多月調控的房地產市場，似乎正在發生強勢反轉。但在狂歡的表象背后，市場的本質究竟如何？傳統的“金九銀十”能否再現？強勢回暖會不會迫使中央不得不出臺更嚴厲的調控政策？對此，《每日經濟新聞》邀請3位業內資深人士為您一一分析。

當前市場虛假回暖？

        NBD：在最近的房地產市場上，“回暖”的聲音非常大，不管從成交量還是房價的數據來看，都表明8月份4個一線城市的樓市確實在  “回暖”，“金九銀十”似乎也即將到來。這一輪“回暖”的本質是什么？是長期的還是短期的？

        陳晟：政府最愿意看到的結果是“量漲價跌”，最不愿看到的結果是“量降價升”。可以說，個別城市出現的“量價齊升”并不在本輪調控的預期之內。從這輪市場回暖來看，至少“量漲”是預期之中的。

        但價格的變化情況，有結構性的因素：一方面，在不少大城市的郊區縣，出現了降價銷售的現象，即“通過價格換取成交量”；另一方面，個別高端項目很快地進入市場，在一定程度上推高了整體成交價格，這種情況需要警惕。

        范小沖：從供需關系上來看，成交量的上漲是由供應量大幅回升帶來的。2008年受金融危機的影響，不少房企的銷售狀況不佳，庫存積壓較多；2009年市場回暖，企業一邊賣房一邊拿地動工，在今年形成了供應高峰。

        在價格方面，不能一味地看平均值，因為不同地方的成交價格是有升有降的，很多區域確實出現了以價換量的情況。

        鄒曉云：我認為這次回暖不太真實。如果跟7月份比，成交量和價格確實是有所好轉，但這距離一個正常的市場要求太遠。本輪宏觀調控的主要目的是打擊投資投機性需求，但從現在來看，這部分需求又開始進入市場了，8月份的銷售成績在一定程度上就是投資性需求入市的結果。

        之前我們說市場處于  “觀望”階段，其實真正的剛性需求是很少觀望的，只要買得起就會出手。大家不買，說明價格還沒有降到位。自住型需求對價格十分敏感，但當市場出現量價齊升時，說明投資性需求進來了。

“金九銀十”成色不足

        NBD：進入到9月，就是我們傳統意義上的“金九銀十”了，按照目前的市場走勢，各位覺得今年的“金九銀十”成色如何？

        范小沖：我認為從量上看沒問題，但絕對不會超過去年同期的水平。價格可能會趨于平穩，但還是我之前說的，有升有降。但即使降價也不會大多，最大降幅在百分之十幾。

        鄒曉云：所謂“金九銀十”，我認為本身就是開發商炒作的概念。九十月份為什么就是房地產消費旺季？可能是因為優惠活動比較多，與季節和市場關系不大。從目前來看，政策執行還不到位，成交量的上漲很難持續，同時，開發商的降價動力也不大。

        NBD：我采訪過很多業內人士，也都說到了政策執行的問題，其中一個觀點是，目前仍處于政策觀望期，還不好對當前的市場作出評價。鄒老師說的政策執行不到位，恐怕是另外一個概念吧？

        鄒曉云：對。不能光等著看效果，重要的是督促執行。執行的主體一是地方政府和銀行，很多地方政府沒出細化政策，在執行過程中也存在松動的現象，銀行在執行信貸政策過程中同樣也不嚴格；二是開發商，開發商采取了不少應對措施，在一定程度上消解了政策的效力。

        NBD：除了政策執行不到位，當前市場的問題還有哪些？

        陳晟：我覺得最大的問題還在于各地能不能按期完成土地供應。從新開工面積上看，今年的市場供應足夠了，供需緊張的局面可以得到緩解。但如果各地的土地供應計劃不能完成，就會影響企業對后市的預期。

        鄒曉云：我認為土地供應已經不存在什么問題了，因為今年的土地供應規模比較大，完成任務可能有點困難，但供應量沒問題。同時，在土地財政的壓力下，地方政府的供地熱情比較高。

政策存在“加碼”可能

        NBD：如果房價繼續上漲，會迫使中央出臺更嚴厲的調控政策嗎？

        陳晟：沒錯。目前的市場局面是很明朗的，按照調控的思路繼續走下去，短期內不會再有重磅政策出臺。但就像我剛才說的，投資客開始出動，高價樓盤急于入市，市場上有種相對樂觀的情緒。在這些因素的推動下，如果未來房價上漲過快，不排除房產稅等政策出臺的可能性。

        NBD：能不能叫做“二次調控”？

        陳晟：這不是二次調控。按照“國十條”的內容，以打擊囤房囤地為主的市場政策已經出臺，需要一個執行過程；貨幣和信貸政策也已出臺，見效也相對較慢；只有財稅政策，也就是房產稅，還沒有出來。所以即使房產稅政策出臺，也在“國十條”范圍之內。

        NBD：房產稅的出臺有沒有時間表？

        鄒曉云：從長遠看，房產稅肯定要出臺的，但時間上不太好預期。按照現在的市場走勢，我認為房產稅政策推出的時間不會太晚。

        如果房價繼續上漲，而市場秩序仍然沒有好轉，那么，除了新政策出臺以外，政府還將會督促原有政策的執行。比如預售款監管制度，如果預售款得以有效地監管，將對開發企業的資金鏈帶來很大壓力。實際上在國外，預售款由第三方監管，企業是不能動的。

        結束語：從數據上看，當前的房地產市場的確有所回暖，但正像各位所說，政策執行還不到位，市場的一些頑疾也沒有得到解決，要想讓樓市健康發展，我們還有很多工作要做。感謝各位嘉賓的精彩分析。

對話嘉賓

鄒曉云  中國土地勘測規劃院副總工程師

陳晟  中國指數研究院海公司總經理

范小沖  陽光壹佰置業集團常務副總裁



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