每經記者  楊羚強  發自上海

        央行日前公布的上半年信貸數據，為房地產開發商下半年的融資前景留下了懸念。

        數據顯示，上半年新增貸款投放達4.63萬億元，已完成全年目標的61.7%。交通銀行隨后表示，下半年新增貸款肯定會少于上半年。這一表態令多數人相信，下半年銀行的信貸將收緊。這對資金已經開始收緊的開發商無疑是個不好的信號。

        但是，一些房地產企業其實早已未雨綢繆，中海、金地、復地等房地產企業紛紛在海外與金融機構合作建立了自己的房地產基金，將為房地產公司自己開發的項目“輸血”。

應對信貸收緊

        從去年8月開始，國內便有多家房地產企業與國際金融巨頭合作，成立了自己的海外房地產基金。

        今年年初，復地發布了新十年的戰略，“投資”、“開發”雙核驅動成了核心戰略。其中，私募房地產基金和對房地產企業的股權投資成為復地投資業務的重中之重。去年8月，復地成立內地首只房地產私募基金，總金額達到5.5億元。

        3月18日，中國海外和中銀國際合作推出HarmonyChina房地產基金，用于投資雙方合作的房地產項目。

        4月8日，金地發布公告說，與瑞銀環球資產管理集團  (UBS)合作發起的房地產基金第一期首次募集已正式完成，募集簽約金額約1億美元，成為內地第一個由開發商成功發起和募集的外資房地產投資基金。

        業內人士表示，上述由房地產公司自建房地產投資基金的目的，無非是在信貸收緊時，為自身“輸血”。這一做法被認為是抵御宏觀調的有效辦法。唐振東說，本輪房地產調控的顯著特點是既壓縮外部需求，又對開發商的貸款資金“抽血”，這一雙面調控模式令開發商不得不提前降價賣房。

        中原地產7月8日發布報告表示，今年下半年房地產企業的融資難度肯定會顯著提高，本月月底十大標桿房企中會有3家的現金流低于2008年底時的水平，而到10月底會有企業出現資金短缺，年底至少有3家房地產企業會出現資金斷鏈。

        6月22日，中國海外發布公告稱，子公司中國海外興業擬聯手HarmonyChina房地產基金共同投資其位于西安、青島、沈陽的三個項目，將西安項目30%股權、青島項目30%股權、沈陽項目31.85%股權出售給上述基金公司，出售總價為12億港元。

不影響投資規模

        第一太平戴維斯上海物業顧問有限公司總經理劉德楊說，這些由房地產企業牽頭，聯合金融機構在海外以私募等方式成立的房地產基金，有代替銀行為房地產項目提供貸款的傾向。

        他表示，作為房地產基金的發起者，開發商可能要向這些基金投入更多的自有資金，但它們在基金所占的比例，和銀行規定的自有資金比例接近。因此，以房地產基金替代銀行開發貸款，并不會縮短開發商的債務杠桿，影響公司的投資總規模。

        房地產基金的回報要求雖然很高，但主要體現為銷售利潤的分成。而從房地產項目開發到銷售的時間段內，開發商并不需要向房地產基金提供任何貸款成本，這是房地產投資基金的一大優勢。

        中原地產上海分公司副總經理唐振東說，如果銀行貸款收緊，不排除很多房地產公司會效仿中海等房地產企業的做法，借助信托或者其他金融機構成立各種類型的房地產基金，以協助公司融資。

        此前，杭州的一家房地產公司就傳出消息，和當地的一家銀行合作發行信托投資產品，并將其中一部分產品賣給自己的員工，以獲得開發項目的部分資金。

        雖然自建房地產基金看起來好處眾多，但中原地產研究院高級分析師劉淵認為，中海等房地產公司之所以能以海外發行的房地產基金向內地房地產項目  “輸血”，主要原因是本輪調控沒有強調“限外”。如果監管層重提“限外”，那么房地產公司的資金又將收緊。如復地等在內地發行的私募基金，以及其他各類信托投資項目，受到調控政策的影響，無法真正為開發商“輸血”，房地產商未來的資金壓力仍然會很大。



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